Условия почвообразования 2

7) обеспеченность питательными веществами, эродированность;

8) контурность и топографические условия залегания почв;

9) окультуренность почвы и другие основные и функциональные их
свойства.

Оценочные критерии (по Н.Ф. Тюменцеву) подразделяются на три группы:

1) основные, обязательные для всех почв, положительно
коррелирующие с урожаем;

2) свойства, отрицательно влияющие на урожай, присущие не
всем почвам;

3) свойства внешней среды или местные условия - рельеф,
контурность, климатические условия, относящиеся к оценке
земельной территории в целом.

Оценочные критерии первой группы привлекаются для расчета
оценочных баллов основной шкалы. К ним относятся запасы гумуса в т/га,
мощность гумусового горизонта, мехсостав, запасы питательных веществ и
реакция среды.

Показателем плодородия является не только внутренние свойства
почвы и соответствующая урожайность возделываемых
сельскохозяйствеиных культур, но и ряд факторов, так или иначе влияющих
на формирование урожая этих культур.

Однако, количество факторов, определяющих величину
урожайности, настолько многочисленно, что все их учесть и использовать
при оценке не представляется возможным.

Поэтому для использования в качестве оценочных отбираются
только те из них, которые связаны с величиной урожайности прямой
положительной корреляционной зависимостью или являются в данных
конкретных условиях основными урожаеопределяющими.

В этих целях собираются и изучаются массовые данные для
характеристики внутренних средств почв: мощность гумусового
горизонта (см), содержание гумуса (%), запасы гумуса (т/га), реакция среды
(рН), гранулометрический состав(сумма частиц < 0,01 мм.), пахотоемкость
(т/га), степень эродированности и каменистости, климатические условия.

При составлении шкалы оценки за 100 баллов взяты следующие
эталонные показатели:

1) мощность гумусового горизонта - 60 см.;

2) содержание гумуса - 9%;

3) запасы гумуса - 600 т/га;

4) азота - 300 кг/га;

5) фосфора -- 795 кг/га;

6) калия - 455 кг/га;

7) механический состав - 45%;

8) реакция среды - 7,0;

9) пахотоемкость - 3300 кг/га.

Таблица 3. Реестр оценки почв хозяйства

Из таблицы видим, что мощность гумусового горизонта
наибольший балл (60) составляет темно-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая почва, а наименьший балл (26,7) темно-серая лесная, глинистая, среднекаменистая, сильносмытая; содержание гумуса наибольший балл (83,6) темно-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая почва, а наименьший балл (25) светло-серые лесные, слабосмытые почвы; запасы гумуса наибольший балл (45) темно-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая, а наименьший балл (2,3) серые лесные почвы, тяжелосуглинистые; по гранулометрическому составу наибольший балл (100) светло-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая, а наименьший балл (89) темно-серая лесная, глинистая, среднекаменистая, сильносмытая почва; по реакции среды набольший балл (84,3) темно-серая лесная, глинистая, среднекаменистая, сильносмытая почва, а наименьший балл (67,1) светло-серые лесные, тяжелосуглинистаые, слабосмытые почвы; по
пахотоемкости набольший балл (93,3) серая лесная, тяжелосуглинистая, а наименьший балл(60) темно-серые лесные, глинистые, среднекаменистые, сильносмытые почвы. Средний балл по природным свойствам наибольший (73,8) темно-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая почва, а наименьший (49,1) у
светло-серых лесных, тяжелосуглинистых, слабосмытых почв.

Таблица 4. Реестр энергетической оценки почв хозяйства

Из таблицы видим, что наибольший энергетический потенциал
плодородия почв в стоимостном отношении являются темно-серая лесная, тяжелосуглинистая, слабосмытая почва (1497771руб.), а наименьшими являются темно-серые лесные, глинистые, среднекаменистые, сильносмытые почвы (338385,3руб.).

Для определения кадастровой стоимости земель нужно брать 75$ за
баррель, значит 1 тонна составит 471,7$, при этом обменный курс составляет
30 руб. за 1$. Эти показатели нефтяного и валютного рынка заложены в бюджет
РФ на 2010г. Стоимость 1 тонны гумуса с энергией 20938 мдж. по нефтяному
эквиваленту составляет 0,392*471,7 = 184,91$ или 184,91*30 = 5547,3
руб. Таким образом, стоимость 1 тонны гумуса составляет 5547,3 рублей

6 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1 Расчет стоимости сельскохозяйственной техники, инвентаря,

автоматики.

1. Технические параметры: мощность; производительность;
вес; размеры; энергопотребление.

