1. Путем составления одного документа, подписанного сторонами.
2. Путем обмена документами посредством:
почтовой связи, телеграфной связи, телетайпной связи, телефонной связи, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Обязательному заключению в простой письменной форме подлежат все договоры, заключаемые:
а) юридическими лицами между собой и с гражданами;
б) гражданами между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы договора.
Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора.
Нотариальное удостоверение осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях указанных в законе. Кроме этого, по соглашению сторон может быть определена необходимость придания договору нотариальной формы, хотя бы по закону для договоров данного вида эта форма и не требовалась.
Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Необходимо учитывать, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
В частности, в соответствии с ГК государственной регистрации подлежат следующие виды договоров:
1) продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК);
2) продажи предприятия (ст. 560 ГК);
3) дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК);
4) предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);
5) аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом (ст. 609 ГК);
6) аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК);
7) аренды предприятия (ст. 658 ГК);
8) передачи недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Раздел 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
1. Основные положения о заключении договора
в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, то есть в основе заключения договора лежит принцип свободного волеизъявления стороны, желающей заключить договор. Соответственно для признания договора заключенным надлежащим образом необходимо соответствие воли стороны (т.е. последствий, результатов, к которым на самом деле стремится лицо) и его волеизъявления (т.е. последствий, результатов, на которые он соглашается при совершении сделки). Если после заключения договора будет установлено несоответствие воли стороны ее волеизъявлению (например, совершение сделки под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы и т.д.), то такой договор будет признан недействительным
В соответствии с нормами, уставленными законом (ст. 432 ГК), договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение, акцептантом. Договор считается заключенным, когда оферент получит акцепт от акцептанта. Таким образом, можно выделить три основных этапа заключения договора:
1. Направление одной стороной оферты;
2. Рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт;
3. Получение акцепта стороной, направившей оферту. Считаю необходимым рассмотреть эти этапы более подробно.
1.1 Направление оферты
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым предложение будет принято. Об оферте как таковой идет речь в ст. 435-437 ГК. В указанных статьях определяется, во-первых, что представляет собой оферта; во-вторых, какие требования предъявляет к ней законодатель; в-третьих, каковы порожденные ею последствия и в-четвертых, как следует отграничить оферту от смежных правовых понятий.
Офертой является предложение, которое отличает ряд индивидуализирующих признаков и влечет за собой установленные в законе правовые последствия как для того, от кого она исходит (оферента), так и для адресата (акцептанта). Поскольку последствия, о которых идет речь, весьма существенны для обоих - оферента и акцептанта, к оферте предъявляются весьма строгие требования. При их несоблюдении из нее не вытекает никаких правовых последствий или по крайней мере тех, которые закон, а в его рамках стороны с нею связывают.
Первое требование - достаточная определенность оферты. Это предполагает, что из нее адресат способен сделать правильный вывод о воле оферента. Любая неопределенность, касающаяся различных элементов будущего договора - указания сторон, их прав и обязанностей, а равно предмет договора вызывает возможность различного понимания содержания оферты, что особенно важно для случаев, когда моменты оферты и акцепта предельно сближаются. Это может повлечь за собой утрату офертой своего назначения. Есть основания полагать, что такая неопределенность должна быть истолкована в пользу акцептанта исходя из общего принципа, в силу которого в первую очередь учитываются
интересы стороны, воспринявшей нуждающееся в толковании изъявление воли.
Второе требование относится к направленности оферты: она должна выражать намерение лица, которое выступает с предложением, считать себя заключившим договор на условиях, указанных в договоре с адресатом, в слчае, если последний примет предложение. Указанное требование означает, что оферта должна быть составлена таким образом. чтобы позволить адресату сделать вывод: для заключения договора достаточно выражения совпадающей с офертой воли им самим. Огмеченный признак, как и предыдущий, позволяет отграничить оферту от обычных переговоров, совершаемых устно или письменно и имеющих целью уточнить намерения контрагента или вызвать его на то, чтобы он, в свою очередь, выступил с контрпредложением.
