На підставі викладеного можна зробити висновок про те, що вилучення у підприємства належних йому на праві повного господарського відання не житлових приміщень з подальшим їх продажем в порядку приватизації не відповідає законодавству України. Відповідно, вказані приміщення не можуть бути об’єктами договору купівлі-продажу об’єктів приватизації.
Зміст п. 6 Указу Президента України "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" та Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом ФДМ України від 31.01.95 №903 , свідчить про те, що одним із специфічних об’єктів договору
‘ ВВР. — 1998. — №8. —с. 89.
2 ВВР. — 1991. —№24. —с. 272.
3 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. — №5. - с. 48—51.
9
купівлі-продажу в порядку приватизації є патент на право оренди будівель (споруд, приміщень). Зазначений патент надає його власнику виключне право на укладання договору оренди будівлі (споруди, приміщення), яка не підлягає приватизації.
Якщо виходити з того, що купівлі-продажу можуть підлягати лише об’єкти, які можуть бути об’єктами права власності, то необхідно погодитись із думкою професора Дзери О. В.1 про те, що право вимоги про укладання договору оренди, посвідчене вказаним патентом, не можна віднести до об’єктів купівлі-продажу. Крім того, передача в оренду приміщень, які не підлягають приватизації, шляхом продажу патентів на право оренди таких приміщень не є доцільною, оскільки нормами п. 6 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. З ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вже передбачене право власника приватизованого об’єкта орендувати приміщення, в якому вказаний об’єкт розташований. Власник приватизованого об’єкта не може бути зобов’язаний придбати за плату право орендувати приміщення, в якому цей об’єкт розташований, тому що таке право йому надане законом. Надання на підставі патенту права орендувати приміщення іншій особі, ніж власника приватизованого об’єкта, що в цьому приміщенні знаходиться, за наявності бажання зазначеного власника орендувати вказане приміщення є порушенням вищенаведених положень законодавства про приватизацію.
В процесі дослідження питання про особливості об’єкта договору купівлі-продажу об’єктів приватизації викликає інтерес визначення приватизаційним законодавством в якості одного з таких об’єктів цілісного майнового комплексу державного підприємства (чи його структурного підрозділу цеху, виробництва, дільниці тощо) (п. 1 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", п. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"). Згідно пп. 4, 13-24 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою КМ України від 22.07.98 №1114 , цілісним майновим комплексом вважається господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг). До майна цілісного майнового комплексу відносяться основні засоби та інші позаоборотні активи, оборотні засоби, в тому числі запаси, затрати, кошти, дебіторська і кредиторська заборгованість, а також інші активи, включаючи нематеріальні. Із змісту п. 49 Положення про організацію бухгалтерського обліку і звітності в Україні, затвердженого постановою КМ України від 03.04.93 №250-93-п2 , випливає, що до складу нематеріальних активів відносяться придбані підприємством права користування землею, водою, іншими природними ресурсами, промисловими зразками, товарними знаками, об’єктами промислової та інтелектуальної власності та інші аналогічні майнові права. Інакше кажучи, цілісний майновий комплекс включає в себе не тільки речі, але й обов’язки підприємства, його права вимоги до третіх осіб, право користування певними майновими правами. Виходячи з цього, можна зробити висновок про те, що цілісний майновий комплекс державного
1 Зобов’язальне право. Теорія і практика. Навчальний посібник / За ред. О. В. Дзери. - К.:
Юрінкомінтер. 1998. -с. 146.
2 Підприємство і ринок України. - 1993. — №5. — с. 88—109.
10
підприємства є досить специфічним об’єктом відчуження в процесі приватизації.
Отже, особливості договору купівлі-продажу об’єктів приватизації виявляються також і в тому, що коло зазначених об’єктів обмежене законом. Крім того, законодавчими та іншими нормативними актами про приватизацію передбачені досить специфічні об’єкти договору купівлі-продажу, наприклад, такі, як цілісні майнові комплекси державних підприємств та патенти на право оренди приміщень, в яких розташовані приватизовані об’єкти.
11
1.3. Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації
В науці цивільного права зміст договору визначається як сукупність умов, за яких він укладений1 . Зміст договору купівлі-продажу об’єктів приватизації складають умови, притаманні будь-якому договору купівлі-продажу, а також спеціальні умови, передбачені приватизаційним законодавством.