2. Экономические параметры: стоимость затрат на
обслуживание; количество эксплутационного персонала; цены на
сырье, материалы и т.п.

Определение износа, как указывалось в разделе о физическом
износе, можно проводить на основании различной информации: осмотра
изделия и его продукции; опроса обслуживающего персонала; анализа
технической документации; изучения данных служб технического контроля
и т. п..

Износ многих изделий можно определить по времени наработки, т.е.
по ресурсам. К таким изделиям относятся различные двигатели, турбины
компрессорных станций, компрессоры и т.п. После капитального ремонта
такие изделия полностью восстанавливают - потребительские свойства, но
теряют первоначальную стоимость.

Таблица 5. Данные и описание с/х техники, инвентаря и автомашин

Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод о том, что парк с/х техники хозяйства находится в хорошем состоянии. Наиболее высокая рыночная стоимость у трактора ДТ 75М (1,203 млн. руб.), наименьшая рыночная стоимость у трактора МТЗ 82 (0,543 млн.руб.).

6.2 Расчет стоимости улучшения затратным методом

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с
использованием затратного метода на основе оценки стоимости
строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по
укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и
сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-
монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и
Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетене «Индексы цен
в строительстве». На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом
расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без
учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется
по следующей формуле:

С1998 = C1969*И1969/1984*И1984/1998*Иaвг/oкт,

где С1998 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без
учета износа в ценах на 23 октября 1998г;

С1969 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без
учета износа в ценах 1969г;

И1969/1984 - индекс изменения цен на СMP за период с 1969г. по 1984г.;

Иавг/окт - индекс изменения цен на СMP за период с августа
1998г. по октябрь 1998г.

Таблица 6. Данные и описание улучшений

Из таблицы видно, что постройки в хозяйстве находятся в удовлетворительном состоянии. Здание клуба имеет наибольшую величину балансовой стоимости – 0,523 млн. руб., а наименьшая величина у здания гаража – 0,258 млн. руб.

6.3 Согласование и итоговое заключение о рыночной стоимости

объекта оценки

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта
были получены следующие результаты:

Затратный метод ___________ руб.

Метод сравнения продаж ___________ руб.

Метод прямой капитализации ___________ руб.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки
объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие
долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Затратный метод 0,1

Метод сравнения продаж 0,54

Метод прямой капитализации 0,4

Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта
(округленно) _____ руб. или _____ долл. США.

В расчeтe на 1 кв.м. это составит _____ руб. или ________ долл. США.

Итоговое заключение

На основании проведенного анализа рынка нежилых помещений, а
также выполненных расчетов были получены следующие результаты:

Рыночная стоимость оцениваемою объекта, включающего 1-й этаж
и подвал жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, JIомоносовский
проспект........ составляет на 23 октября 2010г.

_________ руб.

______________________

(прописью)

или________________________________________________ долл. США

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения курсовой работы «Оценка земли и иной
недвижимости ООО Агрохозяйство «Энергетик» Уфимского района РБ» я
закрепил знания по бонитировке почв, оценке земли и иной недвижимости,
усвоил методологию биоэнергетической оценки плодородия почвы, изучил
процесс оценки недвижимости, определил кадастровую стоимость пахотных
земель на различных почвенных разновидностях. Для определения
кадастровой стоимости земель была использована цена нефти на мировом
рынке.

При выполнении курсовой работы исходными данными послужили
почвенная карта ООО Агрохозяйство «Энергетик» Уфимского района в
масштабе 1:25000, основные показатели развития хозяйства за последние 5
лет, методические указания по выполнению курсовой работы.

БИБЛИОГРАФИЯ

1) Оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. [Текст]: -
Руководящие материалы по оценке земель. М.: Росземпроект, 1983.

2) Почвы совхоза им. Завет Ильича Уфимского района БАССР. [Текст]: ГоскомземРСФСР. Объединение РОСНИИЗЕ МПРОЕКТ. Волжский государственныйпроектный институт по землеустройству. Волгогипрозем Башкирскийфилиал. 28.01.1991 г.

3) Система земледелия и землеустройство колхоза им. Завет Ильича
Уфимского района БАССР. 24.01.1985 г. [Текст].

4) Тарасевич А.Р. [Текст]: учебник/Тарасевич А.Р. Оценка недвижимости. - М.: Колос, 2000. -513 с.

5) Башкортостан: [Текст]: Краткая энциклопедия. - Уфа: Научное издательство
«Башкирская энциклопедия», 1996. 672 с, илл. ISBN 5-88185-001-7.

6) Волков С.Н. [Текст]: учебник/Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства.Т.5.-М.:Колос, 2001.- 456 с.