Введение
Развитие рыночных отношений в нашей стране неминуемо привело к существенным изменениям жилищных отношений, что выразилось в приватизации жилищного фонда с его передачей в частную собственность граждан и юридических лиц, демонополизации и развитии конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, развитии новых форм жилищных правоотношений, совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечении государственного регулирования в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, стимулировании создания товариществ собственников жилья и обеспечении стабильной социальной защиты населения в жилищных отношениях.
Основная ставка сделана на то, чтобы потребность граждан в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств участников жилищных отношений, но при непосредственной поддержке государства в виде предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, выпуска жилищных сертификатов, жилищного кредитования, приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и в целом ряде других мер, направленных на создание широкого социального слоя частных собственников жилья, рынка жилья и коммунальных услуг.
В то же время необходимо признать, что проверенный многолетней практикой порядок обеспечения граждан жилыми помещениями безвозмездно в порядке очередности следует сохранить для социально незащищенных слоев населения в качестве особой социальной помощи государства, но он должен трансформироваться в более совершенные современные формы, что позволит в будущем вплотную подойти к решению жилищной проблемы.
В таких условиях государство вынуждено идти на крайние меры, заключающиеся в резком повышении стоимости жилья и коммунальных услуг, переложении бремени содержания жилья на плечи рядовых граждан.
Решение вышеуказанных проблем является приоритетной задачей государства.
Немаловажным проблемным вопросом в жилищной сфере также является огромное количество законодательных и подзаконных нормативных правовых актов, принятых еще в доперестроечную эпоху и в большинстве своем морально устаревших и противоречащих действующему российскому законодательству.
Выбор темы настоящей работы не случаен и направлен на глубокое исследование вопросов жилищного права, а именно пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения и обосновывается:
желанием автора специализироваться в области жилищного права;
большой социальной значимостью жилищных вопросов;
приоритетностью решения жилищных вопросов на государственном уровне;
сложностью и многообразностью форм жилищных правоотношений;
заинтересованностью широких масс населения в предоставлении квалифицированной юридической помощи по жилищным вопросам;
перспективностью темы;
специфичностью жилищного права как отрасли права.
По данным социологических исследований, наиболее часто граждане обращаются за юридической помощью по поводу жилищных проблем – 31,6% от общего числа опрошенных. Граждан в первую очередь интересуют вопросы получения жилья, постановки на очередь, прописки (регистрации), соблюдения прав несовершеннолетних при совершении сделок с жильем, приватизации жилья, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, наследования жилья и т. п. Далее следуют вопросы трудовых правонарушений – 17,5%, социальное обеспечение – 11%, конфликты с органами государственной власти – 11% и т. д.
В настоящей работе раскрываются понятие, содержание, основания и порядок заключения, изменения и прекращения договора найма жилого помещения, правовые последствия совершения участниками жилищных правоотношений юридически значимых действий, соотношение социального и коммерческого найма, судебная практика, мнения юристов теоретиков и практиков, а также собственные взгляды и выводы автора.
7
I. Конституционное право граждан Российской Федерации
на жилище
В соответствии со Всеобщей декларацией прав человека 1948 года (ст. 25) «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи»1.
Конституция Российской Федерации 1993 года провозгласила в числе основных социально-экономических прав и свобод человека и гражданина право на жилище (ст. 40): «Каждый имеет право на жилище».
Провозглашая право каждого на жилище, часть первая статьи 40 Конституции РФ устанавливает гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища».
По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом, призванном на государственном уровне защищать права граждан. Вместе с тем, оно служит юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, системы жилищных правоотношений, пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда.
В отношении содержания права граждан на жилище в литературе существуют различные точки зрения. По мнению С.М. Корнеева, право на жилище имеет две составные части: во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому гражданину возможность пользования тем жилищем, которое у него имеется; во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем2. Аналогичного мнения придерживается и ряд других правоведов3.
В.П. Грибанов считает, что право на жилище означает гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами и средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности4. Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания статьи 40 Конституции РФ:
1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов;
2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище – путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами – путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;
3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);
4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
5) с конституционным правом на жилище тесно и непосредственно связаны и такие нормы Конституции РФ, которые предусматривают неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.