Третье требование относится к содержанию оферты: ст. 435 ГК предполагает, что оферта включает существенные условия договора. Указанное требование имеет двоякое значение. Во-первых, предложение должно охватывать все такие условия, которые однозначно определены как существенные в ст. 432 ГК либо вытекают из нее. Во-вторых, указанный в оферте набор условий является для него максимальным. Следовательно, после того как адресат примет предложение, не предложив со своей стороны никаких изменений или дополнений, оферент не сможет менять набор условий, содержащихся в оферте. В конечном счете смысл этого важнейшего требования к оферте состоит в том, что она, по выражению Л. Эннекцеруса, «должна быть настолько определенная, чтобы можно было путем ее принятия достигнуть соглашения о всем договоре».1
Четвертое требование связано с адресностью оферты. Иначе говоря из нее должно быть ясно, к кому именно она обращена. Определенность адреса оферты в литературе понималась по-разному. Так. была весьма распространена точка зрения, по которой оферта должна быть всегда адресована конкретному лицу (конкретным лицам) и никогда не может быть «брошена в толпу». Этот вывод в той или иной мере, был связан с известным римскому праву принципом допустимости оферты только ad incertam personam.
Сторонником такого взгляда была, например, P.O. Халфина. Она полагала, что «предложение не может рассматриваться как оферга. поскольку здесь еще не установлен один из существенных элементов договора - его сторона»1 . Ее позицию поддержал Ф.И. Гавзе.2
При отсутствии любого из указанных выше признаков предложение может рассматриваться только как вызов на оферту (приглашение делать оферту).
Оферта приобретает обязательное значение для направившего ее лица с момента получения такой оферты адресатом.
По общему правилу оферта, полученная адресатом, является безотзывной, то есть не может быть отозвана в течение срока, остановленного для ее акцепта, если иное не предусмотрено самой офертой либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Однако если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, то оферта считается не полученной.
Особым видом оферты является публичная оферта. Под публичной офертой понимается содержащее все существенные условия договора
предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п. 2 ст. 437 ПК). В этом случае предложение заключить договор обращено не к неопределенному кругу лиц, а к любому и каждому. Поэтому первый, кто отзовется на публичную оферту, акцептует ее и тем самым снимает предложение.
К такой «публичной» оферте может быть отнесено сообщение в газете, по радио или телевидению о продаже точно указанных товаров, выполнении точно указанных работ, предоставлении строго определенных услуг адреса оферента, готовности вступить на объявленных условиях в договор с любым желающим и др. С точки зрения законодателя, никакой разницы между такой публичной офертой и обычной, адресованной конкретному лицу, нет. Имеется в виду, что все те последствия, которые вызывает обычная оферта, следуют и из публичной. При публичной оферте определенность во взаимоотношениях сторон зависит от характера предложения, а значит, снять неопределенность должен тот, кто обращается с предложением. Если он хочет выступить с офертой, ему надо прямо выразить это в предложении, не заставляя вторую сторону догадываться, что следует понимать под соответствующим извещением.
1.2 Рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт
В соответствии с п.1 ст.438 ГК акцептом признается ответ лица, которому была адресована оферта, о ее принятии. Такой акцепт должен быть полным и безоговорочным. Акцепт в такой же мере выражает волю лица, как и предложение. Требования к акцепту вытекают из его особенностей как рефлекторного волеизъявления. Стандартная ситуация состоит в том, что акцепт приобретает юридическую силу, если он полный т.е. выражает одобрение всему, что указано в оферте, и безоговорочный, т.е. не содержит никаких дополнительных условий.
Если ответ дан на иных условиях, чем предложено в оферте, он не является акцептом. Это лишь встречная оферта (ст. 443 ГК). Однако действия акцептанта могут рассматриваться как встречная оферта лишь при условии, что они обладают указанными признаками оферты. Поскольку такого рода встречная оферта направляется первоначальному оференту, т.е. конкретному лицу, необходимо сохранить в такой встречной оферте все существенные условия договора. Следовательно, ответ на оферту, в котором исключено из нее хотя бы одно из существенных условий, не может рассматриваться как встречная оферта. Такой ответ представляет собой отказ от заключения предложенного оферентом договора и приглашение к заключению другого договора. Акцепт на иных условиях обычно оформляется протоколом разногласий, который направляется другой стороне. Договор считается заключенным только после урегулирования всех разногласий между сторонами.
К протоколу разногласий, направленному контрагенту, в полном объеме применяются правила закона, регулирующие оферту.
