По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение наймодателю предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.
В юридической литературе высказывается множество мнений о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения. Одни юристы считают, что право пользования жилым помещением возникает из сложного юридического состава, включающего в себя решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения2, другие полагают, что ордер на жилое помещение является непосредственным основанием возникновения прав пользования жилым помещением3.
Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение, непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.
Выдача ордера может быть приостановлена органом местной администрации, если фактический состав семьи не соответствует составу, указанному в решении о предоставлении жилого помещения и выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.
При вселении контрольный талон ордера должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности, а ордер остается у нанимателя.
Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор социального найма жилого помещения может признан судом недействительным. Ордер также может признан недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других лиц или организаций на указанное в ордере жилое помещение или в случае совершения должностными лицами неправомерных действий при решении вопроса о предоставлении жилого помещения и в других случаях, предусмотренных в законе (ст. 48 ЖК РСФСР, ст. 40 ЖК РБ).
Соболь Г. состояла на учете на улучшение жилищных условий по месту работы. В 1989 году ей на семью из четырех человек была предоставлена двухкомнатная квартира, а в 1993 году – трехкомнатная квартира на тот же состав семьи взамен двухкомнатной.
Предприятие, предоставившее трехкомнатную квартиру обратилось в суд с иском о выселении Соболь Г. из нее, ссылаясь на то, что при получении квартиры Соболь Г. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, уговорив не включать в ордер фамилию старшего сына, заявив, что он прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухкомнатную квартиру, и он остался проживать в ней.
Суд первой и кассационной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ иск оставили без удовлетворения, указав, что при получении жилья Соболь Г. не представляла не соответствующих действительности сведений о составе семьи, так как в двухкомнатной квартире проживало четверо, в том числе старший сын, который право на жилую площадь имел, хотя и не был прописан в квартире.
Президиум Верховного Суда РФ отменил все постановления нижестоящих судов указав, что при разрешении спора оставлены без внимания объяснения истца, свидетелей, а также требования ст. 48 ЖК РСФСР, предписывающие признавать ордер на жилое помещение недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий1.
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил (п. 7), что основанием для признания ордера на жилое помещение недействительным может служить нарушение очередности предоставления жилых помещений. С таким заявлением вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или орган местной администрации, в ведении которых находится жилое помещение либо прокурор. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.
Признание ордера на жилое помещение недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, влечет выселение лиц, вселившихся на основании такого ордера с предоставлением им другого жилого помещения, соответствующего по размеру благоустройству предоставленному по ордеру.
Срок исковой давности для признания ордера недействительным установлен в три года. Течение срока исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Трехгодичный срок исковой давности не применяется, если получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими или должностными лицами действий, заведомо противных интересам государства и общества. Срок исковой давности не применяется по требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь.
Закон предусматривает обязательную письменную форму договора, что на практике чаще всего не соблюдалось. Это приводило к тому, что наниматели очень часто не знали своих прав и обязанностей, которые по требованию закона должны быть оговорены в договоре. Положение стало меняться с переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере, когда каждый участник общественных отношений требует соблюдения и защиты принадлежащих ему прав, что невозможно без соблюдения надлежащей формы договора. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Представляется, что вышеуказанное правило не применимо в отношении договора социального найма жилого помещения, поскольку факт его заключения может быть в любом случае подтвержден ордером на жилое помещение, а наймодатель не вправе отказаться от заключения договора с нанимателем при наличии у последнего ордера на конкретное жилое помещение.
Договор социального найма жилого помещения заключается на основании Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР 25сентября 1985 года за № 4151, а также Примерной формы договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда (приложение № 4 к приказу Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 года № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»2, которые определяют содержание и условия заключаемых договоров.
Отказ наймодателя заключить договор на основании выданного гражданину ордера может быть обжалован в судебном порядке, поскольку подобные споры подведомственны суду и гражданин – ордеродержатель, в силу закона, имеет субъективное право требовать заключения договора. При этом споры рассматриваются судом в порядке искового производства.
Судебная практика по жилищным вопросам всегда исходила из того, что отсутствие письменной формы договора социального найма жилого помещения не является основанием для признания его недействительным. Договор может быть признан недействительным только по основаниям, предусмотренным в законе.
Жилищное правоотношение социального найма возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина – ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т. п.
