Права на чужие вещи в Римском праве

В праве Юстиниана конфессорный иск предоставлялся для зашиты сервитутов, установленных путем как traditio — воображаемой пере­дачи, так и пассивного допущения пользования (pati-patientia), а также давностным владением — longa possessio.

8. Суперфиций и эмфитевзис

Еще в период республики государ­ство предоставляло государственные земли частным лицам для заст­ройки, а городские общины и муниципии отдавали порожние земли в наследственную аренду. Позднее обилие пустующих и нерасчищенных земель вокруг городов и в больших имениях и необходимость привлечь к их культуре массу мелких съемщиков вызывали значительные изме­нения в нормировании арендных отношений. Появились в эдикте о городских землях и особенно в императорских указах особые указы о сдаче в долгосрочный наем пустующих императорских доменов — сальтусов. Это законодательство по делам имущества императоров (patrimonium principis) распространилось и на область частного хозяй­ства, подвергшегося упадку и запустению.

Суперфиций и змфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание — в первом случае, и под обра­ботку — во втором. Элементы обоих институтов складывались одно­временно в римском и провинциальных правах, сила же и значение прав на чужую веши, были признаны за ними лишь значительно по­зднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сходных с ними сервитугов — ususfructus, habitatio, они отличались своим широ­ким, подобно праву собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по наследству. От просто­го найма или аренды они отличались зашитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обяза­тельственными отношениями и защита их носила личный характер.

Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое пра­воотношение, superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строени­ем, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадле­жит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осу­ществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь — ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.

Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За пре­доставленную под постройку землю наниматели должны были в уста­новленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского насе­ления в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на дли­тельный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные ли­ца (D. 43. 18. 2), и таким образом это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обязатель­ственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юри­дически отделенная от поверхности и имеющая обособленное право­вое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности до­мов в городах (D. 44.7.44.1).

Претор предоставил суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie, наподобие интердикта uti possidetis, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц. Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь — actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и при­знания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недо­статочно простого договора, а требовалась еще передача построй­ки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавли­ваться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог пере­давать свое право по наследству и путем сделок между живыми — отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения тре­бовалось согласие собственника.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium). Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее вре­мя. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги.

Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его пра­вомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio).

Прекращался суперфиций с истечением назначенного при его уста­новлении срока, вследствие дереликции, т. е. отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т. е. приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником — супер­фиция, а также вследствие погасительной давности.

Отдача земель в обработку имела много разнооб­разных форм. Образованию института эмфитевзиса в Риме предше­ствовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Земли отдавались частным лицам в наем на длительный срок или навсегда (in perpetuum), с оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если они будут платить определенную го­довую плату — vectigal. Положение собственника с внешней стороны оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но тогда как при обычной аренде наниматель имел лишь право требования — иск actio conducti против собственника земли, здесь права арендатора прини­мают характер прав на вещь. Нанимателям agri vectigales претор предо­ставлял не только интердикты для защиты от нарушений владения, но также иск actio in rem vectigalis, аналогичный виндикации (actio in res utilis), против всякого нарушителя и даже против собственника — adversus quemvis possessorem. Впоследствии это право могло распрост­раняться как на государственные, так и на частные земли. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать свое право, но с тем, чтобы по­ложение собственника не ухудшалось. Если он был неисправным пла­тельщиком vectigal, то собственник возвращал себе землю посредством rei vindicatio.

Такая рано развившаяся форма наследственной аренды широко применялась и при империи, когда все общественные земли перешли в частную собственность императоров. Но в эту же эпоху право ager vectigalis определилось как ius perpetuum. В республиканскую эпоху право in agro vectigali распространялось главным образом среди мелких арендаторов, при империи на первый план выступают арендаторы крупных земельных фондов. С течением времени (к концу V и нач. VI вв.) форма ius in agro vectigali или ius perpetuum стала переплетаться и проникать в сходное ему по содержанию право эмфитевзиса. Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции.

С IV в. н.э. agri vectigales потеряли окончательно свое самостоятель­ное существование, в законах этот термин уже не встречался.

От описанного выше правоотношения вначале отличалось право с греческим названием эмфитевзис. Этот институт умел весьма древнее происхождение и применялся в практике Египта и Карфагена. В Гре­ции еще в III в. до н. э. была распространена практика сдачи земли за известную плату в наследственную аренду. Земли, сдававшиеся в Риме в такую аренду, назывались agri emphyteuticarii, а аренду называли emphyteusis, ius emphyteuticum, от греческого слова emphyteuein — на­саждать. Позже это правоотношение распространилось и на частные, поземельные имущества. На римской почве этот вид наследственной аренды получил окончательную разработку как самостоятельный юри­дический институт в византийском — юстиниановом праве.

Однако, еще в начале нашей эры была издана lex Manciana, позже переработанная в lex Hadriana. Это были частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков (coloni partiarii). Первоначально признание этого института римским правом диктовалось стремлением превратить необработанные громадные участки земли в обработанные сельскохозяйственные фонды. В начале он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, но примерно к концу III и IV вв. был перенесен в Италию. К тому же времени относится практика продажи земельных фондов с тем, чтобы покупатель платил ежегодную ренту. Постепенно приме­нение института для целей разработки государственных пустырей пе­решло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, состав­ляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы «эмфитевтической продажи», которая сообщала нанимателю собственность на землю, при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок.

Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio — аренда. Император Зенон определил это отношение, как особое правоотноше­ние (С. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором — emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитев­зиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищае­мое особым иском (D. 6. 3; С. 4.66).

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовал­ся и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадле­жали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения — separatio (D. 22. 1. 25. 1). Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и прода­ны надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведо­мить собственника и отчислить 2% с цены — laudemium — эмфитевзи­са или предоставить собственнику право первой купли — ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обя­занности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собствен­нику ежегодную ренту — canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы (п. 505).

Для защиты своих прав против всякого владельца эмфитевта имел особый иск actio vectigalis и все владельческие интердикты.

Права эмфитевты прекращались в следующих случаях: при нанесе­нии им большого ущерба, собственник мог лишить его участка (ius privandi): при трехлетней неуплате canon'a или публичных налогов (на церковных землях — до двух лет) (Nov. 7. С. 3. 2); при нарушении предписаний о продаже (С. 4.66. 3). Собственник земли имел по пово­ду исполнения обязанностей особый иск против эмфитевты — actio emphyteuticaria.

Сокращения, принятые в тексте

D . – Дигесты. Например: 50. 17. 141. 1. означает: Дигесты, книга 50, титул 17, фрагмент 141, § 1. pr. означает начало фрагмента; i. f. – конец фрагмента.

С. – Кодекс Юстиниана. Например, С. 8. 44. 19 означает: Кодекс, книга 8, титул 44, конституция 19.

Гай – Институции Гая.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М., Юридическая литература, 1972 г.

2. Римское частное право. Под редакцией И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского., М., Юристъ, 1997 г.

3. "Римское право” И.Б.Новицкий. "ТЕИС", 1996 г.

4. “Очерки по истории Римской имерии”. Р.Виппер, “Феникс”, 1995 г.

5. “История римского права”. В.М.Хвостов, 1919 г.