- передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать квартиру считается исполненным после вручения этой квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В данной связи хотелось бы сказать следующее. Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Однако порядок такой регистрации, как указано в этой же статье Гражданского кодекса РФ, должен быть установлен Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, который до настоящего времени еще не принят. Поэтому до введения его в действие сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости и продолжает применяться действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом (статьи 6, 7 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ" от 26.01.96 N 15-ФЗ).
Как правило, регистрацию сделок с недвижимостью сегодня осуществляют местные органы исполнительной власти либо иные уполномоченные ими органы. В Москве, например, функция по регистрации сделок с квартирами возложена на Департамент муниципального жилья (пункты 1.3, 1.9 постановления Правительства Москвы от 16.02.93 N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве").
Таковы основные положения правового статуса юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости, а также особенности оформления сделок купли-продажи недвижимых объектов. Однако несомненный интерес вызывают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета как непосредственно риэлторских компаний, так и лиц, пользующихся их услугами (граждан и предприятий, приобретающих и продающих объекты недвижимости).
* * *
Итак, как было сказано выше, риэлторская деятельность совершается, как правило, в рамках посреднических услуг, т.е. при наличии на определенный объект недвижимости реальных продавцов и покупателей (первый случай). Однако на практике недвижимость может приобретаться и самой риэлторской компанией с целью ее реализации при возникновении условий, выгодных самой фирме, в будущем (второй случай). В этих двух случаях ситуации, связанные с появлением объектов налогообложения, и соответственно построение бухгалтерского учета, будут различными. Рассмотрим их в отдельности.
Первый случай: когда риэлторская компания совершает сделку по купле-продаже недвижимости от имени и за счет заинтересованного лица либо от своего имени, но за счет последнего в рамках договоров комиссии или поручения.
Как известно, формы расчетов между комитентом (поручителем) и комиссионером (поверенным) могут быть различными. Две основные разновидности порядка уплаты комиссионного вознаграждения получили название посреднических сделок "с участием в расчетах" и "без участия в расчетах".
Основное отличие указанных способов уплаты посреднического вознаграждения состоит в том, что в первом случае денежные средства, поступившие риэлторской фирме, могут включать в себя не только сумму ее комиссионного вознаграждения, но и стоимость приобретенного (реализованного) объекта недвижимости (допустим, квартиры), в то время как во второй ситуации риэлторская фирма получает от покупателя либо продавца недвижимости лишь причитающуюся ей сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг по купле-продажи квартиры.
В первом случае в обязанности посредника помимо всего будет входить перечисление цены квартиры ее непосредственному продавцу (комитенту), в во втором, наоборот, комитент будет обязан зачислить на счет посредника (комиссионера) причитающееся ему вознаграждение. Кроме того, при наличии условия сделки, когда покупатель оплачивает стоимость квартиры и сумму комиссионного вознаграждения отдельно (т.е. получателями соответствующих средств являются одновременно и продавец, и посредник), соответствующая обязанность по уплате риэлторской фирме комиссионного вознаграждения, а продавцу квартиры - ее стоимости будет лежать на покупателе.
Очевидно, что отражение указанных операций на счетах бухгалтерского учета фирмы-посредника будет находиться в непосредственной зависимости от условий и порядка их расчетов с комитентами (продавцами и покупателями недвижимости). Кроме того, отдельные особенности учета связаны с субъектным составом сделки, т.е. зависят от того, кто является покупателем (продавцом) квартиры - юридическое лицо или же гражданин.
I. Договор комиссии с участием в расчетах:
а) Квартира принята на комиссию у юридического лица:
1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию по приемно-сдаточному акту (включая НДС).
2. К-т счета 004 - квартира передана по акту приема-передачи от продавца покупателю.
3. Д-т счета 62 - К-т счета 76/1 - отражена задолженность покупателя (включая НДС).
4. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - погашение задолженности (включая НДС).
5. Д-т счета 76/1 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.
6. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на комиссионное вознаграждение.
7. Д-т счета 76/1 - К-т счета 76/2 - отражена задолженность перед комитентом (включая НДС).
8. Д-т счета 76/2 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму задолженности комитенту (п. 6 письма Минфина РФ от 12.11.96 N 96).
9. Д-т счета 19 - К-т счета 76/2 - восстановлена задолженность перед комитентом.
10. Д-т счета 68 - К-т счета 19 - списан НДС.
б) Квартира принята на комиссию у физического лица:
1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию по приемо-сдаточному акту.
2. К-т счета 004 - квартира передана продавцом покупателю по акту приема-передачи.
3. Д-т счета 62 - К-т счета 76/1 - отражена задолженность покупателя.
4. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - погашение задолженности.
5. Д-т счета 76/1 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.
6. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму вознаграждения.
7. Д-т счета 76/1 - К-т счета 76/2 - отражена задолженность перед комитентом.
II. Договор комиссии без участия в расчетах:
1. Д-т счета 004 - квартира принята на комиссию.
2. Д-т счета 62 - К-т счета 76 - отражена задолженность комиссионеру в размере суммы вознаграждения от совершенной сделки.