Відповідно до ст. 224 ЦК України, предметом будь-якого договору купівлі-продажу є зобов’язання продавця передати майно у власність покупцю та зобов’язання покупця прийняти це майно та сплатити за нього визначену грошову суму. Інакше кажучи, договір купівлі-продажу спрямований на передачу права власності на певний об’єкт. У зв’язку з цим велике значення має дослідження питання стосовно визначення моменту переходу до покупця права власності на об’єкт купівлі-продажу в порядку приватизації.
Закон України "Про приватизацію державного майна" (ст. 27) встановлює правило, за яким право власності на проданий об’єкт переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що цілком відповідає вимогам ЦК України і є позитивним кроком у розвитку приватизаційного законодавства. Адже у редакції вказаного Закону від 04.03.92 взагалі не був визначений порядок переходу права власності на приватизовані об’єкти, а Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.92 встановлював, що до покупця, який придбав на аукціоні, за конкурсом об’єкт приватизації, переходить право власності на цей об’єкт з моменту удару молотка ліцітатора або підписання протоколу засідання конкурсної комісії про визначення остаточного переможця, а при викупі майна державного підприємства з дати прийняття органом приватизації рішення про викуп. При цьому зазначені законодавчі акти встановлювали, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Згідно з Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств (пп. 2.3, 2.4, 3.4, 4.4), затвердженим наказом ФДМ України від 04.02.93 №56 , та Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об’єктів малої приватизації (пп. 3.1, 4.9), затвердженим наказом ФДМ України від 02.02.95 №1022 , договір укладався після проведення аукціону, конкурсу, після прийняття рішення про приватизацію об’єкта та після його підготовки до приватизації, тобто після переходу права власності до покупця. Така конструкція переходу права власності до покупця викликала сумнів щодо її відповідності нормам ЦК України. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Якщо удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) означав перехід, то це свідчило про те, що сторони погодили усі істотні умови купівлі-продажу і не мають потреби додатково укладати договір купівлі-продажу. Але оскільки передбачалось обов’язкове укладення договору купівлі-продажу на підтвердження переходу
‘ Гражданское право России: Курс Лекций / О. Н. Садиков. - ч. 1. - М.: Юридич. лит., 1996. -
с. 283
2 Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 1995. №5 . - с. 44
12
права власності, то це давало підстави вважати, що удар молотка ліцітатора (підписання протоколу конкурсної комісії, прийняття рішення про викуп) фактично не фіксував перехід права власності. Крім того, покупець не може здійснювати права власника до укладення договору купівлі-продажу об’єкта приватизації.
Аналіз положень підзаконних нормативних актів з питань приватизації свідчить про те, що вони встановлюють інші правила щодо переходу до покупця права власності на об’єкт приватизації. Так, норма п. 49 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, затвердженого наказом ФДМ України, Антимонопольного комітету України, Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 04.08.97 №821/55/01/2041 , передбачає, що право власності на пакет акцій відкритого акціонерного товариства, який продавався на конкурсі, переходить до переможця конкурсу з моменту повної сплати вартості пакета акцій, визначеної нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Разом з тим відповідно до ст. 128 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Оскільки законом про приватизацію передбачено перехід до покупця права власності на придбаний об’єкт приватизації з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, то можна зробити висновок про невідповідність норми п. 49 вказаного Положення законодавству та про необхідність внесення до неї належних змін в частині переходу до покупця права власності на пакет акцій.
Із змісту цивільного законодавства (ст. 224 ЦК України) випливає, що будь-який договір купівлі-продажу є сплатним. У зв’язку з цим однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єктів приватизації законодавчі та інші нормативні акти про приватизацію визначають їх ціну (п. 2 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", п. 51 Положення про порядок проведення конкурсів з продажу пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, створених у процесі приватизації). Специфіка договору купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації полягає в тому, що ціна об’єкта продажу повинна бути визначена у встановленому законодавством порядку. Так, ціна продажу об’єкта малої приватизації шляхом його викупу, початкова ціна продажу об’єктів приватизації конкурентними способами визначається на основі оцінки вартості майна відповідного об’єкта, здійсненої відповідно до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, що затверджується Кабінетом Міністрів України (п.
