- жилищного строительства;
- промышленности и коммерческой деятельности;
- транспортных сооружений;
- как специальные территории для особых целей использования (территории
университетов, больниц и пр.)
- для создания и сохранения скверов, парков, лесов, в сельскохозяйственных целях, и т.д.
Кроме того, коммуны обязаны в рамках своего плана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительной застройки для отдельных участков, предназначенных под строительство. Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратного метра определять, какие площади предусмотрены под:
- дороги и другие транспортные сооружения;
- зеленые насаждения;
- строительство жилья;
- иные виды застройки;
- застройку и использование в рамках "общественных потребностей" (школы, детские сады, больницы и т.д.).
Помимо этого, план застройки определяет:
- высоту зданий;
- интенсивность использования земельного участка ("поэтажная площадь");
- характер использования зданий;
- вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов, скатов
крыш и т.д.
Наряду с планом застройки имеются многочисленные другие нормативные документы, предписания которых должны соблюдаться при проведении строительных работ. Эти предписания могут, например, регламентировать:
- надежность строительных конструкций;
- соблюдение норм пожарной безопасности;
- виды и качество теплоизоляции;
- соблюдение правил техники безопасности.
Соблюдение всех предписаний контролируется коммуной в процессе выдачи разрешения на строительство. Новой тенденцией является то, что в отношении определенных видов зданий (например, коттеджей на одну семью) законы федеральных земель все больше ограничивают выдачу разрешений на строительство, а проверка соблюдения существующих норм и предписаний происходит только при приемке готового здания.
Общее охранное право
Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества. Оно направлено, прежде всего:
- на охрану окружающей среды;
- охрану природы;
- охрану ландшафтов;
- охрану памятников;
- охрану резервов питьевой воды и т.д.
Эти законы дают государству (коммунам) право введения ограничений на пользование собственником его собственностью. Однако необходимо, чтобы в конкретных законах были четко регламентированы случаи сведения ограничений на пользование. Примерами регулирования являются:
- обязательства по очистке сточных вод;
- ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях в природоохранных
зонах;
- ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов;
- обязательства при реконструкции здания, состоящего под охраной государства как
памятник.
Федеральные земли и коммуны обязаны учитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные цели имеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многие охранные обязательства должны соблюдаться независимо от планирования строительной деятельности.
Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу
В определенных случаях государство для осуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводя запреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешения на эти действия, например,
- в определенных жилых районах запрещается превращать квартиры в производственные
помещения, офисы или пансионы;
- может быть введен запрет на превращение пахотных земель в лесные территории или
лесных территорий в пахотные земли;
- если предстоит изменение планов использования земельных участков или планов
застройки или если решение о таком изменении уже принято, то может вступить в силу
положение о "блокировании проведения изменений" во избежание того, чтобы
"свершившиеся факты" не произошли до вступления планового изменения в силу;
- действует принцип, согласно которому необходимо получать разрешение на продажу
сельскохозяйственных земель. В таком разрешении может быть отказано:
- чтобы предотвратить возникновение земельных участков, размеры которых являются
экономически нецелесообразными (мелкие земельные участки, наделы);
- чтобы избежать приобретения земельных участков в спекулятивных целях лицами, не
являющимися фермерами.
В выдаче разрешения может быть отказано на основе таких аргументов, которые однозначно предусмотрены законом.
Частная собственность на землю в качестве базы для
развития долгосрочного кредитования.
Предпосылки
Собственность на землю очень хорошо подходит для обеспечения кредита. Для этого существуют, прежде всего, следующие предпосылки:
- суровая регламентация в области передачи права собственности на землю, включая
создание такого инструмента, как поземельная книга, содержание которой пользуется
общественных доверием),о означает, что каждое честное заинтересованное лицо может
положиться на то, что содержание поземельной книге верно).
- наличие отрегулированного порядка осуществления оценочной деятельности, который
дает определенную надежность при оценке стоимости земельных участков и зданий с
целью получения под их залог ипотечного кредита (даже если кредитор продолжает нести
риск неправильной оценки стоимости).
- законодательно отрегулированный, гарантированный быстрый порядок приведения в
исполнение решений суда в случае невыполнения должником своих обязательств. Только
так заложенный земельный участок действительно может выполнять свою функцию
обеспечения кредита.
- возможность приобретения соответствующего земельного участка, продающегося в
рамках принудительного приведения в исполнение судебного приговора, без обременения
его долговыми обязательствами.
- возможность для ипотекодержателей получить удовлетворение раньше других
кредиторов за счет средств, вырученных от принудительного приведения в исполнение
судебного приговора о принудительной продаже участка.
- уверенность ипотекодержателя в том, что его "ранг", занимаемый в ряду других
кредиторов, после предоставления им кредита не может быть ухудшен без его согласия
(даже в пользу налогового ведомства).
- обеспечение надежности информации о возможностях использования земельного
участка.
