Всероссийская государственная налоговая академия
Министерства Российской Федерации по налогам и сборам
==================================================
Реферат
по дисциплине: ”Право”
на тему: “Договор аренды”
Выполнил: Синилова С.Л.
группа ФВ-401
Проверил:
Москва 2001
Содержание
Введение_ 3
1. Участники договора аренды_ 4
2. Договор как правовая форма арендных отношений_ 5
3. Предмет (объект) аренды_ 6
4. Субаренда_ 7
5. Арендная плата_ 7
6. Срок аренды_ 8
7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества 10
8. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора 11
9. Выкуп арендованного имущества_ 14
10. Различные виды аренды_ 14
10.1 Прокат _ 14
10.2 Аренда транспортных средств. 15
10.3 Аренда зданий и сооружений _ 16
10.4 Аренда действующего предприятия _ 17
10.5 Финансовая аренда (лизинг). 19
Список литературы_ 23
Введение
Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.
В последние годы перед принятием второй части Кодекса сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора — к аренде (имущественному найму) применялись нормы главы 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положения ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (далее — Основы законодательства об аренде). Последние, однако, не столько регулировали заключение, исполнение и прекращение договора аренды, сколько, отвечая политическим и экономическим потребностям, существовавшим ко времени их принятия, определяли порядок функционирования арендного предприятия как особого юридического лица, а также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный подряд. В сфере регулирования аренды был сделан акцент на аренду имущества производственного назначения. Изданный в начале экономических реформ Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "0 регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" в качестве основной цели имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей российскому законодательству, и основам законодательства СССР и союзных республик об аренде.
1. Участники договора аренды
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса'.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
* собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
* лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
* уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
* участков недр — уполномоченные государственные органы";
* участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти *;
* водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ •
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
* опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
* необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной платы;
* специальное образование — колледж, университет;
* возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
* намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
2. Договор как правовая форма арендных отношений
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды характерно:
* наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;
* ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;
* возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
* если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации, предприятия и даже регионы;
* арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
* цель арендной деятельности — конечный результат производства — количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой — выполнение отдельных видов работ;
* арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е. передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
* убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.
3. Предмет (объект) аренды
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи.Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.
В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.
4. Субаренда
В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.
Договор субаренды как производный от основного, не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости, досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
5. Арендная плата
В договоре аренды должен быть согласован размер и порядок внесения арендной платы арендатором.
Поскольку договор аренды является возмездным, значительное место в Кодексе уделено арендной плате: в статье 614 перечисляются различные формы, в которых может взиматься арендная плата (перечень их существенно дополнен по сравнению с ранее действовавшим законодательством, но исчерпывающим не является), устанавливается ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы, а в статье 619 предусматривается право арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, вводит аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей статьей 614 ограничивается — платежи не могут взиматься вперед более чем за два срока подряд.
Весьма острым в практике арендных отношений является вопрос о пересмотре арендной платы. Правило предшествовавшего законодательства, позволявшее пересматривать размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет, распространялось лишь на некоторые виды арендных договоров. Кодекс предусматривает возможность сторон пересматривать размер арендной платы по общему правилу не чаще одного раза в год, при этом законом или договором для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества могут быть установлены иные минимальные сроки (п. 3 ст. 614).
6. Срок аренды
Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т.е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Для аренды отдельных видов недвижимого имущества — природных объектов — законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование — до трех лет и долгосрочное — до 25 лет. Ст. 10 закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения, до 20 лет — для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, До 25 лет — при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда— 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства РФ).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Нерешенной остается в теории важнейшая составная часть арендных отношений — продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.
Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды земли и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?
Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то в основу определения их длительности можно принять соответственно технологические (технические) социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.
Минимальный срок аренды пашни должен быть не меньше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков аренды земли.
Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно, физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творческие и физические возможности. Максимальный срок аренды земли обуславливается юридическими нормами. Во всем мире он принят в 99 лет.
Предельный Срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия — периодом обновления технологической структуры производства.
По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:
* надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);
* согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;
* письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.
При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.
Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым в наем объектом без заключения нового сговора, а арендодатель не возражает,
29-04-2015, 03:15