ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………………………………………...…3
I. Основные гражданско-правовые договоры в жилищной сфере…………………4
1.1 Договор купли-продажи……………………………………………………….4
1.2 Договор мены……………………………………………………………….….6
1.3 Договор дарения……………………………………………………………..…8
1.4 Договор ренты………………………………………………………………...10
1.5 Договор аренды………………………………………………….……………12
II. Договор социального найма жилого помещения…………………………...15
III. Договор коммерческого найма жилого помещения……………………………22
Заключение…………………………………………………………………………….27
Список литературы……………………………………………………………………28
ВВЕДЕНИЕ
Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные договоры (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).
Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жильё является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное – с другой.
Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Федеральной Конституции жилищное законодательство является совместной компетенцией России и её субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектам.
Данная работа состоит из трёх взаимосвязанных частей.
Первая часть рассматривает основные договоры в жилищной сфере, стороны в договорах, их права и обязанности.
Во второй части раскрывается сущность договора социального найма, порядок заключения, предмет договора.
Третья часть содержит в себе понятие договора коммерческого найма, его отличие от договора социального найма.
Целью данной работы является освещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилыми помещениями.
I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ
В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, найма жилого помещения объединяет одно обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.
Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общая черта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, как правило, собственником этого имущества, либо субъектом иного ограниченного вещного права.
Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный найм). В последнем случае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может быть признанно общей чертой договоров на передачу имущества.
Ещё один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).[1]
Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли-продажи подлежат применению к правоотношениям, вытекающих соответственно: из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3 ст. 609), правила о договоре аренды - к отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689); правила о договоре дарения - к отношениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).
1.1. Договор купли-продажи
Самой распространённой сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения.
Жилищное законодательство под жилыми помещениями понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры, и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учёт нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п.[2] Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК) ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).
При заключении данного договора важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казённое предприятие (п. 1 ст. 297 ГК)) - не вправе продавать принадлежащее ему имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечёт недействительность договора продажи недвижимости.
Примером к сказанному может послужить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закреплённым за ними имуществом. Сделки, совершаемые предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.[3]
Предмет договора купли-продажи включает в себя два рода объектов: во-первых, передаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплате.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требования относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указанны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи считается незаключённым.
Для определения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4]
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу её площади или иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558). Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приёма-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за её избыточности.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.[5]
Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условие договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Законодатель содержит прямой запрет на продажу заселённых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причём данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключённые до вступления в силу данного Закона.[6]
1.2. Договор мены
В советский период развития гражданского права договор мены был сохранён в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых сделок, имеющих довольно узкую сферу применения и поэтому не нуждающихся в специальном детальном правовом регулировании.
В ГК РСФСР 1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право» (вслед за разделом IV «Купля-продажа»), что свидетельствовало об отношении к договору мены как к самостоятельному договору. Вместе с тем весь данный подраздел состоял из двух норм. Согласно первой из них, «по договору мены производится между сторонами обмен одного имущества на другое. Каждый из участвующих в мене считается продавцом того, что даёт в обмен, и покупателем того, что выменивает» (ст. 206). Вторая норма устанавливала, что «к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже» (ст. 207).
Несколько иначе подошёл законодатель к регулированию договора мены в ГК РСФСР 1964 г. Указанный кодекс включал в себя отдельную главу (гл. 22 «Мена»), состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Сохранив отношение к договору мены как к самостоятельному типу гражданско-правовых договоров, законодатель предусмотрел и два специальных правила, регламентирующих договор мены с учётом его особенностей.
По сравнению с прежним законодательством действующий ныне ГК РФ содержит ряд новых правил, изложенных в виде диспозитивных норм, которые призваны регламентировать некоторые правоотношения сторон, длительное время остававшихся вне поля зрения законодателя.
Самостоятельный характер договора мена в семье гражданско-правовых договоров предполагает выделение определённых, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены.
Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие).
Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передаётся в собственность.
В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передаётся в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления.
В-четвёртых, ещё одним квалифицирующим признаком данного договора, отличающим его от договора купли-продажи и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары.
Применительно к данному договору действует специальное правило, согласно которому, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК).
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего, права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Правда, в юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участи в договоре мены государства и иных публично-правовых образований. В пример вышесказанному можно привести довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны».[7]
ГК (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены.
Содержание обязательства, вытекающего из договора мены, определяется предметом этого договора, а именно тем, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учётом того, что каждая из сторон такого договора признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).
Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
При подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре купли-продажи, что и было реализовано в ст. 567 ГК.[8]
Вместе с тем, как отмечал С.А. Хохлов, внёсший огромный вклад в подготовку нового ГК, «в отличие от ранее действовавшего законодательства регулирование мены указанными нормами (содержащимися в ст. 567 ГК -В.В.) не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающих особенности содержания и исполнения этого договора».[9]
1.3. Договор дарения
До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство и гражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответов на вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института в системе гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданском законодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот, кому он назначен…».[10]
На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданского уложения особенно убогим представляется регулирование договора дарения в советском гражданском законодательстве.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма.
Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первой давалось понятие договора дарения. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к форме договора.
Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.
Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.
Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организации обусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.[11]
Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.
В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.
В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.
Как
29-04-2015, 01:17