Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.
Еще одним важным моментом, является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России.
Заключение
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения им и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.
Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по оценке собственности в Российской Федерации лишь начала складываться. Первым этапом ее формирования стал Закон РФ «Об оценочной деятельности». Однако, механизм действия данного закона требует решения целого ряда проблем, которые в настоящее время тормозят его функционирование.
Представляется необходимой, прежде всего, разработка и введение в действие пакета подзаконных актов, регламентирующих следующие области деятельности субъектов оценочной деятельности:
Во-первых, требует скорейшего разрешения на законодательном уровне вопрос о порядке лицензирования деятельности оценщиков. В настоящее время нет общего мнения о том, какой орган и по каким направлениям оценочной деятельности должен выдавать соответствующие лицензии. Возможно, здесь будет предусмотрен такой порядок, когда в зависимости от объекта лицензирования определенные структуры (Центральный Банк РФ, Мингосимущества РФ, Федеральная комиссия по ценным бумагам РФ и др.) получат право выдавать лицензии на конкретную, узконаправленную область оценки (оценка в сфере банковской деятельности, оценка инвестиционных проектов, оценка имущественных комплексов и т.п.). Целесообразнее предусмотреть создание единого органа лицензирования деятельности оценщиков, устроенного по региональному принципу, который учитывал бы наличие определенной специфики оценки в каждом из регионов.
Во вторых, важным для дальнейшего расширения сферы деятельности профессиональных оценщиков является отработка механизма оценки государственного и муниципального имущества. Законом (ст.8) предусмотрен перечень обстоятельств, при которых проведение оценки таких объектов является обязательным. Но, как показывает практика, действие указанной нормы ограничивается лишь проведением тендера на право оценки объектов собственности, принадлежащих российским акционерным обществам (Газпром, ЕЭС), не более. Очевидно, что наиболее грамотным в этом случае будет создание такого механизма, когда Министерство государственного имущества РФ возьмет под свой контроль вопросы оценки объектов государственного и муниципального имущества. Через структуры указанного органа любые действия в отношении указанного имущества, подпадающие под обязательное лицензирование, должны будут передаваться для исполнения независимым оценщикам на конкурсной или подобной основе.
В-третьих, в целях единообразного применения профессиональными участниками рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся подготовкой и переподготовкой специалистов по оценке собственности. В решении этих задач наиболее эффективным, координирующим органом может послужить созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».
И, наконец, еще одним из немаловажных факторов развития оценочной деятельности будет решение на законодательном уровне вопросов, связанных с участием оценщиков в качестве экспертов в работе судебных органов. В настоящее время ситуация складывается таким образом, что сторона судебного процесса вправе самостоятельно производить расчет, например, причиненного имуществу ущерба, и доказывать его правомерность не прибегая к мнению экспертов в этой области. Представляется, что суды должны в таких случаях, принимать в качестве доказательства лишь те расчеты, которые основаны на соответствующих нормах и правилах оценки, а также совершены непосредственно или с участием специалистов-оценщиков, которые, при необходимости смогут дать определенные разъяснения и толкования в процессе судебного разбирательства.
Практика оценочной деятельности ставит перед законодателями немало вопросов, требующих детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик на эти запросы зависит будущее не только самой оценки собственности, но и имущественных отношений в целом.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая//СЗ РФ.-1994.- N 32. ст. 3301.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая//СЗ РФ.-1996.- N 5. ст. 410.
3. Федеральный закон от 25 мая 1992г. О залоге//Ведомости СНД и ВС РФ, 1992, N 23, ст. 1239.
4. Федеральный закон от 8 декабря 1995г. О сельскохозяйственной кооперации//СЗ РФ, 1995, N 50, ст. 4870.
5. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. Об акционерных обществах//СЗ РФ, 1996, N 1, ст.1.
6. Федеральный закон от 8 мая 1996г. О производственных кооперативах//СЗ РФ, 1996, №20, ст. 2321.
7. Федеральный закон от 8 января 1998г. О несостоятельности (банкротстве)//СЗ РФ, 1998, №2, ст.222.
8. Федеральный закон от 14 февраля 1998г. Об обществах с ограниченной ответственностью//СЗ РФ, 1998, №7, ст.785.
9. Федеральный закон от 15 апреля 1998г. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан//СЗ РФ, 1998, №16, ст.1801.
10. Федеральный закон от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации//СЗ РФ, 1998, №31, ст.3813.
11. Федеральный закон от 25 февраля 1999г. О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций// СЗ РФ, 1999, №9, ст.1097.
12. Положение Банка России от 1 июня 1998г. О методике расчета собственных средств (капитала) кредитных организаций//Вестник банка России, 1998, №38.
2. Специальная литература
1. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн//М.: Изд-во Интер-экс-перт, ИНФРА-М, 1995г.
2. Бойко М. Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий//Л.: Стройиздат, 1975 г.
3. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений//М.: Стройиздат, 1993 г.