- возможность продажи земельных участков в связи с альтернативными способами
использования (административное здание внутри тюремного комплекса не годится как
обеспечение для получения ипотечного кредита).
Регулирование в области организации кредитования
В принципе, каждый кредитор может получить от должника ипотечное обеспечение предоставляемого кредита (даже отец от своего ребенка). Поэтому инструмент ипотечного кредитования не связан только с кредитными организациями.
И все же ипотечный кредит является одной из важнейших предпосылок динамичного развития мелкого и среднего бизнеса в рамках народного хозяйства, а также предпосылкой хорошо функционирующего механизма жилищного строительства на основе кредитного финансирования.
Однако для того, чтобы ипотечный кредит занял это центральное положение в развитии народного хозяйства, необходимо, чтобы выполнялись еще некоторые условия. В первую очередь к ним относятся следующие.
Система установления процентной ставки на длительный срок
Ипотека имеет особые рыночные преимущества как база предоставления долгосрочных кредитов. Надежность ипотечного кредита в значительной степени не подвержена колебаниям кредитоспособности заемщика. Однако предоставление долгосрочного кредита нуждается в законодательном регулировании установления долгосрочных процентных ставок.
Мерой регулирования может служить твердый процент, установленный на многолетний период или на весь срок предоставления кредита, или же зависимость процентной ставки от определенного индекса. Решающим является то, чтобы регулирование в области установления процентных ставок соответствовало бы в равной степени интересам, как должника, так и кредитора.
Особой проблемой является учет инфляции в ходе погашения предоставленного ипотечного кредита. При невысоких показателях инфляции должник может быть связан обязательством выплатить согласованную сумму погашения и определенный номинальный процент, хотя процент, и состоит из "реального процента" и "потери капитала из-за инфляции".
Однако, при более высоких показателях инфляции номинальный процент, поскольку он содержит в себе компенсацию инфляции, превышает платежную способность должника. В таких случаях рекомендуется использовать индексные модели, при которых действительно выплачиваются только реальные проценты и доля погашения кредита, а компенсация инфляции в номинальном проценте начисляется на ссуженный капитал (такие модели в совершенстве разработаны в Бразилии).
Обеспечение долгосрочного рефинансирования (пассивная банковская операция)
Решающей проблемой каждого долгосрочного финансирования, предоставляемого финансовыми институтами, например, банками и т.д., является долгосрочное обеспечение встречного финансирования, т.е. пассивной банковской операции. В Германии это осуществляется двумя способами:
- за счет вкладов (под низкий процент) в сберкассах и коммерческих банках, когда
ожидается достаточно непрерывное поступление средств;
»
- за счет рефинансирования с помощью ипотечных закладных листов с аналогичным
сроком действия.
В интересах вкладчика немецким законодательством строго регулируется выпуск ипотечных закладных листов. Это регулирование касается покрытия ипотечных закладных листов за счет ценных объектов недвижимости, предоставляемых в качестве залога. Их стоимость должна быть оценена в соответствии с законодательными предписаниями, и на установленную таким образом стоимость может быть получено только 60% для ипотеки, являющейся фондом покрытия закладных листов.
Предпосылки для широкого использования ипотечного кредита
Предпосылкой для широкого использования ипотечного кредита является гарантия права собственности и возможность использования собственности. Конкретно речь здесь идет о следующем:
Возможность использования стоимости здания под залог для получения ссуды
Это возможно только тогда, когда здание становится прочной составной частью зарегистрированного в поземельной книге земельного участка (немецкая система), или когда при разделе собственности на земельный участок и здания обеспечивается такая же гарантия права собственности на соответствующее здание, зарегистрированное в поземельной книге, которая пользуется общественным доверием.
Стоимость
Для финансирования с помощью ипотечных кредитов могут использоваться только такие земельные участки (со зданиями), которые помимо собственной спекулятивной стоимости обеспечивают текущие поступления (или могут иметь их при соответствующем использовании), за счет которых может осуществляться погашение кредита. Это касается:
- сдаваемых в аренду жилых зданий (но не замков в отдаленных местах);
- промышленной недвижимости, которая может быть подвергнута изменениям (хотя едва
ли это может относиться к земельным участкам и сооружениям металлургических
предприятий);
- сельскохозяйственных полезных площадей (однако, при невысокой доходности
сельскохозяйственных площадей это проблематично, т.к. легко может привести к превышению пассивов сельскохозяйственных предприятий над активами).
Только в том случае, если могут быть созданы названные здесь институциональные предпосылки (к ним также относится и хорошо функционирующий сектор сберегательных и ипотечных банков), можно успешно использовать ипотечный кредит для создания рыночной экономики, ориентированной на интересы среднего класса, динамично развивающегося сельского хозяйства и жилищного хозяйства.
Позитивный опыт Германии в сфере использования собственности
на землю на этапе перехода от плановой к рыночной экономике.
