В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариа В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то :
квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключ, договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Так образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизаи муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированн комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следуюп документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и оби площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрирован! Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей Biсобственников коммунальной квартиры).
Договор дарения
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому » юридическому лицу Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения о>
сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имуществе собственность
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашени< даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного ли соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарител) обязанности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемс на получение имущества в собственность. Если последний не изъявл;
соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет Для договора дарен характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольце безвозмездно Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает налич какой-либо компенсации со стороны одаряемого Даритель, совершая дарение, обяз обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременен] и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.) Кроме то даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчужден подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также т< что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не ле» никакой обязанности перед дарителем Нельзя на одаряемого возлагать обязанность отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества дру1 сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничиваюи право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пол;
несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законн< представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение да Опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - дав< согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) 1 разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяете;
нотариальной конторе при условии представления указанных выше документ подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем -зп договор регистрируется Департаментом муниципального жилья
Залог квартиры
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру, С;
залога состоит в том, что при залоге кредитор (залогодержатель) вправе при неисполнен должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворении из стоимос заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Однако кредит не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать ( реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке
В соответствии с законом об ипотеке, если залог имущества подлежит государствен» регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществд только с согласия всех собственников. Если же речь идет об общей долевой собственное то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственник Следует отметить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена кооперати полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и ^ приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог относится к ипотеке Догово об ипотеке в отличие от других разновидностей договоров залога требуют обязательно нотариального удостоверения и регистрации Договор об ипотеке может заключаться выдачей закладной.
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - лицо, которое предоставл] определенное имущество в залог, и залогодержатель - лицо, которое вправе п неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получ! удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед други кредиторами
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преимущественное право удовлетворение своего требования за счет имущества, предоставленного по договору ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, моя входить в наследственную массу и бьпъ передана другому лицу в установленном поряд» На закладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться fзалога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Обраще!-взыскания на предмет залога по общему правилу допускается лишь в судебном порядке случаях, предусмотренных законодательством РФ, обращение взыскания на заложеш имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надт нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, каким образом может бь обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что бу, действовать общий (судебный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случа когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитнс договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то eiбанк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитраж» решения) при неисполнении обязательства должником
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, которому предмет зал< принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения В последи случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согла< собственника этого имущества или уполномоченного им органа.
В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджет! организация, не занимающаяся коммерческой деятельностью),однако лишь при услов;
если оно в соответствии с законом приобрело право самостоятельного pacпopяжe^ заложенным имуществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридичео лицо любой организационно-правовой формы или формы собственности Однако большинстве случаев в качестве залогодержателей выступают банки, дающие кредиты г залог квартир Коммерческую стоимость квартиры определить довольно трудно качестве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стоимость кварти] которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой ниж^ предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превыш инвентаризационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоряжат заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в догов! могут предусмотреть обратное.
Из этого следует, что заключив договор залога, залогодатель не может продать подарю обменять заложенное жилище(если не оговорено другое).
Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит небольшой срок и обычно под значительный процент.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не являет основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме или кварти залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом и. квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого помещен на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичш торгов лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора най] жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законо Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или ига договор на проживание сохраняет силу Такие лица имеют право на преимущественна покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).
Порядок наследования жилых домов и квартир
Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых личн] неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к друп лицам в установленном законе порядке. Наследование может осуществляться по закону по завещанию Наследование по закону имеет место:
а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в определенн части признано недействительным,
б) если завещана только часть имущества или завещание в определенной части призна недействительным, в этом случае не охваченная часть наследственного имущест переходит в порядке наследования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приня наследства.
Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признан] Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет во. наследодателя. Предусмотрены две очереди признанных наследников по закону. наследникам первой очереди относятся дети (в том числе усыновленные) , cynpyiродители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смерти. наследникам второй очереди относятся братья и сестры умершего, его дед и бабка .3 наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники перв очереди .когда они не принимают наследство ,а также в том случае , если все наследии первой очереди лишены завещателем прав наследования. К числу наследников относя1 также нетрудоспособные лица , которые состояли на иждивении умершего не менее года его смерти. Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследет нет в живых того из родителей , который был бы наследником
Но, помимо лиц, указанных выше, завещатель вправе оставить все свое имущест предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного законодательстве любому лицу, государству а также любому юридическому лицу. Общей основной фор». завещания является именно письменное нотариально удостоверенное завещание
2.Гражданск-о-правовая ответственность за исполнение обязательств.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением, и. ненадлежащим исполнением обязательства. При исполнении обязательства принимаются внимание цены, существующие в том месте , где обязательство должно быть исполнеи Цена определяется в день добровольного удовлетворения должником требований кредите;
если цена не был установлена договором, законом или иными правовыми актами. Ее. требование не было удовлетворено добровольно, то цена определяется в день предъявлен иска, либо исходя из решения суда - на момент принятия судебного решения
За неисполнение или ненадлежащее обязательства может быть установлена неустой и возмещаются в части , не покрытой неустойкой; при этом договором или законе предусматриваются случаи:
-взыскание только неустойки, но не убытков;
-убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки,
-взыскивается или неустойка или убытки.
/. Ответственность за неисполнение денежного обязательства.
За неисполнение (неправомерное удержание, уклонение от возврата, иная просроч] неосновательное получение или сбережение) следует уплата процентов на сум;
удерживаемых средств, причем проценты определяются учетной ставкой банковско процента на день исполнения обязательства (или его части) Если требование не бы удовлетворено добровольно, то проценты определяются в день предъявления иска, ли исходя из решения суда - на момент принятия судебного решения, при этом основывают на положениях договора или закона. Проценты за пользование чужими средства] взимаются по день уплаты суммы этих средств, если не установлен более короткий срок.
2. Ответственность за исполнение обязательств в натуре.
В случае оплаты неустойки и возмещения убытков необходимо также исполни обязательство в натуре в случае ненадлежащего исполнения или неисполнен обязательства. Если из-за просрочки интерес у кредитора к исполнению пропал и уплаче неустойка, то исполнять обязательство в натуре должнику не нужно
^.Исполнение обязательства за счет должника.
Если должник не исполнил обязательство (не изготовил и не передал вещь, выполнил работу или не оказал услугу), при этом кредитор сам или третьи лица это caenaJто от должника требуется возместить понесенные расходы и другие убытки с эт1 связанные
4 Ответственность за не передачу определенной вещи
Требуется отобрания этой вещи и передачи ее кредитору, а в случае если эта вещь у:
передана третьим лицам, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого раны возникло обязательство или (если это невозможно установить) тому, кто раньше предъяв иск. Также кредитор может потребовать возмещения убытков
Предъявлять требования необходимо сначала основному должнику, а затем при отказе - к лицу, который имеет субсидиарную ответственность. По отдельным видам обязательств может быть ограничено право на полное возмещение убытков.
Существует ответственность должника за своих работников, за третьих лиц, которых было возложено исполнение
Учитывается также вина кредитора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, которое произошло по вине обеих сторон, при этом уменьшается
ответственность должника по решению суда; должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой и за последствия случай наступившей во время просрочки невозможности исполнения Должник не считает просрочившим, если обязательство не может быть исполнено за счет просрочки кредитов который отказался принимать предложенное должником надлежащее исполнение или совершил действий до совершения которых должник не мог исполнить свое обязательство
29-04-2015, 01:27