Право на жилище является непосредственно действующим. Оно определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, органов местного самоуправления и обеспечивается правосудием (ст. 18 Конституции РФ).
В качестве одного из основных социально-экономических прав, право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина РФ. Наличие этого права у граждан РФ корреспондирует соответствующие обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанные прежде всего с предоставлением жилых помещений в пользование в случаях, предусмотренных в законе, расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием в развитии частного фонда, всемерной поддержке в приобретении и строительстве гражданами жилья, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилыми помещениями.
Провозглашенное в Конституции РФ право на жилище носило бы декларативный характер, если бы не был создан государственно-правовой механизм его реализации.
Общие положения Конституции РФ о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что ее отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.
Конституционное понятие права на жилище не сводится к гражданско-правовому понятию право на жилую площадь, под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжением жилым помещением, предоставленным ему по договору или по другому законному основанию.
По мнению С.И. Аскназия, право на жилище выражает комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением1. Ю.Г. Басин считает, что термин «право на жилище» является неудачным, поскольку он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя2.
Главным содержанием конституционного права граждан на жилище является право владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, по своему усмотрению, в определенных законом пределах; право на получение гражданами, нуждающимися в жилье, жилых помещений по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе; право иметь жилище для проживания; право на реализацию иных правомочий, предоставленных Конституцией РФ и законами РФ.
Конституция Республики Башкортостан, основанная на воле проживающего на ее территории народа, общепризнанных принципах и нормах международного права, также провозгласила право граждан Республики Башкортостан на жилище как одно из наиболее важных и значимых социально-экономических прав (ст. 51).
1 Международное публичное право. Сборник документов. В 2-х томах. – М.: БЕК, 1997. С. 242.
2 См.: Гражданское право. Учебник для вузов. В 2-х томах. Т.2. – М.: БЕК, 1993. С. 149.
3 См.: Конституция Российской Федерации. Комментарий. – М.: БЕК, 1994. С. 223.
4 Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М.: Юрид. лит., 1983. С.25, 27.
1 Приводится по: Гражданское право. Учебник для вузов. В 2-х томах. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 1993. С. 163.
2 Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. – Алма-Ата, 1963. С. 18.
49
II. Наем жилого помещения.
Договор найма жилого помещения в государственном,
муниципальном и общественном жилищных фондах
социального использования
(договор социального найма жилого помещения)
Способом реализации конституционного права граждан на жилище, среди ряда других, является предоставление жилых помещений по договору жилищного найма.
Жилищный наем, являясь частным проявлением имущественного найма (аренды), включает в себя все признаки, присущие последнему, но вследствие своей специфики и социального назначения, имеет ряд черт, свойственных только ему.
Своим появлением жилищный наем как самостоятельная правовая категория обязан жилищной проблеме и известен только в нашей стране. Зарубежное законодательство не знает подобной правовой категории1.
Советское гражданское право, пропитанное консерватизмом в области частнособственнических отношений и всемерной заботой Советского государства о своих гражданах, выделив из имущественного найма жилищный наем и придав ему самостоятельное значение (в связи с принятием в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР2 в 1983 году), отошло таким образом от принципа диспозитивности гражданских правоотношений, допустив в область своего правого регулирования не свойственные ему административно-правовые методы регулирования.
Выделив, таким образом, из состава гражданских правоотношений жилищные правоотношения по пользованию жилыми помещениями и дав понятие жилищного найма, отечественное гражданское право утратило решающее значение в области регулирования правоотношений, предметом которых были жилые помещения.
Перелом в регулировании жилищных правоотношений произошел в связи с принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ»3, Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»4 и, особенно, в связи с принятием Гражданского кодекса РФ и выражается: во-первых, в законодательном закреплении имущественного оборота объектов жилищных правоотношений (ст. 130, 131, 209, 213, 301-306, 549-558, 671-688 ГК РФ и др.); во-вторых, в разграничении имущественного найма на два вида - социального и коммерческого найма (ст. 672 ГК РФ) и в-третьих, в частичной унификации правовых норм, касающихся найма жилого помещения.
Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения) заключается с гражданами при предоставлении им жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ). Понятие жилищного фонда социального использования дано в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие) и жилые помещения в них, формируемых с обеспечением гласности из государственного, муниципального и общественного жилищного фонда местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями.
В отличие от этого, договор коммерческого найма жилого помещения заключается в отношении жилых помещений преимущественно частного жилищного фонда, однако не исключается государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды.
Проведем четкую границу, разделяющую два вида договоров найма жилых помещений – социального и коммерческого:
во-первых, по виду жилищного фонда ;
во-вторых, по социальному назначению. Договор социального найма жилого помещения призван содействовать обеспечению жилыми помещениями малоимущих и социально незащищенных или слабозащищенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий или в предоставлении жилых помещений;
в-третьих, по субъектному составу. Примерный перечень категорий граждан, которым жилые помещения предоставляются по договору социального найма приведен в ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» Это инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды с детства, инвалиды труда, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей и другие категории граждан;
в-четвертых, по основаниям и порядку заключения. Договор социального найма заключается на основании ордера с гражданами, постоянно проживающими в данном населенном пункте, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящих на учете по месту работы или жительства в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 28 – 49 ЖК РСФСР, ст. 21 – 41 ЖК РБ). Договор коммерческого найма заключается по соглашению сторон, руководствуясь их волеизъявлением (ст. 432 ГК РФ);
в-пятых, по основаниям и порядку изменения, расторжения и прекращения;
в-шестых, по отраслевой принадлежности. Договор социального найма является договором жилищного права, в отличие от договора коммерческого найма, который является гражданско-правовым договором;
в-седьмых, по срокам действия. Договор социального найма является бессрочным договором, в отличие от договора коммерческого найма, который заключается на срок не более пяти лет (краткосрочный наем – не более оного года) (ст. 683 ГК РФ);
в-восьмых, по правовому положению нанимателя, членов семьи нанимателя, постоянно проживающих с ним лиц, поднанимателей и временных жильцов;
в-девятых, по правовому режиму предмета (объекта) жилищного найма – жилого помещения;
в-десятых, по правовым последствиям в результате совершения уполномоченными лицами юридически значимых действий; по содержанию прав и обязанностей сторон и др.
Характерный для договора социального найма административно-правовой, а коммерческого найма – гражданско-правовой (диспозитивный) методы правового регулирования, в наибольшей степени отражает их специфику и содержание.
Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы его той социальной значимости, которую заложил законодатель. Коммерческий наем призван создать рынок жилья и коммунальных услуг. Это есть проявление нормальных рыночных отношений.
Помимо найма жилых помещений законодательство выделяет аренду жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ, ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 104 – 110 ЖК РБ и др.)
Договор аренды жилого помещения заключается с юридическими лицами, выступающими в качестве нанимателей в отношении жилых помещений исключительно для проживания в них граждан. Представляется, что указание в законе о возможности предоставления жилых помещений по договору аренды гражданам относится исключительно к коммерческому найму (ст. 1, 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1, 2, 14, 104 – 110 ЖК РБ). Предоставление жилых помещений гражданам по договору аренды в домах жилищного фонда социального использования является неправомерным, поскольку противоречит смыслу жилищного законодательства и социальному назначению договора социального найма жилых помещений.
Неправомерным также является размещение в жилых помещениях промышленных производств. Размещение предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода жилых помещений в нежилые в порядке ст. 9 ЖК РСФСР (п. 3 ст. 288 ГК РФ)1. Данные нормы исходят из того, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания в них граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ).
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ разъяснил, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 и 288 ГК РФ2.
2.1. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда социального использования
Граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в установленном законом порядке жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (ст. 10, 28 ЖК РСФСР, ст. 2, 14, 21 ЖК РБ). Бесплатное получение жилого помещения гарантируется не всем, а только малоимущим и другим указанным в законе гражданам.
В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется ранее действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10). В связи с этим на указанный период сохраняют силу нормы жилищного законодательства по данному вопросу.
Согласно ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти и управления РФ, субъектов РФ с соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.
