Сзат = Сзем + Сост
Сзат = 8000000 + 990547000 = 998547000 руб.
Рыночный подход. МСП
Таблица 3
| № пп |
Характеристики |
Единица измерения |
аналог |
|
| А |
Б |
|||
| 1 |
Цена продажи |
млн. руб. |
1 150 |
1 200 |
| 2 |
% корректировки цены |
|||
| 2.1 |
по времени продажи |
% |
3 месяца назад (+51,75) |
1 месяц назад (+ 18) |
| 2.2 |
по месту положения |
% |
схожее |
лучше, увелич. на 5 % (-60) |
| 2.3 |
по физическим характеристикам |
% |
лучше на 10% (-115) |
хуже, на 8% (+96) |
| 2.4 |
общий % от снижения (увеличения) |
% |
4.5% -10% = -5.5% |
1,5%-5%+8% =4,5% |
| 3 |
скорректированная цена аналогов |
млн. руб. |
1086,75 |
1 254 |
Уровень инфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.
У объекта А корректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.
Путем принятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимость оцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб.
Доходный подход
Потенциальный валовый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;
ПВД = 1000*167000 = 167000000 руб.
Действительный валовый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);
Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – «текущие операционные расходы»;
ЧОД = 167000000 – 57000*1300 = 92900000 руб.
V (стоимость) = ЧОД / R
R – коэффициент капитализации – 0,1
V = 92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.
6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, мы должны найти среднее значение стоимостей по трем подходам. Поэтому, мы должны сложить все три стоимости объекта, полученные по трем походам, и разделить на три.
(998547000 (ЗП) + 1170375000 (РП) + 937000000 (ДП))/3= 1 035 307 333 руб.
Заключение
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
- Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.
- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: город N, улица Цветочная, дом 5, на 06.12.2010 составляет: 1 035 307 333 рублей.
Используемая литература
1. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.: ил.
2. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.: ил.
4. Лекции по Оценке бизнеса, автор - Новосельцева В.Д.,2010.
8-09-2015, 13:09