из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входя­щего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномо­чия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядитель­ные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника1 . В частности, в роли, арендодателей от имени РФ обычно, выступают комитеты по управлению государствен­ным имуществом. Их полномочия основаны на законе2 . Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специ­альное уполномочие3 собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объ­екты (например, участки леса4 или водные объекты5 ), здания, сооруже­ния и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте – сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанав­ливаться и в отношении вещей свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Су­щественные ограничения установлены в отношении имущества, нахо­дящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уни­кальности), а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение) (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР3). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законо­дательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юриди­ческое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить иму­щественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собствен­ности арендодателя. Регистрация договора аренды производив от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое иму­щество.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК) заключается в форме, установленной для Договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необ­ходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения. Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет от отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенным не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Безвозмездное пользование имуществом.

Понятие и элементы договора безвозмездного пользования имуществом.

По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды является безвозмездным. Именно это свойство позволяет провести четкую границу между ним и договором аренды. Безвозмездность ссуды находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию обязанности. Ограничение же ответственности ссудодателя состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду, либо отвечает не за всякую вину, а только за умысел или грубую неосторожность. Связано это с тем, что ссудодатель обычно никаких выгод из договора ссуды не получает. Напротив, поскольку ссудополучатель не предоставляет встречного удовлетворения взамен полученной им выгоды и поэтому односторонне обогащается, он не вправе претендовать на такой же объем обязанностей или ответственности ссудодателя, который возложен на арендодателя договором аренды.

Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным – в зависимости от того, в каком порядке он заключается. Если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора, последний будет консенсуальным. Если же момент заключения договора приурочен к передаче вещи в ссуду, налицо реальный договор. В том случае когда ни то, ни другое достоверно установить нельзя, договор ссуды должен быть признан консенсуальным.

Договор ссуды является взаимным. Полная синаллагма присутствует в консенсуальном договоре ссуды. Обе стороны в данном случае несут равнозначные обязанности – предать вещь в ссуду (для ссудодателя) и возвратить ее для ссудополучателя. Но даже если договор будет реальным, он сохранит черты взаимности, поскольку на ссудодателе и в этом случае лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в ссуду (ст. 693 и 697 ГК). Правда, в отличие от обязанности ссудополучателя возвратить вещь эта обязанность ссудодателя вторична и реализуется далеко не в каждом договоре ссуды (неполная синаллагма).

Цель договора ссуды – обеспечить предоставление имущества во временное безвозмездное пользование. Ссудополучатель, как правило, нуждается в имуществе, передаваемом ему в пользование. Пользуясь имуществом, он удовлетворяет свои потребности. Ссудодатель же де­лает ему одолжение (предоставление), не получая взамен никакого удовлетворения. Как правило, стороны договора ссуды до его заключения связывают особые личные отношения, в развитие которых осуществляется предо­ставление имущества в безвозмездное пользование, либо же ссудодатель преследует какие-либо социально значимые цели – гуманитарные, просветительские или благотворительные. Например, государство пре­доставляет имущество в безвозмездное пользование религиозным ор­ганизациям, библиотека – книги своим читателям, приюты (ночлежки) – помещения для временного проживания нуждающимся. Ссудодатель не преследует цель извлечения прибыли, довольствуясь удовлетворением иных интересов.

Ссудополучатель по договору ссуды приобретает право пользования вещью. Это право имеет обязательственную природу. В то же время ссудополучатель, как и всякий титульный владелец, пользуется вещно-правовой защитой в соответствии со ст. 305 ГК.

Ссудодатель обязан обеспечить ссудополучателю спокойное поль­зование вещью в течение всего периода действия договора, т. е. со своей стороны предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы на пользование никто не посягал. В случае же если такое посягательство все-таки случилось, ссудодатель должен предпринять все зависящие от него меры к тому, чтобы его пресечь, включая предъявление соответ­ствующего иска в суд. Собственником вещи, переданной в безвозмездное пользование, остается ссудодатель. Однако при определенных обстоятельствах (в отступление от общего правила, установленного ст. 211 ГК) он осво­бождается от несения риска случайной гибели или случайного повреж­дения вещи. Этот риск возлагается на ссудополучателя, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что ссудополучатель использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользо­вания или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить именно свою вещь (ст. 696 ГК). В остальных случаях риск несет ссудодатель как собственник вещи.

Праву пользования ссудополучателя присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на вещь, переданную в ссуду, к другому лицу или передача этой вещи в аренду нс является основанием для изменения или расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 700 ГК), т. е. договор ссуды сохраняет силу при смене ссудодателя, продолжая обре­менять последнего. Свойство следования за вещью хотя и приближает право ссудополучателя к вещным, но не лишает его обязательственной природы.

