7. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
Арендный договор приобретает практическое значение только в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.
Кроме индивидуально устанавливаемых норм, многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (схемы 147 и 148).
Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.
По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.
Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и прочих).
Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.
Это положение Гражданского кодекса РФ имеет диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованного объекта с согласия собственника.
Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).
При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав и других (кроме перенайма) — ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.
Права и обязанности по договору аренды недвижимости могут переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
8. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора
Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:
а) безвозмездного устранения недостатков;
б) соразмерного уменьшения арендной платы;
в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;
г) расторжения договора.
Законом предусмотрены исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.
Основания расторжения договора арендодателем:
* использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
* существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
* несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
* невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.
Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при:
1) непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
2) выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;
3) непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него;
4) непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — в тридцать дней.
Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания; и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с даты предъявления претензии.
Пени начисляются:
* при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
* при поквартальной оплате аренды — с шестого числа первого месяца квартала;
* при помесячной оплате — с шестого числа каждого месяца;
* при перерасчете арендной платы — по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.
Пени начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный на платежном документе.
9. Выкуп арендованного имущества
В качестве общего правила статья 624предусматривает возможность выкупа арендатором арендованного имущества в случаях, когда выкуп предусмотрен в законе, договоре аренды или в дополнительном соглашении сторон. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества, например, ограниченно оборотоспособного имущества, сдаваемого в аренду гражданам и негосударственным юридическим лицам. Выкуп возможен как по истечении срока аренды, так и досрочно, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену.
10. Различные виды аренды
10.1 Прокат
Прокат — первая разновидность аренды, предусматриваемая ГК (§ 2 гл. 34). Вследствие своих особенностей договор проката выделялся и в ГК 1964 г., но исключительно как бытовой прокат с отсылками к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката. Это было в свое время обоснованно, поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица и государство путем издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей.
Согласно Кодексу по договору проката, который является краткосрочным (на срок до одного года), предоставляется в аренду движимое имущество как для потребительских целей (на что преимущественно ориентирует п. 1 ст. 626), так и для ведения хозяйственной деятельности (станки, оборудование и т.п.). Существенным элементом является то, что в качестве арендодателя выступает профессионал и договор проката носит публичный характер. Это означает, что арендодатель должен предоставлять имущество в прокат на равных условиях всем лицам, которые к нему обратятся. Договор проката урегулирован в ГК исчерпывающим образом, что не исключает возможность разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными организациями конструкции договора присоединения (см. ст. 428). Что же касается типовых договоров и иных обязательных правил, которые Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров в случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 426),сам ГК возможности их принятия в отношении договора проката не предусматривает.
Арендатору предоставляется право отказаться от договора проката в любое время и получить выплаченную им вперед арендную плату. Единственное условие — предупреждение арендодателя в письменной форме в установленный законом срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627).Однако правила о возобновлении договора по окончании срока на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (ст. 621) к проекту не применяются.
Все обязанности по ремонту арендованного имущества возлагаются на арендодателя. В то же время арендатору запрещается сдавать это имущество в субаренду либо в иной форме распоряжаться своими правами на него (ст. 631).
10.2 Аренда транспортных средств.
В качестве разновидности аренды в Кодексе выделяется аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередь имеются в виду морские, речные и воздушные суда, арендуемые для перевозок грузов и пассажиров. В отличие от других разновидностей аренды в Кодексе устанавливается возможность дополнительного регулирования особенностей аренды отдельных видов транспортных средств в специальном законодательстве — транспортных уставах и кодексах.
Требования к форме договора аренды транспортных средств отличаются от общих требований к форме договора аренды — он должен быть заключен в письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики, регистрации не подлежит. Важной особенностью является и то, что для этих случаев аренды не действуют общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок по истечении срока договора и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 632, 642).
В зависимости от того, арендуется ли транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) или без предоставления таких услуг (без экипажа), распределяются и обязанности сторон в договоре.
Первая из разновидностей аренды транспортных средств в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40.
По договору аренды транспортного средства с экипажем все обязанности по ремонту, включая текущий ремонт, обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель, а в случае аренды транспортного средства без экипажа эти обязанности и ответственность соответственно возлагаются на арендатора. Что же касается расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, таких как расходы по оплате топлива, портовых и иных сборов и т.п., то в обоих случаях их, по общему правилу, несет арендатор.
В Кодексе сформулирован ряд правил, общих для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, но отличающихся от общих положений об аренде. Среди них наиболее существенно право арендатора сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, тогда как общим правилом является получение согласия арендодателя. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.
10.3 Аренда зданий и сооружений
Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:
* по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;
* отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.
Дело в том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемые арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
В практике использование земли, на которой расположено арендуемoe здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим территориальным земельным комитетом (так, в частности, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключенный договор на право пользования землей — основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменно форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.
10.4 Аренда действующего предприятия
Аренда действующего предприятияне может быть названа совсем новым для нашего законодательства институтом — возможность передачи действующего предприятия в аренду впервые была создана с принятием Основ законодательства об аренде, однако законодательная конструкция в этом нормативном акте была иной — речь шла о создании преимущественно работниками предприятия особого юридического лица, так называемого "арендного предприятия", на базе действующего государственного предприятия. Аренда предприятия в новом ГК — это получение в аренду любым субъектом хозяйственного комплекса "на ходу", без придания ему какой-либо самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица. Арендодателем по этому договору может выступать любой собственник, в том числе и государство, и муниципальное образование.
Требования к форме договора аренды предприятия весьма жесткие — обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, и государственная регистрация договора, причем несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Порядок передачи имущества, как и в случае с арендой зданий (сооружений), максимально формализован (ст. 659) и требует составления и подписания сторонами передаточного акта. Составление такого акта является, по общему правилу, обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет.
В ГК детально определяется состав имущественного комплекса, передаваемого арендатору. Поскольку этот состав весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы на одинаковых основаниях во владение и пользование арендатора, в статье 656 устанавливается, что во владение и пользование передаются основные средства. В порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, арендатору передаются оборотные средства, права пользования природными ресурсами, а также исключительные права, такие как права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и некоторые другие элементы.
Как правило, не все элементы имущественного комплекса, образующего предприятие, находятся в собственности арендодателя. Права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом передаются арендатору в порядке, предусмотренном законодательством.
Права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору, если иное не
29-04-2015, 03:15