Аренда

Содержание

1. Введение………………………………………………3

2. Понятие и элементы договора……………………….5

3. Содержание договора аренды……………………...10

4. Прекращение договора аренды…………………….14

5. Виды договоров аренды…………………………….17

6. Приложение…………………………………………26

7. Заключение………………………………………….32

8. Литература…………………………………………..33

9. Рецензия……………………………………………...34

Введение.

Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Гражданское право исторически сложилось, как отрасль права, предметом, которой является имущественные отношения рынка, т.е. отношения связанные с обменом имеющие товаро-денежный характер.

В настоящее время даже за самую маленькую вещицу нужно отдать деньги. Поэтому практически безденежного оборота невозможно обойтись и в гражданском праве.

Тема моей курсовой работы - "Аренда". Изучив некоторые литературные источники, я очень заинтересовалась этим видом договора и решила подробней об этом узнать.

Вообще, можно не только сказать, но и утверждать, что гражданское право может быть самое интересное из прав, которые изучаются в учебных заведениях. Конечно каждое право, по-своему, интересно и познавательно, поэтому из каждого можно отложить в свой ум, хоть по маленькой частице самых важных и интересующих нас моментов.

Цель моей курсовой работы - целостно раскрыть тему "Аренда" и выяснить что это за договор, какого его содержание и какое взаимодействие между сторонами этого договора.

Я хочу написать свою курсовую работу так, чтобы прочитав, каждый мог понять, что из себя представляет данный договор. Ведь каждого из нас может коснуться ответственное дело.

Хочу отметить, что ГК урегулировал пять видов аренды:

1 Договор проката

2 Договор аренды транспортных средств

3 Договор аренды зданий и сооружений

4 Договор аренды предприятий

5 Договор финансовой аренды

в своей работе я попыталась открыть сущность каждого вида.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Понятия и элементы договора аренды.

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Согласно договору аренды (именуемого также договором имущественного обмена) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) имущество за плату, во временное владение и пользование либо временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а так же иным имуществом необходимым арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве на ряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширны круг экономических отношений – от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ – гл. 39, а так же подзаконными актами – указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды. Договор аренды является консесуальным , взаимным и возмездным.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель не преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендодателя, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды- одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается, извлечение из вещи её полезных свойств без изменения субстанций вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукты и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). Впрочем, законом иных правовых актов или договоров, может быть иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником, сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Государство в лице РФ, а так же её субъекты и муниципальные образования выступают в качестве арендодателей через комитеты по управлению имуществом.

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане.

Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из согласно принятым уставам.

Аренда допускается во всех отраслях хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности.

Предмет договора – любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и многое движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду свободно.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация договора аренды производна от регистрации право собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Для многих видов арены существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдаётся земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Существенным условием договора аренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключён как на определённый (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьёй 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Отказ от договора аренды на неопределённый срок является правом, а не обязанностью.

Содержание договора аренды.

Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:

1.Представить аренду имущества в состоянии, соответствующем условию договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечён договор);

б) заранее известные арендатору (которые, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить за свой счёт капитальный ремонт передаваемого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:

а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

б) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

в) потребовать соответствующее уменьшения арендной платы.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с соглашения арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определённых услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.


29-04-2015, 00:06