изолиров-анные Две смежные Все изолированные 8 Наличие балкона балкон балкон Лоджия балкон Две лоджии 9 Телефон + + + 10 Наличие метро 11 Рыночная стоимость, тыс. р. 12 Рыночная стоимость 1 кв.м, тыс.р.

Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя  района

№	Переменные	Характеристика переменных
1	Тип строения	Полно-габарит	Улучшенная Планировка	Улучшенная Планировка	Полног абарит	Улучшенная планировка
2	Кол-во комнат	1	4	2	2	3
3	Материал стен	Кирпич	Панель	Кирпич	Шлакоб	Кирпич
4	Этажность квартиры	1/5	1/10	7/10	½	¾
5	Жилая площадь, кв.м	15	50	39	35	51
6	Общая площадь кв.м.	28	79	52	47	76
7	Фактор изолированности комнат		Все изолированные	Все Изолированные		Все изолированные
8	Наличие балкона		Лоджия	Балкон		Два балкона
9	Телефон		+	+
10	Наличие метро
11	Рыночная стоимость, тыс.р.
12	Рыночная стоимость, кв.м.

Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью методического указания.[7]

2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе

При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны  государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

-     изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;

-     преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

-     изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

-     обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования  при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

-     демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;

-     провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

-     изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

-     решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.[2] К сожалению ввод жилой площади в

Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно,  необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры. [2]

2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе

Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимость квадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за 56,6 кв.м. Стоимость единицы площади  в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья средняя цена единицы  площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади  в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.

          Зона средней удаленности, применительно к ценам и характеристикам  рассматриваемой категории жилья – «зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартиры Правобережья, где единица площади оценивается в 14663 руб. На Левом берегу квадратный метр дешевле  на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качестве жилья такова, что средняя цена двухкомнатной квартиры в зоне средней удаленности  Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическая квартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу качества жилья лучше всего выражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3% (соответственно, 680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадей совпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17% структуры предложения, при котором на долю каждой части  города приходится почти по 8,5%. Центр и улицы, прилегающие у центру применительно к двухкомнатным квартирам можно считать одной большой зоной (27,6% структуры предложения), настолько близки параметры выставленного на продажу жилья. Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир в этой суперзоне – 54 кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры – 1030 т.р..[2]

Заключение

Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где еще сохранились крупные строительные организации, отмечается серьезное недоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансового состояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием  участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено сростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

                    Список литературы

1.     Щербаков А.И., Золотарев И.И.,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124

2.     Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.

3.     Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения. Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС, 1999. –25 с.

4.     Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.

5.     Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2001.

6.     Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. –М.: Прогресс, 1993. – 736 с.

7.     Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск: Некоммерческий фонд «Учебно-методический центр риэлтеров», 2002.№15.

8.  “Из рук в руки” Газета  бесплатных  объявлений .

            Содержание:     (ПРОСТАВИТЬ НУМЕНАЦИЮ СТР )

Введение                                                                                                                                                                                                        

Глава 1. Основные виды и методы маркетинговых исследований рынка недвижимости                  

1.1            Понятие недвижимости

1.2            Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

1.3            Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

1.4            Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

    Глава 2. Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе

     2.1 Виды стоимости жилья

     2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

     2.3 Анализ развития рынка жилья в городе

     2.4 Анализ динамики цен на рынке жилья в городе

Заключение

Литература

3-11-2013, 01:44