Отсутствие ответа на оферту (молчание адресата оферты) не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Молчание подвергнуто особому урегулированию. По самому своему характеру оно может быть только акцептом. При этом существует единая для всего гражданского права презумпция того, что молчание вообще не является юридическим фактом. Такая презумпция включена в общую норму, посвященную значению молчания. Имеется в виду ст. 158 ГК о форме сделок. Указанная статья, как и ст. 438 ГК, предусматривает те исключительные случаи, когда молчание приобретает правообразующее (правоизменяющее или правопрекрашающее) значение. Из п. 3 ст. 158 ГК следует, что молчание может быть признано выражением воли совершить сделку только в случаях, когда это предусмотрено законом или соглашением сторон, в то время как по п. 2 ст. 438 ГК, являющемуся специальной и тем самым приоритетной нормой, молчание приобретает силу, если это предусмотрено либо законом, либо обычаем делового оборота, либо вытекает из прежних деловых отношений сторон. При этом п. 2 ст. 438 ГК имеет в виду, что в указанных трех случаях речь идет только об акцепте. Тем самым снимается вопрос о возможности использовать молчание в качестве оферты.
Обладающие необходимыми признаками оферта и акцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц. Юридическое действие оферты зависит от того, получена она ее адресатом или нет. До получения оферты ее адресатом она никак не связывает оферента и он вправе ее отозвать и тем самым снять предложение заключить договор. Если предложение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (п. 2 ст. 435 ГК). Наоборот, с момента получения оферты ее адресатом она юридически связывает оферента. Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой она была сделана (ст. 436 ГК). Оферент не может в течение этого срока в одностороннем порядке снять оферту или заключить договор, указанный в оферте, с другим лицом. В противном случае он будет обязан возместить своему контрагенту все понесенные убытки. Так, если арендодатель, не дожидаясь установленного им в оферте срока, сдал дачу другому лицу, то акцептовавшее в установленный срок эту оферту лицо вправе потребовать от оферента возмещения всех понесенных им расходов, связанных с погрузкой, разгрузкой и транспортировкой перевезенных на дачу и обратно вещей. Однако если в самой оферте было сказано, что оферент оставляет за собой право заключить договор аренды также и с другими лицами, которые предложат более высокую арендную плату и быстрее отзовутся на сделанное им предложение, акцептовавшее после этого оферту лицо не имеет права требовать от оферента возмещения понесенных им убытков.
По своей юридической конструкции акцепт и оферта в определенной части совпадают. В этой связи некоторые из положений, которые относятся к оферте, распространяются и на акцепт. Имеется в виду, что акцептант может отозвать сделанный акцепт до момента получения оферентом извещения об отказе акцептанта от заключения договора либо одновременно с таким извещением. В этом случае акцепт признается неполученным. Соответственно отказ от акцепта не считается сделанным и тогда, когда моменты получения оферентом самого акцепта и извещения об его отказе совпадают.
После получения оферентом акцепта договор считается заключенным.
Отзыв акцепта после получения его оферентом является фактически односторонним отказом от исполнения договорных обязательств, что недопустимо в соответствии со ст. 310 ГК. Особым случаем является акцепт на иных условиях. Однако если лицо, получившее оферту в срок, установленный для ее акцепта, предприняло какие либо фактические действия по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы, и т.п.), оферта считается акцептованной, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в самой оферте.
При публичной оферте, например: помещении товара на прилавке магазина, объявлении о наличии билетов в кассе, объявлении о наличии свободных мест в гостинице и т.п. акцептом могут быть фактические действия, обычно совершаемые в подобных случаях: оплата товара покупателем, приобретение билета, заполнение карты гостя и получение квитанции в гостинице и т.д.
1.3 Получение акцепта стороной, направившей оферту
Важное значение имеет срок получения акцепта стороной, направившей оферту, она может быть сделана с указанием срока для ответа или без указания такого срока. В случае когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. При этом следует иметь в виду, что принимается во внимание именно дата получения акцепта оферентом.
В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим. Однако сторона, направившая оферту, имеет право не принять подобный акцепт, немедленно уведомив другую сторону о получении акцепта с опозданием.
Если же сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.
Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте. Если такого акцепта не последовало, то оферент никак не связан сделанным им предложением. Когда же оферта сделана в письменной форме без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока. установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, — в течение нормально необходимого для этого времени (ст. 441 ГК). Нормально необходимым считается время, достаточное для пробега данного вида корреспонденции в оба конца, ознакомления с содержанием сделанного предложения и составления ответа на него. В случае прибытия ответа в течение этого периода времени, договор считается заключенным. В случае возникновения спора этот срок будет определяться судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Если акцепт получен с опозданием, то судьба договора зависит от оферента, который может
29-04-2015, 01:17