Категории земель. Земли поселений

Взаимодействие органов государственной власти и управления Рос­сийской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местно­го самоуправления в области градостроительной деятельности осущест­вляется, как это определено ст. 21-23 Градостроительного кодекса РФ, путем совместной разработки и реализации федеральной градостроитель­ной политики, соответствующих республиканских и межрегиональных градостроительных программ и прогнозов, проектов нормативных актов, обеспечивающих благоприятные условия проживания населения, а также создания банков данных о состоянии территорий, поселений и ведения градостроительного (территориального) кадастра.

Органы государственной власти и управления устанавливают в преде­лах своей компетенции порядок осуществления градостроительной дея­тельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняе­мых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной дея­тельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной доку­ментации, а также согласовывают вопросы формирования про­мышленных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного на­следия и окружающей среды.

В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с со­гласованной и утвержденной в установленном порядке градостроитель­ной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов и экологических требований, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Вопросы развития и благоустройства города (поселка), улучшения ок­ружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, яв­ляющихся основными градостроительными документами. Разрабатыва­ются эти планы и проекты в форме следующих документов. На феде­ральном уровне - Основные положения Генеральной схемы расселения на территории РФ и Основные положения схем градостроительного пла­нирования развития частей территории Российской Федерации. Эти до­кументы утверждаются Правительством РФ. В них учитываются взаим­ные интересы Российской Федерации, ее субъектов, а также устанавли­ваются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 21, 28 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 28 Градостроительного кодекса, определяя назначение градо­строительной документации, устанавливает, что градостроительная доку­ментация о градостроительном планировании развития территорий субъ­ектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) и частей территорий субъектов Российской Федерации (гра­достроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает территориальные комплексные схемы градостроительного пла­нирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (тер­риториальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей террито­рий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планирова­нии развития территорий субъектов Российской Федерации и частей тер­риторий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образова­ний в области градостроительства.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муници­пальных образований включает:

территориальные комплексные схемы градостроительного планиро­вания развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муни­ципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает: проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и

других элементов планировочной структуры городских и сельских посе­лений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормати­вами. Градостроительная документация любого вида включает текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установ­ленные заданием на разработку градостроительной документации со­ответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанав­ливается в соответствии с законами и иными нормативными правовыми

актами Российской Федерации, законами и иными нормативными право­выми актами субъектов Российской Федерации и нормативными право­выми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государст­венной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе. Так, обязательными условиями для утверждения градостроительной до­кументации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие по­ложительного заключения органов охраны памятников культуры в слу­чаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов

с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на ос­новании задания, выданного заказчиками - соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления (или по со­гласованию с ними). Внесение изменений в утвержденную градострои­тельную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населе­ния, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Разработка градостроительной документации любого вида осуществ­ляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, ус­тановленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Решение органов государственной власти и органов местного само­управления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градо­строительной документации любого вида подлежат опубликованию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного кодекса, генеральный план -градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъ­ектов Российской Федерации.

Генеральный план является основным градостроительным докумен­том, определяющим в интересах населения и государства условия форми­рования среды жизнедеятельности, направления и границы развития тер­риторий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градо­строительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане городского или сельского поселения определя­ются:

основные направления развития территории поселения с учетом осо­бенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на ис­пользование территории указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного харак­тера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселе­ния.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Генеральный план города и его пригородной зоны может разрабаты­ваться как единый документ на основе соглашения между органами мест­ного самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабаты­ваться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения учиты­ваются историко-архитектурный опорный план такого поселения и про­екты зон охраны памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатыва­ются и утверждаются органами местного самоуправления соответствую­щих поселений в порядке, установленном Градостроительным кодексом. Генеральный план города и его пригородной зоны утверждается органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федера­ции. Генеральные планы городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабаты­ваются и утверждаются органами государственной власти городов Моск­вы и Санкт-Петербурга.

