Договор долевого участия в строительстве

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой иму­щественный комплекс — кондоминиум.

Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строи­тельстве уже: права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объек­ты, прочно связанные с земельным участком).

В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.[10]

Следует подчеркнуть, что предметом дого­вора купли-продажи может выступать только индивидуально-определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли-продажи.[11]

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.[12]

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и догово­ра подряда является то, что оба указанных договора направлены на созда­ние и передачу объекта недвижимого имущества[13] . Их различия заключа­ются в следующем.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного под­ряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подряд­чик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти поме­щения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По дого­вору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не пере­дается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору стро­ительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных ра­бот. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта.

Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Заст­ройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию стро­ительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного под­ряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Доль­щик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инве­стором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда

заказчику предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами.[14]

Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества.

Соглашение о долевом участии в строительстве не предусмотрено в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских договоров. Поэтому правовая природа данного договора определяется исходя из его конкрет­ных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разно­видности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001)

, что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информаци­онном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"[15] .

Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов:

1) соединение сторонами вкладов

2) совместные действия сторон

3) наличие у сторон единой цели

Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон дол­жны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая предполагает,что "не будет единого договора простого това­рищества, объединяющего несколько лиц, в случае заключения одним лицом не­скольких самостоятельных соглашении... Исходя из смысла договора, все его уча­стники должны выразить волю на до­стижение соглашения между всеми участ­никами"[16] . На практике любые дольщики заключают договор только с инвестиционной компанией (Застройщиком), а друг с другом – нет. Поэтому цель договора – строительство объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между инвесторами. Таким образом, цель – строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство объекта недвижимости становится общей целью инвесторов только по факту, без надлежащего юридического оформления.

Поскольку между инвесторами не за­ключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия о соединении вкла­дов. Свои взносы инвесторы если и со­единяют, то только через инвестицион­ную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях инвесторов. Все активные действия инве­стора ограничиваются передачей инвес­тиционного взноса. В последующем он никоим образом но участвует в распоря­жении инвестициями, заключении дого­воров с третьими лицами, и распределе­нии прибылей и убытков простого това­рищества. Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор просто­го товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в стро­ительстве.

Договор простого товари­щества предполагает, что имущество, со­зданное в процессе совместной деятель­ности, является общим имуществом то­варищей, если иное не установлено до­говором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределе­нии прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестицион­ной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимо­сти становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права соб­ственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом това­рищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в ре­зультате совместной деятельности. Экономическая выгода инвестиционной ком­пании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не под­лежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление кото­рых возложено на нее условиями инвес­тиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, по­скольку они выполняются, по существу, за плату.

Таким образом, можно заключить, что подобные договоры не содержат как минимум двух обязательных для догово­ра простого товарищества элементов:

отсутствует общая цель у инвесторов, с одной стороны, и инвестиционной компа­нии с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.

Заключение

Приведенный анализ различных договор позволяет мне предположить, что договор долевого участия в строительстве не относиться ни к одному из них. Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой сказано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.Значит договор долевого участия в строительстве относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том какие нормы и в какой последовательности должны применятся к этим отношениям. Есть различные точки зрения: И.Б. Новицкий полагал, что к непоименованным договорам должны применяться сначала общие положения обязательственного права, а затем нормы сходного поименного договора.[17] Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия.[18]

Наиболее важное звено – специальный закон – отсутствует в этой цепочке. Подобное положение вещей свидетельствует об отсутствии детального регулирования договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь негативно сказывается на привлечении средств частных инвесторов в строительство.

Список литературы:

1.Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954

2.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 1998.

3.Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.

4.Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2

5.Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.

6.Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г.

7.Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

8.Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.-

9.Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001

[1] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.- № 5,- С.30

[2] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.4

[3] Договор долевого участия в строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001.-с.8

[4] Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2

[5] Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107

[6] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30

[7] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

[8] Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29

[9] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 86

[10] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.67

[11] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.31.

[12] Даутов. М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г. С. 88

[13] Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.32.

[14] Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С.69

[15] Хозяйство и право. – 2000.- №10.-С.103

[16] Савельев А.Б. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М.И. Брагинского.- М.- 1998.- С. 296

[17] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 1954. – С.103

[18] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.