Южно-сахалинский институт экономики, права и информатики

Экономический факультет Кафедра «Финансы и учёт» Группа БУ-32

На тему:

«Развитие ипотечного кредитования в России»

Студентки

Научный руководитель Подпись к защите

Зав.кафедрой____________

«____»______________2000г.

Южно-Сахалинск

2000г.
Содержание.

Стр.

Введение…………………………………………………..……………………….3

Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….…….4

1.1. История ипотеки в России………….……………………………………..4

1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования и её основные участники ………………………………………………………….………....6

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…….9

Часть 2. Реализация московской ипотечной программы в Инвестсбербанке.13

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства г. Москвы…13

2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику………………………………………………………………………………….15

2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании………….…………………………………………………………………..19

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования…………….…………………………………………………26

Заключение……………………………………………………………………….29

Список литературы……………………………………………………...……….30

Приложение………………………………………………………………………31

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, финансово-строитель­ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Инвестсбербанке; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. История ипотеки в России.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

- с государством (казённая ипотека);

- между частными лицами (частная ипотека);

- по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год[1] .

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

- Дворянский земельный банк;

- Крестьянский поземельный банк;

- городские кредитные общества и городские общественные банки;

- земские банки;

- общества взаимного поземельного кредита;

- ссудно-сберегательные товарищества;

- кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.[2]

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования:

- приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла­ров, и создает основу формирую­щегося вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге не движимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис­темы ипотечного кредитования;

- Федеральной комиссией по рын­ку ценных бумаг с участием Гос­строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол­госрочных ипотечных ценных бу­маг;

- законодательно оформлена де­ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце­ночных, риэлторских, страховых компаний).[3]

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре­мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен­ное жилье служит в качестве обеспече­ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла­титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч­реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за­емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

- продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

- страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

- операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

- Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан­ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвес­тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру­ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон­струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня­ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме­ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не­обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предпри­ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со­оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од­ного года после заключения соответствующего до­говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима­ние оценке не только собственно имущества пред­приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко­торый приобретает на публичных торгах предпри­ятие, одновременно приобретает также и все обя­занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ­ектов действующего предприятия обязательна все­сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле­ния кредита под залог предприятия банку требует­ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу­чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла­тежей и другие документы по требованию кредито­ра. Кредитное подразделение банка обра­щает особенное внимание на несоответствия в фи­нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали­чие необходимой производственно-технической ба­зы для выполнения этого плана (например, произ­водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

- на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога.

- основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

- оценка стоимости имущества осуществляется самим банком . При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по реше­нию суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность.

Реализация недвижимости на торгах (или аук­ционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета за­лога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первона­чальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в те­чение месяца с момента окончания повторных торгов.[4]

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка , если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений) , расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке.[5]

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка , на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).[6]

Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.

2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.
В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам:

· по Московской ипотечной программе (МИП) - за счёт средств Московского правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов);

· по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом "США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного кредита);

· по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке.

Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов).

Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но к Заёмщику предъявляются более мягкие требования.


29-04-2015, 01:40