3. К-т счета 004 - квартира передана покупателю.
4. Д-т счета 76 - К-т счета 46 - отражена сумма комиссионного вознаграждения.
5. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму вознаграждения.
В случае если риэлторской фирмой для целей налогообложения выручка от реализации продукции (выполнения работ, оказания услуг), в частности получение суммы комиссионного вознаграждения, определяется по мере ее оплаты, сумма НДС, подлежащая получению от покупателя, будет отражена иначе, чем это показано в проводке N 5. В этом случае делается следующая запись:
Д-т счета 46 - К-т счета 76 - начислена сумма НДС, подлежащая получению от покупателя.
Д-т счета 76 - К-т счета 68 - начислен НДС по мере поступления денежных средств.
6. Д-т счета 51 - К-т счета 62 - получено вознаграждение за оказанные услуги.
Расчет налогов риэлторскими фирмами при совершении рассмотренных выше сделок не представляет больших трудностей.
Поскольку их деятельность совершается в рамках договоров комиссии либо поручения, то такой род деятельности в соответствии с п. 2.9 инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль" в целях налогообложения прибыли приравнивается к совершению посреднических операций и сделок. При этом максимальная ставка налога на прибыль, зачисляемого в бюджет соответствующего субъекта РФ, с дохода, полученного риэлторской компанией от оказания посреднических услуг по купле-продажи недвижимости, согласно ст. 5 Закона РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (п. 3.1 Инструкции N 37) будет составлять 30%.
Что касается исчисления и уплаты НДС, то, согласно п. 3 ст. 4 Закона РФ от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость", облагаемым оборотом у предприятий, оказывающих посреднические услуги, будет либо стоимость недвижимости, реализуемой покупателям исходя из применяемых цен без включения в них НДС (при совершении сделок с участием в расчетах), либо сумма комиссионного вознаграждения (при реализации недвижимости без участия в расчетах). Сумма НДС, подлежащая взносу в бюджет как в первой, так и во второй ситуации, определяется в соответствии с положениями п. 19 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (далее - Инструкция N 39) и отражается в учете по правилам, изложенным в разд. ХVI Инструкции N 39 и п. 6 письма Минфина РФ от 12.11.96 N 96 "О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на добавленную стоимость".
Второй случай: квартира приобретается риэлторской фирмой на условиях договора купли-продажи, т.е. покупателем объекта недвижимости выступает сама риэлторская компания. При этом приобретение квартиры осуществляется не для ее использования в собственных производственных или непроизводственных целях, а для дальнейшей реализации.
Отражение в бухгалтерском учете операций по приобретению квартир, предназначенных для продажи, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной Приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56, производится на счете 41 "Товары" и в дальнейшем ведется как на предприятии, осуществляющем торговую деятельность. При этом следует учесть, что отражение в бухгалтерском учете операций по принципам оптовой или розничной торговли, как и в случае оказания посреднических услуг, зависит от личности покупателя.
I. При реализации квартир в собственность граждан бухгалтерский учет ведется как на предприятии розничной торговли:
1. Д-т счета 41 - К-т счета 60 - приобретена квартира для дальнейшей реализации.
2. Д-т счета 41 - К-т счета 42 - отражена торговая надбавка.
3. Д-т счета 51 - К-т счета 64 - поступила предоплата от покупателя квартиры.
4. Д-т счета 64 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму разницы в ценах (надбавок, наценок) (п. 23 Инструкции N 39).
5. Д-т счета 64 - К-т счета 46 - отражена выручка от реализации квартиры на момент нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
6. Д-т счета 68 - К-т счета 64 - обратная запись проводки N 4 (п. 50 Инструкции N 39).
7. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС по расчетной ставке с суммы реализованной торговой надбавки.
8. Д-т счета 46 - К-т счета 41 - списана себестоимость.
9. Д-т счета 46 - К-т счета 42 - (красное сторно) - отражена сумма реализованной торговой надбавки.
10. Д-т счета 46 - К-т счета 80 - отражен финансовый результат.
II. При реализации квартир юридическим лицам бухгалтерский учет риэлторской фирмы ведется аналогично учету предприятий оптовой торговли:
1. Д-т счета 41 - К-т счета 60 - приобретена квартира для дальнейшей реализации.
2. Д-т счета 19 - К-т счета 60 - отражен НДС на полученную недвижимость.
3. Д-т счета 51 - К-т счета 64 - поступила предоплата от покупателя квартиры.
4. Д-т счета 64 - К-т счета 68 - начислен НДС на сумму разницы в ценах (надбавок, наценок)(п. 23 Инструкции N 39).
5. Д-т счета 64 - К-т счета 46 - отражена выручка от реализации квартиры на момент нотариального удостоверения договора купли-продажи.
6. Д-т счета 68 - К-т счета 64 - обратная запись проводки N 4 (п. 50 Инструкции N 39).
7. Д-т счета 46 - К-т счета 68 - начислен НДС на продажную стоимость квартиры.
8. Д-т счета 46 - К-т счета 41 - списана себестоимость.
9. Д-т счета 46 - К-т счета 80 - отражен финансовый результат.
8-09-2015, 12:36