2 ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Аналіз положень ст. 17 Закону України про малу приватизацію свідчить про те, що остаточну ціну об’єкта під час продажу його на аукціоні визначають у ході проведення аукціону на основі початкової ціни. Остаточною ціною продажу об’єкта є найвища ціна, запропонована переможцем аукціону. На початку торгів ліцитатор оголошує початкову ціну продажу об’єкта. Протягом
3 хвилин після оголошення покупці можуть пропонувати свою ціну. При цьому кожна наступна ціна, запропонована покупцями, має перевищувати попередню не менш як на 10 відсотків початкової ціни продажу об’єкта. Остаточна ціна
‘ Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. - 1997. — №9. - с. 44 13
продажу об’єкта на аукціоні може бути й меншою за початкову. Якщо протягом З хвилин після оголошення початкової ціни продажу покупці не виявлять бажання придбати об’єкт за оголошеною початковою ціною, ліцитатор відповідно до умов угоди з органом приватизації має право зменшити ціну об’єкта, але не менш як на 10 відсотків. Початкова ціна об’єкта може бути зменшена також у разі повторного проведення аукціону, але не, більш як на ЗО відсотків. Остаточна ціна продажу об’єкта на аукціоні фіксується у протоколі аукціону, який підписується покупцем та ліцитатором і підлягає затвердженню органом приватизації.
Як свідчить зміст ст. 233 ЦК України, однією з істотних умов договору купівлі-продажу є умова щодо якості об’єкта продажу. Відповідно до вказаної статті якість проданої речі має відповідати умовам договору, а за відсутності вказівок у договорі вимогам, що звичайно ставляться.
Порядок визначення якості майна, яке підлягає продажу в порядку приватизації, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питання, пов’язані з якістю майна. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам. Усі питання, пов’язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначення складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових комплексах, потребує багато часу, достатньої кількості висококваліфікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об’єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Відтак необхідно розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, відповідно до яких вартість об’єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об’єкта приватизації.
Про необхідність нормативного врегулювання питання щодо врахування якості об’єкта приватизації при здійсненні оцінки його вартості свідчить також наявність господарських спорів, пов’язаних з припиненням покупцями розрахунків за придбані об’єкти приватизації у зв’язку з їх неналежною якістю.
Відповідно до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.
Наприклад, до договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва повинні бути внесені зобов’язання покупця щодо здійснення програми добудови об’єкта, терміну добудови, збереження первісного призначення об’єкта, якщо такі зобов’язання були визначені умовами конкурсу
14
(п. 4.2.5 Положения про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМ України від 06.01.99 №171 ).
За згодою сторін допускається включення до договору купівлі-продажу об’єкта приватизації інших зобов’язань покупця (п. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").
Аналіз змісту договорів купівлі-продажу об’єктів комунальної власності свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають постійне забезпечення благоустрою території, місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.
Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації є санкції за невиконання чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством. Так, згідно з п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" покупець, який не сплатив за придбаний шляхом викупу, на аукціоні або за конкурсом об’єкт приватизації протягом 60 днів з моменту укладення чи реєстрації відповідної угоди, сплачує на користь органу приватизації неустойку у розмірі і порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Якщо внесена сума за придбаний об’єкт менша від суми неустойки, сплаті підлягає різниця між сумою неустойки та внесеною сумою. Якщо внесена сума перевищує суму неустойки, різниця повертається покупцю протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за придбаний об’єкт приватизації. У разі несплати неустойки в установлений термін на її суму нараховується пеня згідно із законодавством.
Відповідно до абз. 2 п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" у випадку несплати чи прострочення сплати ціни за придбаний об’єкт рішення про викуп об’єкта або результати конкурсу, аукціону підлягають анулюванню. Залишаються незрозумілими правові наслідки такого анулювання. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, конкурсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання. Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію державного майна" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-продажу діє до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.
1 ВВР. - 1991. —№41. - с. 546
15
Як випливає із змісту п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 4 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. У випадку розірвання договору купівлі-продажу в зв’язку з невиконанням умов договору щодо внесення інвестицій внесені частково інвестиції не повертаються. В разі невнесення інвестицій на день подання позову про розірвання договору покупець сплачує штраф у розмірі 10 відсотків загального обсягу інвестицій.
Зазначеними вище нормами також передбачена відповідальність покупця за невиконання ним зобов’язання щодо збереження протягом визначеного періоду профілю діяльності придбаного об’єкта у вигляді
8-09-2015, 13:31