Определение рыночной стоимости имущественного здания административно-организационного типа ОАО «Бенефис»

Дата оценки: 6 декабря 2010г.

Заказчик: президент фирмы ОАО «Бенефис»

гражданин Петров И.И.

Исполнитель: стажер-оценщик Калашникова А.Д.

г. Апатиты – 2010

Оглавление

1. Введение

1.1 Определение задания на оценку

2. Определения и понятия

3. Основные предположения и ограничивающие условия

4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

4.1 Основные подходы к оценке

4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

5. Расчет рыночной стоимости

6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки

Заключение

Используемая литература

1. Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

1.1 Определение задания на оценку

По поручению заказчика оценщик производит оценку рыночной стоимости здания административно-офисного типа ОАО «Бенефис», расположенного по адресу: г. N, улица Цветочная, дом 5.

2. Определения и понятия

1) Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.[1, c. 246]

2) Виды стоимостей:

а) Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.[2, c. 18]

б) Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

в) Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

3) Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.[1, c. 117]

4) Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

5) Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

6) Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

7) Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.[3, c. 352]

8) Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара

9) Стоимость – деньги (денежный эквивалент) которые показатель готовы обменять на какой-либо предмет или объект.[4]

10) Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым. [4]

11) Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях.

12) Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

3. Основные предположения и ограничивающие условия

3.1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях

3.2. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.

3.3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.

3.4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в этом отчете.

3.5. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований стандартов.

4. Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

4.1 Основные подходы к оценке

При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:

1) Затратный подход (ЗП). Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) с учетом их износа

Преимущества ЗП: подход основывается на существующих активах и, поэтому менее умозрителен.

Недостатки ЗП: ЗП не учитывает будущие перспективы, не рассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.

2) Рыночный подход (РП). РП предполагает использование методов, предполагающих произвести сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.

Преимущества РП:

-наиболее простой метод

-предполагает различные способы корректировки

-обеспечивает данные для других подходов оценки

Недостатки РП:

- требует активного рынка

- сравнительные данные не всегда имеются

- требует внесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверность результатов

-основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания

3) Доходный подход (ДП). ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.

4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.

Метод сравнения продаж:

Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.

Область применения:

- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.

«+» метода СП :

- наиболее простой метод;

- предлагает способы корректировки;

- этот метод обеспечивает данные для других подходов;

«-» метода СП :

- требует активного рынка;

- сравнительные данные не всегда имеются;

- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;

- метод основан на прошлых событиях;

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.

Метод прямой капитализации

V= ЧОД/R

Схема:

1) определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);

2) определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);

3) определение стоимости путем деления.

Преимущества:

1. простота расчетов;

2. мало предположений;

3. отражение состояния рынка;

4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.

Не следует применять:

- когда отсутствует информация о рыночных сделках;

- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

5. Расчет рыночной стоимости

Оценка офисного здания для купли-продажи.

Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.

Собственники недвижимости: здание – ОАО «Бенефис»

рыночная стоимость оценка недвижимость

Исходные данные: Таблица 1.

Таблица 2.

Затратный подход

Заполним колонку ПВС:

И_косв = 807 000 000*7% = 56 490 000

ПП = (807 000 000+ 56 490 000)*20% =172 698 000

Всего = И_прям + И_косв + ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000

Сзем = кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка

Сзем = 10 * 1000 *


8-09-2015, 13:09