Условиями, при которых гражданин может претендовать на улучшение жилищных условий являются:
1) постоянное проживание в данном населенном пункте. Местом жительства гражданина, согласно ст. 20 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 года «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»1, является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качества собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Доказательством постоянного проживания на практике признается наличие постоянной прописки (регистрации), что, однако, Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 года и Постановлением Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 года № 4-П «По делу о проверке конституционности пп. 10, 12, 21 Правил регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июня 1995 года № 713»2 данная практика признана не соответствующей Конституции РФ. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей и опекунов;
2) нуждаемость в улучшении жилищных условий. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного человека менее 8 квадратных метров; проживающие в неблагоустроенных жилых помещениях независимо от вида жилищного фонда инвалиды ВОВ, семьи погибших воинов, одинокие участники ВОВ, инвалиды труда I группы, инвалиды I группы из числа лиц, пребывавших в составе действующей армии во время операций, одинокие пенсионеры3; проживающие в жилом помещении, признанном в установленном законом порядке непригодным для постоянного проживания (не отвечающем установленным санитарным и техническим
требованиям)1; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно2; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии между ними родственных отношений; занимающие комнаты в квартирах на несколько нанимателей (коммунальных квартирах); проживающие в общежитиях не менее трех лет, кроме граждан, произведших отчуждение собственного жилого помещения ранее, чем за три года до момента вселения в общежитие, а также сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору и лиц, поселившихся в связи с обучением; проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах ЖСК, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющие другой жилой площади (ст. 29 ЖК РСФСР, ст. 22 ЖК РБ).
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту жительства в районной, городской, районной в городе, поселковой, сельской администрации. Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях и организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию – также и по месту жительства. Подобный порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотрен в ст. 20 опубликованного проекта ЖК РФ3.
Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий осуществляется по месту жительства – местной администрацией, а по месту работы – администрацией предприятия, где гражданин работает, совместно с профсоюзным органом этого предприятия.
Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в РФ, утверждены постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 3351, а в Республике Башкортостан – постановлением Совета Министров БАССР и Башоблсовпрофа 20 июня 1990 года за № 127.
Согласно этим правилам (п. 12) для принятия на учет гражданином подается заявление и другие документы, относящиеся к решению данного вопроса.
Отказ в постановке на учет не может быть обжалован в судебном порядке, поскольку «суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилых помещений лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий»2.
Учет граждан ведется по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное (льготное) и внеочередное получение жилых помещений.
Жилищное законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований, по которым гражданин может быть снят с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 32 ЖК РСФСР, ст. 25 ЖК РБ).
Опубликованный проект ЖК РФ предусматривает в качестве оснований снятия с учета также дополнительные обстоятельства, в частности, получение в установленном порядке субсидии на приобретения жилья, бесплатное получение земельного участка для строительства жилья (ст. 24).
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК РСФСР, ст. 26 ЖК РБ).
Перечень категорий граждан, имеющих право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений указан в ст. 36, 37 ЖК РСФСР и ст. 26, 28 ЖК РБ, который не является исчерпывающим3.
Народный судья одного из народных судов обратился в суд с иском к администрации города о предоставлении жилого помещения на семью из трех человек во внеочередном порядке с учетом права на дополнительную жилую площадь, сославшись на ст. 14 Закона РФ «О статусе судей в РФ» в связи с тем, что квартира была предоставлена без учета права на дополнительную жилую площадь.
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Президиум Верховного Суда РФ, удовлетворяя протест Первого заместителя Председателя Верховного Суда об отмене кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ об отмене решения суда первой инстанции указал, что поскольку истец нуждается в улучшении жилищных условий и со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, предусмотренный ст. 19 Закона РФ «О статусе судей в РФ» он имеет право на внеочередное получение квартиры с учетом права на дополнительную жилую площадь. При этом не нарушаются права третьих лиц1.
Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а в домах предприятий, учреждений и организаций – по совместному решению администрации предприятия и профсоюзного органа, утвержденному районной, городской, районной в городе администрацией (ст. 43 ЖК РСФСР, ст. 34 ЖК РБ).
