Гражданское право

Гражданское право

1.Сделки в гражданском праве (на примере сделок с квартирами)

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношении. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений Актуальность исследуемой те» определяется:

а), проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении граждане» правовых сделок с недвижимостью;

в), постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношении

Исходя из этого, целью работы является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1. Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений

2. Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.

3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.

4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношений для

населения. В ходе написания работы использовались следующие методы:

• изучение литературы;

• обобщение материалов периодической печати;

• работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;

• изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при регулировании жилищных правоотношений

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собственники могут вступать в люб гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог и т.д.

Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизированной квартире момент регистрации приватизации жил один человек, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, приватизированная квартира остается общей собственностью семьи, есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоряжаться квартир самостоятельно.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, j. оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенне документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие кварты отчуждаются.

Приватизированные муниципальные квартиры:

1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированным органом государственной власти;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры

Кооперативные квартиры с выплаченным паем:

1) свидетельство о собственности на жилище;

2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная орган государственной власти;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:

1) оригинал договора, зарегистрированного органом государственной власти;

2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в порядке наследования:

1) свидетельство о праве на наследство;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

* При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака.

Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимы следующие документы:

1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и обш площади коммунальной квартиры),

2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в орга государственной власти;

3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нотариально зарегистрированное органе государственной власти,

4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием разме долей всех ее собственников) Для продажи комнаты коммунальной кварти:

необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возража] против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покуп продаваемой комнаты за указанную в договоре цену

Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности жилище в качестве собственников указаны и несовершеннолетние, то в этом слу¹ требуется согласие органов опеки и попечительства на любое отчуждение

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие в( участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и коп нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организаи об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами необходимы уст юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрац юридического лица, доверенность на представительство юридического лица и паспс доверенного лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятиями, таю подлежат регистрации в органе государственной власти.

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывше собственника из проданной или подаренной квартиры. Нередки случаи, когда продаве получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишает возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартир Покупатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иногда и предъявлять суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупате. определенные сомнения, целесообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милищ по месту прописки продавца, после чего можно заняться его выпиской самостоятельно

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца выписку из домовой книги ш копию финансового лицевого счета, поскольку кроме собственника квартиры в нем мог быть прописаны лица, не являющиеся собственниками, но обладающие праваи нанимателя, которые могут и не знать, что квартира продана Эти люди сохраняют пра нанимателей, и при переходе права собственности выписать их с занимаемой ими площа;

практически невозможно

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока ег сохранившейся пропиской

В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения используются не ] назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующ! законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льго! по его содержанию, обслуживанию и ремонту. Например, в распоряжении мэра Москвы ' мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся собственности граждан и юридических лиц" от 11 июня 1994г. подчеркивается, ч договор о сдаче в аренду жилых помещений должен заключаться в письменной форме обязательной регистрацией в жилищно-эксплуатационных органах и налоговых инспекция

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное распоряжение мэ далеко не безупречно, поскольку нарушает ч. 1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с котор< собственник владеет, пользуется и распоряжается своей собственностью по свое! усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если оф» созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства соседям, лишать собственни права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний, которые привлекают средст частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государст не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэто] последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого ро бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не получила распространен ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первь отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфля^ при котором ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от до 40 лет под невысокий процент.

Договор купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому од сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой сторо

(покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за не определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество Вопрос моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, ч право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлеж регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношении для н;

установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Договор считает заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти. П| нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверя принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторс подлинность их подписей Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влеч за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенно договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношен сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулирован!-то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае дела соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны доляа заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании сво отношений,

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода пра собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за н (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определи время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения сам' регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых мож:

заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилии выданное на приватизированную муниципальную квартиру, свидетельство о пра собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем, свидетельство о пра наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариаль удостоверенный и зарегистрированный в Учреждении юстиции.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартир находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что сторО! представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутств задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации Блан выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверен договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующ] органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора куш продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиян

предусмотренными ч. 2 ст. 167ГКРФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить друг стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натур возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе приз» действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальн конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически с была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяе-наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое cornatдолжно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно моя быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользоваг конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенноп зарегистрированного соглашения между собственниками о таком порядке пользовани соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он извест участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонни! указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а имен их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой д< квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подп] удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также ины способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальн порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в Учреждении юстиц:

На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения новым собственником и выдано свидетельство о регистрации права.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТТ соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое учаг каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Е( есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенн< пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на кварт! наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются справке Учреждения юстиции

В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделю квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого до Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя правах третьих лиц на продаваемую квартиру К таким лицам могут относиться, напри^ залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности :

лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупат немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет ж;

посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшеь продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. ^ того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение дол» включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки кварти] обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владее пользуется Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарит] т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждер квартиры

Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступ! нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в еобственно< покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жиз пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную пом01 Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользовав всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартирь условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве котор выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выго^ обеим сторонам Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальн элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие догово} или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформле» договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания прг собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обьга оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец впр< требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от н< обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания ста невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры с возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержан:

понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержан] собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этс договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследован свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее ше< месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжат] жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупате. придется выплачивать компенсацию При наследовании имущества взимается специальн налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.

Договор мены

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот дого! следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае мея сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности ка1 договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилы помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

По договору мены каждая из сторон передает другой стороне определею имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавц и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, ^L в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает друг стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг др;

о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущест (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате iстороны, имущество которой стоит дороже В договор мены могут включаться и дру1 условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сто]:

отремонтируют свои квартиры).

Определенные сложности возникают при заключении договора мены мем собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) кварт При заключении таких договоров собственники квартир


29-04-2015, 01:27