2.4. Содержание договора социального найма жилого помещения
Юридическое содержание договора социального найма жилого помещения образуют права и обязанности его участников. Право всегда есть мера возможного поведения, а обязанность – мера должного поведения. В совокупности права и обязанности каждой стороны в договоре образуют тот фактический состав, который принято называть содержанием договора. Реализация субъективного права возможна при совершении уполномоченным лицом активного действия. В отличие от этого, выполнение уполномоченным лицом возложенной на него обязанности возможно как посредством действия, так и посредством пассивного бездействия.
Права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения сформулированы в Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РСФСР и Жилищном кодексе РБ, в Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Права и обязанности сторон сформулированы с учетом потребностей граждан в жилых помещениях, обеспечения сохранности жилищного фонда, надлежащей эксплуатации жилых помещений соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, защиты нарушенных прав в судебном порядке, а также с учетом фундаментального принципа – законности в реализации уполномоченными лицами принадлежащих им прав.
В жилищных правоотношениях право одного субъекта корреспондирует соответствующей обязанности другого. То есть праву нанимателя корреспондирует обязанность наймодателя и наоборот, хотя встречаются и исключения. Поэтому рассмотрение содержания договора социального найма жилого помещения осуществляется с точки зрения обязанностей каждой из сторон договора. В необходимых случаях рассматриваются права какой-либо из сторон договора, если праву этой стороны не корреспондирует обязанность другой стороны.
Права и обязанности нанимателя и членов его семьи.
Наниматель как сторона в договоре социального найма жилого помещения вправе:
1) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия родителей не требуется.
Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с нанимателем этого жилого помещения совместное хозяйство.
В жилищных правоотношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права.
Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными членами семьи.
Семья с точки зрения жилищного права включает в себя следующие категории граждан: нанимателя; членов семьи нанимателя (супруга, детей, родителей); других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 46 ЖК РБ).
Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма жилого помещения, следовательно они являются сонанимателями в силу закона. Это нашло отражение в ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР и ч. 1 ст. 46 ЖК РБ: «совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора». Однако правовой статус нанимателя и членов его семьи различается. Наниматель по договору социального найма жилого помещения является ответственным квартиросъемщиком, то есть представителем членов своей семьи, которые в свою очередь выступают в качестве представляемых, имеющих, однако, право осуществлять принадлежащие им субъективные права самостоятельно.
Супруг нанимателя, их дети и родители являются законными членами семьи нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Это члены семьи нанимателя по решению суда.
Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснил (п. 7), что разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами его семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений1.
1. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его их двухкомнатной квартиры, указав, что нанимателем этой квартиры является его бабушка, после смерти которой квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был в нее незаконно прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.
Суд первой и кассационной инстанции требование истца удовлетворил.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все постановления нижестоящих судов, указав при этом, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещения своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Е. Бурдин после смерти деда стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но в этом было незаконно отказано1.
Граждане, вселенные нанимателем с согласия всех совершеннолетних членов семьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если эти лица являются или признаются членами семьи нанимателя и если при вселении между ними и нанимателем не было достигнуто иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Эти лица сохраняют право пользования жилым помещением, даже если перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.
2. Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, наниматель которой – Цуцыгина А., ссылаясь на то, что она еще до рождения сына с согласия Цуцыгина В. и его матери Цуцыгиной А. Переехала жить в их квартиру, перевезла туда же свое имущество, с ответчиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения.
Суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции отменила, указав, что ответчица разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире до рождения ребенка, поскольку квартира Цуцыгиной Т. была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь по уходу за ним. Ответчица не имела намерения прописывать Цуцыгину Т., поскольку она уже была обеспечена жилплощадью1.
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 47 ЖК РБ вселение нанимателем других граждан в занимаемое им жилое помещение производится «в установленном законом порядке».
Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 7), что под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилую помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.
В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищных прав ставилось в зависимость от наличия прописки, которая является элементом иных – административно-правовых отношений.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года за № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой», содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку «из Конституции РФ и Закона РФ « О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище»2.
2) с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения;
3) сохранить жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи;
4) сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или его часть поднанимателям, а равно разрешить по взаимному согласию с проживающими совместно ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование жилым помещением;
5) требовать с согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения.
6) требовать соблюдения принадлежащих нанимателю и членам его семьи прав и охраняемых законом интересов, а в случае их нарушения – защищать в судебном порядке.
Наниматель и члены его семьи обязаны:
1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории;
2) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
Жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается. Переустройство и перепланировка жилого помещения, лоджий и балконов могут производиться только в целях повышения его благоустройства и допускаются лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения органов местной администрации.
Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого помещения и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы местной администрации утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Суд первой инстанции истцам в иске отказал.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предполагаемая перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных правил и норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает1.
3) вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию) по установленным тарифам.
Оплата жилья и коммунальных услуг устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» 2 и постановлением Кабинета Министров РБ от 7 сентября 1994 года № 325 утверждены «Положения о об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг и порядка предоставления гражданам компенсаций и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг».
Компенсации (субсидии) предоставляются гражданам и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, при этом собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека не превышающий установленный прожиточный минимум, не должны превышать половину установленного законом минимального размера оплаты труда.
Компенсация назначается органами местной власти после предоставления гражданами необходимых документов.
Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»1 утверждены федеральные стандарты перехода на новую систему жилья и коммунальных услуг. Этими стандартами являются: стандарт социальной нормы жилой площади, стандарт уровня платежей граждан, стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, стандарт предельной стоимости предоставленных жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр площади жилья в месяц.
Граждане, сдающие занимаемые ими жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию по оплате жилья и коммунальных услуг.
Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется в Республике Башкортостан на основании тарифов, утвержденных Постановлением Кабинета Министров РБ от 30 июня 1995 года за № 2322.
Для некоторых категорий граждан установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг3.
4) бережно относиться к жилому помещению, жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению;
5) содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы, лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования;
6) соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-
технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих; не производить переустройство,
перепланировку жилого и подсобных помещений без получения соответствующего разрешения органов местной администрации; не допускать выполнения в квартире работ и совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях; соблюдать полную тишину с 23 часов ночи до 7 часов утра; допускать в занимаемое жилое помещение работников ЖЭО для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения; не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других лиц; переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома;
7) при выезде из жилого помещения в другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое помещение в надлежащем состоянии;
8) соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора социального найма жилого помещения.
Нанимателю и членам его семьи запрещается хранить в жилом помещении и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы, курить в подъездах и на лестничных клетках, а также содержать на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел.
Права и обязанности наймодателя.
Наймодатель как сторона договора социального найма жилого помещения обязан:
1) предоставить нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, указанное в ордере и заключить на основании этого ордера договор социального найма жилого помещения;
2) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю и членам его семьи необходимых коммунальных услуг;
3) систематически производить осмотр жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования;
4) своевременно производить необходимый капитальный ремонт жилого дома, заменять вследствие износа основные конструкции дома, ремонтировать санитарно-техническое оборудование.
Если при производстве капитального ремонта жилого дома невозможно проживание в нем нанимателей и других лиц, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на все время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РСФСР, ст. 65 ЖК РБ).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 13), при разрешении споров о выселении в судебном порядке из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта жилого дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания обстоятельств, а равно продолжительность капитального ремонта.
В тех же случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР, ст. 66 ЖК РБ).
Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят норму жилой площади, а также норму дополнительной жилой площади.
5) производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем; оказывать содействие нанимателю в проведению текущего ремонта жилых помещений; обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, а также придомовой территории1;
6) не нарушать охраняемые законом права и интересы нанимателей и членов их семей, а также других лиц;
7) неукоснительно соблюдать жилищное законодательство и условия договора социального найма жилого помещения.
Перечень обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи не является исчерпывающим. Законом и договором могут быть предусмотрены и другие обязанности. При этом права и обязанности каждой из сторон договора не должны ущемлять права и охраняемые законом интересы других лиц.
Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.
Среди субъектов жилищных правоотношений выделяют поднанимателей и временных жильцов, которые самостоятельного права на жилое помещение не приобретают.
Поднаниматели пользуются жилым помещением по договору поднайма, который представляет собой соглашение, по которому наниматель жилого помещения, выступая в роли наймодателя, предоставляет все жилое помещение или его часть другому лицу (поднанимателю) во временное пользование за соответствующую плату.
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при наличии одновременно следующих условий: 1) согласия проживающих совместно с ним членов его семьи; 2) согласия наймодателя; 3) согласия других нанимателей и совершеннолетних членов семьи, если сдается в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире; 4) наличия жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателей на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади; 5) отсутствие в составе семьи нанимателя (или у других нанимателей коммунальной квартиры) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Отсутствие любого из этих условий препятствует заключению договора поднайма жилого помещения.