При трансформации социалистической системы хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы при реформировании права собственности на землю.
Правда, часть жилищного фонда, особенно односемейные коттеджи, построенные еще в довоенное время, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось - по крайней мере, теоретически - и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ.
Однако во всем секторе национализированных предприятий, национализированного жилья и в крупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовался термин "народная собственность". При реформировании правовой и хозяйственной системы в 1990 г. возникли следующие проблемы:
Распределение полномочий
Согласно новому правопорядку, собственность на "народные" земельные участки должна была быть распределена среди разных общественно-правовых субъектов, в первую очередь:
- федерации;
- федеральных земель;
- коммун (муниципалитетов);
- национализированных предприятий (до тех пор, пока они еще принадлежали на 100%
федерации или коммунам).
В ходе осуществления Договора об объединении Германии законодательно четко регулировалось, какой государственный субъект получает в каждом конкретном случае в собственность определенные "народные" земельные участки:
- народные предприятия, которые все сразу в соответствии с Законом от 01.07.1990 г.
были преобразованы в отдельные компании (находившиеся на 100% в собственности
Тройханда, т.е. в собственности федерации), получили используемые ими земельные
участки, здания и сооружения в собственность и должны были поставить их на свой
баланс после оценки их рыночной стоимости.
- федерация и федеральные земли получили в собственность земельные участки, которые
использовались в таких же целях, в каких в Западной Германии обычно используются
земельные участки федерации или федеральных земель.
- коммуны получили в собственность те земельные участки, которые использовались в
целях, которые в Западной Германии обычно находятся в компетенции коммун. Кроме
того, они получили в собственность весь сектор народного жилищного фонда (если только речь не шла о жилищном фонде, находящемся в собственности предприятий).
Благодаря такому распределению в соответствии с действующим законодательством право собственности было принципиально заново отрегулировано. Однако для того, чтобы добиться четкого правового регулирования в отношении отдельных земельных участков и их обмеров, а также в спорных и сомнительных случаях, было создано особое ведомство (как подразделение Тройханда). Оно должно было решать вопросы распределения каждого земельного участка в отдельности, прежде чем новый собственник мог быть зарегистрирован в поземельной книге, то есть до того, как он смог бы продать земельный участок.
Это имело решающее значение, прежде всего для предприятий, которые в ходе приватизации должны были получить уверенность в своем праве собственности на совершенно конкретные земельные участки и тем самым определиться в вопросе о своей стоимости.
Разделение собственности на здания и сооружения и собственности на землю
В ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания и сооружения. На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома (дачи), находившиеся в частной собственности. Частично это происходило и на частных земельных участках, которые принадлежали третьим лицам и были секвестрированы или отчуждены.
Было найдено и реализовано следующее решение:
- в новых федеральных землях было введено немецкое право собственности на земельные
участки, т.е. в законодательном порядке была объединена собственность на землю и на
здания и сооружения;
- если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали
право преимущественного приобретения земли, на которой находились их здания;
- если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали
долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за
пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.
Народная земля под народными предприятиями
В ходе преобразования народных предприятий в компании со 100-процентным участием государства народная земля, на которой стояли эти предприятия, стала собственностью предприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имущества Тройханда.
В ходе приватизации предприятий Тройханд проверял, насколько соразмерным является наделение каждого предприятия землей. В определенных случаях земельные участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавались входящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на 100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная цена предприятия могли быть снижены, что повышало возможность его продажи. В результате Общество при
Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительные земельные владения.
Приватизация незастроенных земельных участков
Тройханд осознавал риск того, что при массовой приватизации незастроенных земельных участков поднимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройханд принципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях, когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договора купли-продажи брал на себя обязательства осуществить эти инвестиции.
Принцип "продажа только инвесторам" помог сделать значительный вклад в дело быстрой передачи инвесторам незастроенных земельных участков в новых федеральных землях.
Сельское хозяйство
Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.
Но возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.
Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.
Заключение
Реформа в области права собственности на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДР описанным здесь способом, прошла без больших трений. Если проблемы и имелись, то они были вызваны сложными правовыми вопросами, которые возникали при возврате земельных участков, экспроприированных до 08.05.1945 года или после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственники хотели по возможности вернуть себе отчужденные у них земельные участки и здания. Только в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсация вместо возврата. Возникшие здесь сложные вопросы, касающиеся установления фактов, особенно при принятии решений о возможности или невозможности возврата собственности, все еще приводят к задержкам инвестиций.Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейся в Германии ситуации, вряд ли возникнет в российской практике.
Список использованных источников
Нормативные акты
1. Конституция Федеративной Республики Германия
2. Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия
3. Федеральный закон «Положение о ведении земельных книг»
4. Федеральное постановление «О принципах определения рыночной стоимости земельных участков
Специальная литература
1. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2000
29-04-2015, 04:46