В то же время законодательством предусмотрены случаи безвозмез­дного внедоговорного пользования чужой вещью, которое осуществля­ется на основании вещного права. Таковы, например, право на свободное пребывание в лесах и связанное с ним лесопользование (публичный лесной сервитут), предусмотренное ст. 21 Лесного кодекса РФ, или право использовать участки общего пользования (площадки, парки, скверы и т. п.) в городах (ст. 76 Земельного кодекса РФ). К подобным правам нормы о договорах ссуды применению не подлежат.

Договор ссуды является самостоятельной разновидностью обяза­тельств по передаче имущества в пользование. Наиболее близок он к договору аренды. Ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 ГК). В остальной части действуют нормы, специально посвященные договору ссуды (глава 36 ГК), или общие нормы обязательственного права (главы 21–29 ГК). Наиболее распространенные разновидности договоров безвозмездного пользования имуществом ре­гламентируются специальным законодательством.

Элементы договора безвозмездного пользования имуществом. Сто­роны договора – ссудодатель и ссудополучатель. В их роли, как прави­ло, могут выступать любые субъекты гражданского права. Ссудодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества предоставлять имущество в ссуду (п. 1 ст. 690 ГК). Передача имущества в безвозмез­дное пользование – право всякого собственника. Другие владельцы имущества должны иметь специальное полномочие на передачу иму­щества в безвозмездное пользование. Это полномочие должно быть основано на законе или на волеизъявлении собственника (п. 1 ст. 690 ГК).

Ссудополучатель – это лицо, получающее имущество в безвозмез­дное пользование.

Для договоров ссуды ГК устанавливает единственное ограничение. По поводу передачи вещей в ссуду лицами, не являющимися их собственно по субъектному составу. Согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческая орга­низация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членам ее органов управления или контроля. Такой запрет установлен, по-видимому, в целях борьбы с уклонением от уплаты налогов. Дого­воры ссуды, заключенные в нарушение указанного правила, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК.

Что касается предмета договора, то, поскольку в этой части ссуда подчинена правилам ГК о договорах аренды, все, сказанное по данному поводу в главе 33 учебника, может быть распространено и на договор ссуды. Форма договора ссуды определяется по общим правилам о форме сделок, которые предусмотрены главой 9 ПС Специальные требования, установленные для договоров аренды в ст. 609 ГК, к ссуде не приме­няются. Поэтому договор ссуды, заключенный на любой срок (в том числе и на срок более года), не требует письменной формы, за исклю­чением случаев, когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минималь­ный размер оплаты труда (п 1. ст. 161 ГК). Вопрос о том, подлежит ли договор ссуды недвижимого имущества государственной регистрации, однозначно не решен, поскольку норма, аналогичная той, которая предусмотрена п. 2 ст. 609 ГК, в главе 36 ГК отсутствует. В перечне же прав на недвижимость, подлежащих регист­рации (ст. 131 ГК), права ссудополучателя не названы. Между тем права на недвижимость, не попавшие в такой перечень, подлежат регистрации лишь в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Однако право пользования ссудополучателя, несомненно, ограничивает право собст­венности на недвижимое имущество, поскольку договор ссуды можно расторгнуть лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором. Поэтому право пользования ссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения права на недви­жимость. Это означает, что регистрации в силу ст. 164 ГК подлежит и договор ссуды.

Существенными условиями договора ссуды являются его предмет и безвозмездность. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в ссуду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Более спорен вопрос, относится ли к существенным условиям договора ссуды его безвозмездность. Ведь возмездный договор ссуды - это юридический нонсенс. Представляется все же, что признание безвозмездности существенным условием ссуды не лишено оснований и влечет определенные практические последствия. Из этого условия вытекает, что стороны должны договориться о передаче вещи именно в безвозмездное пользование. Если этого не сделано, пользование можно признать основанным на договоре аренды. Тогда арендная плата определяется на основании п. 3 ст. 424 ГК.

Что же касается срока, то договор ссуды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок в договоре не указан, договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по прави­лам п. 1 ст. 699 ГК, в котором установлен единый месячный срок извещения о таком отказе как для движимого, так и для недвижимого имущества.

Содержание договора безвозмездного пользования имуществом.

Обязанности ссудодателя. Состав обязанностей ссудодателя зависит от того, является ли договор ссуды реальным или консенсуальным.

В любом договоре ссуды – как реальном, так и консенсуальном – ссудодатель обязан:

1) отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК). Под недостатками следует понимать любые ухуд­шающие качество вещи отклонения от того ее состояния, которое определяется условиями договора ссуды или назначением вещи.

Ссудодатель отвечает за такие недостатки вещи, которые он умыш­ленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (п. 1 ст. 693 ГК). Следовательно, если он


29-04-2015, 04:51