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подле­жат опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными

органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъ­ектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, специ­ально уполномоченными государственными органами в области экологи­ческой экспертизы, а также заинтересованными организациями и насе­лением (ст. 18 и 28 Градостроительного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для ис­полнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные ор­ганизации, которые ведут обширные исследования социально-экономи­ческого и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние ис­пользования природных ресурсов и их охрана, рациональные архитектурно-планировочные решения и т.д.). После составления проектов они ут­верждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

Схема и проект районной планировки охватывают территорию одного, нескольких административных районов, целой области или республики. Они утверждаются, как правило, правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах районной планировки научно согласуются и уточня­ются основы перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них предусматривается организация комплексного терри­ториального размещения и развития объектов народного хозяйства, горо­дов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бывает достаточно продолжительным (25 лет).

Проекты детальной планировки разрабатываются на основе генераль­ного плана и охватывают отдельные части города (поселка): жилые и про­мышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологиче­ской защиты. Они устанавливают подробную архитектурно-планировочную и пространственную организацию застраиваемой территории. Рас­считаны проекты на 3-5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дисцип­лины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по бла­гоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застрой­щиков-землепользователей.

Госстрой РФ (бывшее Министерство строительства РФ) и его органы на местах осуществляют государственное руководство и контроль в дан­ной сфере, отвечают за развитие и высокий качественный уровень архи­тектуры и градостроительства в городе (поселке, селе).

Предоставление земельных участков в городских и сельских поселе­ниях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки предоставляются на праве собственности, бес­срочного пользования, аренды или временного пользования. Чаще всего применяются две последние формы права на землю: временное пользова­ние (на период строительства объекта), аренда земли - для хозяйственной эксплуатации участка. Для индивидуального жилищного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства или садоводства (в мелких населенных пунктах) участки предоставляются в собственность по нормам, устанавливаемым местной администрацией.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим ли­цам земельных участков для застройки органами местного самоуправле­ния могут устанавливаться следующие дополнительные требования к их участникам:

возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

строительство объектов инженерной, транспортной и социальной ин­фраструктур;

соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;

благоустройство территорий общего пользования.

В документе, удостоверяющем право на земельный участок в городах и сельских населенных пунктах, в обязательном порядке указывается код территориальной зоны, установленный правилами застройки; функцио­нальное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в границах тер­риторий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природно­го и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской Феде­рации и законодательством субъектов Российской Федерации. Документ должен содержать также сведения о наличии в границах земельного уча­стка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов, наличие зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земель­ного участка, с указанием ограничений на его использование в связи с расположением на нем указанных объектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и пара­метров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, мик­рорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проез­дов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии) и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного уча­стка (линии регулирования застройки) и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъ­ектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т.е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принадле­жащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товари­ществах собственников жилья»'.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, вклю­чающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме от­дельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - в .частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондо­миниуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объ­ектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т.е. до 15 июня 1996г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондо­миниуме определяются в соответствии с требованиями градостроитель­ных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населен­ных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавли­ваемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных

долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме уста­навливается путем умножения площади помещения на удельный показа­тель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с уста­новленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых располо­жены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую доле­вую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в соб­ственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или то­вариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от при­обретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной соб­ственности и используются в соответствии с действующим законода­тельством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земель­ных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и размеры земель­ного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части зе­мельных участков осуществляются государственными органами исполни­тельной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строи­тельства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.

4.ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРИГОРОДНЫХ ЗОН

Согласно статье 86. «Пригородные зоны» Земельного кодекса:

«1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящие­ся за пределами черты городских поселений, составляющие с горо­дом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйст­венного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Рос­сийской Федерации.

4. Границы и правовой режим пригородных зон городов феде­рального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и из­меняются федеральными законами.

5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, ко­торые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреа­ционные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

6. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на осно­вании решения Правительства Российской Федерации.»

Согласно статье и ст. 49 Градостроительного кодекса РФ территория пригородной зоны города включает земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других му­ниципальных образований, входящих в пригородную зону данного горо­да. Это - территория резерва для развития поселения, размещения про­мышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и вы­полнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Установление границ пригородных зон городов осуществляется на ос­нове градостроительной документации.

Использование территории пригородной зоны города и градострои­тельная деятельность в границах пригородной зоны данного города осу­ществляются с учетом интересов населения города и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняю­щие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказы­вающая вредное воздействие на окружающую природную среду (ст. 50 Кодекса).

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах


29-04-2015, 03:17