4. Васильев С.Т. Некоторые вопросы компенсации ущерба.//Бизнес и банки. 1998.№4.
5. Вольфсон В. А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1995 г.
6. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход//М.: Изд-во Дело, 1998.
7. Григорьев В.Л. Российские банки – опыт и практика.//Эксперт, 1999, №13.
8. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 1997.
9. Коплус С., Д. Павлов, Е. Терехова Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им.Плеханова, 1997.
10. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. — М.: "Прогресс", 1990г.
11. Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.
12. Круглов В.А. Деятельность губернских оценочных комиссий.// Харьков, 1911.
13. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. — Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 1991 г.
14. Мескон М., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ.//М.: Изд-во Дело, 1992 г.
15. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий//М.: Стройиздат, 1990г.
16. Прокопишин А. П. Справочник инженера-сметчика по капитальному ремонту жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1982г.
17. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости//М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.
18. Русов А. А. Краткий обзор развития русской оценочной статистики//Киев, 1913 г.
19. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Мин-строй России//СПб., 1995 г.
20. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости//СПб.: Техно-балт,1995г.
21. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость//СПб.: СПбГТУ, 1996г.
22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
23. Ухалова Л.Н. Переоценка основных фондов предприятий.//Экономика и жизнь. 1998. №2.
24. Финкельман Я.М. Купля-продажа недвижимости.//Эксперт. 1997. №45.
25. Хорошев Д.Т., Василевская О.Д. Анализ и оценка бизнеса.//Российский оценщик.1997.№1.
3.Материалы арбитражной практики
1. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.08.96г. № 951/96;
2. Приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 No. 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости";
3. Приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.98 No. 33 " Обзор практики разрешения споров по сделкам, связанным с размещением и обращением акций";
4. Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.03.99г. № 4 “О некоторых вопросах, связанных с обращением взыскания на акции”;
5. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.02.99г. № 5569/98;
6. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.07.98г. № 3762/98;
7. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.06.98г. № 2033/98;
8. Дело №А50-CI-1290/98 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого Автономного Округа.
[1] Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости.//С-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. С.12.
[2] А.А. Русов. Краткий обзор развития русской оценочной статистики// Киев, 1913. С.23.
[3] А.А. Русов. Краткий обзор развития русской оценочной статистики// Киев, 1913. С.25.
[4] В.А. Круглов. Деятельность губернских оценочных комиссий.// Харьков.: 1911. С23.
[5] Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости.//С-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. С.26.
[6] См.: Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости//М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994,С.178.
[7] Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.// СП 81-01-94. Мин-строй России. -СПб., 1995.
[8] См. Закон РСФСР.О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991г.//БНА, 1992, N 1.Ст.134.
[9] См. ст. 5. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в РФ// СЗ РФ, 1998, N 31, Ст. 3813.
[10] См. Д. Фридман, Н. Ордуэй.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.// М.: Изд-во Дело.1997. Ст.15.
[11] См.: Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость//СПб.: СПбГТУ, 1996г.Ст.24.
[12] См.: В.Л. Григорьев. Российские банки – опыт и практика.//Эксперт, 1999, №13, С.19.
[13] СМ.: Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. — Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 1991 г.Ст.56.
[14] См.: Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.Ст.44.
[15] См.: Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.
[16] См. Ст.10. Федеральныйзакон от 8 мая 1996 г. О производственных кооперативах//СЗ РФ, 1996,N 20, Ст. 2321.
[17] См. С. 15. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. Об обществах с ограниченной ответственностью//СЗ РФ, 1998, №7, Ст. 785.
[18] См. Ст. 77 Федеральный закон от 26 декабря 1995г. Об акционерных обществах//СЗ РФ, 1996,№1,Ст1.
[19] См Ст.17 Положение ответственностью от 19 июня 1990г. Об акционерных обществах и обществах с ограниченной//СП СССР, 1990, №15, Ст.82.
[20] См. Положение от 25 декабря 1990 г. Об акционерных обществах//СП РСФСР, 1991, №6, Ст.92.
[21] . С. Коплус, Д. Павлов, Е. Терехова. Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им. Г.В. Плеханова.1998.С.34.
[22] См. С. 49 Положения от 4 июня 1993г. О бухгалтерском учете и отчетности в РФ//БНА РФ, 1992, №6, Ст. 33.
[23] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997, Ст. 85
[24] Ш.Пратт. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа.//М.: 1995.Ст.56.
[25] См. ст. 102. Федеральный закон РФ от 8 января 1998г. О несостоятельности (банкротстве)//СЗ РФ,1998, №2Ю Ст.222.
[26] Итоги деятельности кредитных учреждений области за 1998 год.//Сибирский посад, 1999, №10, Ст.3.
[27] См. Ст.9. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. Об ипотеке (залоге недвижимости)//СЗ РФ, 1998, №29, Ст.3400.
[28] См.: Васильев С.Т. Некоторые вопросы компенсации ущерба.//Бизнес и банки. 1998.№4,ст.16.
29-04-2015, 04:58