На основании решения о предоставлении жилого помещения органы местной администрации выдают гражданину ордер, который является единственным законным основанием для вселения в жилое помещение.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом не допускается заселение одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет. Административная и судебная практика истолковала последнее правило в том смысле, что старше 9 лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых2. Но при всех обстоятельствах нельзя разъединять супругов.
Жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищных норм:
1) норма жилой площади на одного человека – 12 квадратных метров (ст. 38 ЖК РСФСР, ст. 31 ЖК РБ);
2) учетная норма для определения нуждаемости граждан в предоставлении или улучшении жилищных условий – 8 квадратных метров (ст. 22 ЖК РБ);
3) минимальный размер площади жилья, предоставляемой в пользование – 9 квадратных метров на одного человека (ч. 2 ст. 33 ЖК РБ);
4) социальная норма жилой площади – 18 квадратных метров на одного члена семьи из трех и более человек, 42 квадратных метра – на семью из двух человек и 33 квадратных метра – на одиноко проживающего человека (п. 1 постановления Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»1).
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 20 квадратных метров (ст. 37 ЖК РБ). Перечень категорий таких граждан установлен нормативными актами, принятыми еще в 20-30 годы2.
Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся в квартире изолированное жилое помещение, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. При отсутствии вышеуказанных категорий граждан, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору купли-продажи, а при отсутствии и этой категории – жилое помещение заселяется в общем порядке (ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 46 ЖК РСФСР, ст. 36 ЖК РБ).
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РСФСР» разъяснил (п. 6), что если на освободившееся жилое помещение претендуют в той же квартире два или более нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей и другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства3.
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилого помещения является ордер на жилое помещение.
2.2. Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения
В государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилых помещений.
Специфическими особенностями договора социального найма является то, что он заключается:
- в отношении жилых помещений в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования;
- в отношении жилых помещений, предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также с учетом социальной нормы жилой площади, в пределах которой осуществляется предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
- в отношении определенного в законе круга лиц;
- на основании ордера, выданного органами местной администрации.
Договором социального найма жилого помещения является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется безвозмездно предоставить в бессрочное владение и пользование или только в пользование другой стороне (нанимателю и членам его семьи) благоустроенное, изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, либо сохранить за нанимателем и членами его семьи право владения и пользования или только пользования жилым помещением независимо от его площади, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению и своевременно производить оплату занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.
Элементами договора социального найма являются предмет, цена, срок, стороны, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Относительно договора социального найма это предмет, цена и срок.
Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или одной или нескольких комнат, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом под жилой квартирой понимается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющие в своих пределах функциональных частей других квартир. Под жилой комнатой понимается конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры1.
Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилые помещения, связанные с другим жилым помещением общим входом (смежные неизолированные комнаты) и нежилые помещения.
Договор заключается с нанимателем на безвозмездной основе, то есть наниматель не вносит никакой платы за предоставление во владение и пользование жилого помещения, что
не является основанием к отнесению данного условия к несущественным. Цену договора не следует смешивать с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 55, 57 ЖК РСФСР, ст. 49, 50 ЖК РБ).
Договор социального найма является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок. Данное правило является существенной гарантией жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Согласно ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 44 ЖК РБ, договор социального найма заключается в письменной форме.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), безвозмездным.
Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель (ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ).
Нанимателем выступает гражданин, которому в установленном законом порядке выдан ордер на жилое помещение. Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные права и несут равные обязанности, то есть являются сонанимателями в силу закона, следовательно понятие наниматель как сторона договора включает в себя также и членов его семьи.
Наймодателем признается жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии – предприятия, учреждения и организации, на балансе которых находится жилой дом. Жилищное законодательство не определило конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др.
Типовое положение об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе) утверждено приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 года за № 2041.
В интересах сохранения жилищного фонда жилищное законодательство предусматривает подсказанное практикой правило, что жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
2.3. Заключение договора социального найма жилого помещения
Согласно
ст. 51 ЖК РСФСР,
ст. 44 ЖК РБ договор
социального
найма жилого
помещения
заключается
в письменной
форме на основании
ордера на жилое
помещение между
наймодателем
– жилищно-эксплуатационной
организацией
и
29-04-2015, 04:52