За пользование жилым помещением поднаниматель вносит плату, установленную соглашением сторон, но не более размера квартирной платы, уплачиваемой самим нанимателем. Это ограничение на практике никогда не соблюдалось и не соблюдается в настоящее время, несмотря на то, что данная норма не отменялась.
При заключении договора поднайма чаще всего определяется срок его действия, который не может превышать срока договора социального найма.
Таким образом, договор поднайма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.
В силу договора поднайма жилого помещения у поднанимателя возникает ограниченное право пользования жилым помещением , поскольку оно производно от прав нанимателя. Это значит, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилое помещение не приобретает.
Другой категорией субъектов жилищных правоотношений, не имеющих самостоятельного права на жилую площадь являются временные жильцы.
По правовому положению временные жильцы от поднанимателей отличаются в следующем:
1) на вселение временных жильцов требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя при этом не требуется;
2) с временных жильцов не взимается плата за пользование жилым помещением;
3) вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения требования о норме жилой площади;
4) временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи;
5) отсутствие в законе условий, при которых не допускается вселение временных жильцов.
Обязанности поднанимателей и временных жильцов строго ограничены. Поднаниматель обязан использовать сданное ему в поднаем жилое помещение по назначению, своевременно вносить обусловленную договором плату за пользование жилым помещением, не допускать порчи и разрушения жилого помещения, не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других и соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора поднайма. Обязанности временных жильцов те же, за исключением внесения платы за пользование жилым помещением.
2.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
Бронирование и обмен жилых помещений
Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда за нанимателями и членами его семьи сохраняется жилое помещение. Это временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (ст. 60,61 ЖК РСФСР, ст. 54,55 ЖК РБ) и выезд нанимателя и (или) членов его семьи на работу за границу или в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 – 65 ЖК РСФСР, ст. 56 – 58 ЖК РБ).
При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи за ним сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. При их отсутствии сверх этого срока они могут признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года за № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими Конституции РФ1.
Конституционный Суд указал, что временное отсутствие само по себе не может служить основанием лишения гражданина права пользования жилым помещением. Наниматель и члены его семьи, не проживающие в жилом помещении свыше 6 месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право пользования жилым помещением. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате права пользования жилым помещением по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением.
К., наниматель двухкомнатной квартиры проживала вместе с внучкой Р., которая также была включена в ордер.
В 1990 году Р., после окончания школы, уехала учиться в другой город. Из квартиры она не выписывалась, производила ее оплату и не была признана утратившей права пользования жилым помещением.
Несмотря на это, наймодатель вселил в это жилое помещение других лиц. Прокурор обратился в суд с иском о признании за Р. права на жилую площадь.
Суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, указав, что право на жилую площадь с спорной квартире у Р. возникло как у члена семьи нанимателя и утрачено не было. С доводами ответчиков о том, что в соответствии со ст. 60 ЖК РСФСР истица утратила право на жилое помещение, суд правильно не согласился, сославшись при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года1.
Ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 54 ЖК РБ предусматривают основания, когда жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (свыше 6 месяцев).
Утвенко предъявил иск к Асмоловой о признании за ним права пользования трехкомнатной квартирой, вселении туда и об устранении препятствий со стороны ответчика в осуществлении права пользования жилым помещением, сославшись на то, что проживал в этой квартире вместе с родителями до направления в 1970 году в военное училище, по окончании которого служил офицером в армии.
Ответчица, возражая против иска, указала, что истец утратил право пользования квартирой после окончания обучения в 1977 году.
Суд первой инстанции в иске отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя кассационное определение и постановление надзорной инстанции об отмене решения суда первой инстанции об отказе в иске, указала, что за истцом сохранялось право пользование квартирой в течении первых пяти лет службы в армии (п.1 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР), то есть до 1982 года. Он же находился на службе свыше этого срока, поэтому за ним право пользования квартирой на все время службы не сохранялось2.
При выезде нанимателя и членов его семьи на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ), гражданам, эвакуированным из зон отчуждения и переселенным (переселяемым) из зоны отселения, работникам на селе, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие чернобыльской катастрофы и другим указанным в законе категориям граждан, занимаемые ими по постоянному месту жительства жилые помещения бронируются на весь срок действия трудового соглашения, контракта на прохождения военной службы, переселения или отселения.
Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 3363.
За нанимателем или членом его семьи бронируется жилое помещение, занятое по договору социального найма жилого помещения, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.
Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее 6 месяцев с момента выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Бронирование оформляется выдачей охранного свидетельства – брони. Отказ в выдачи брони может быть обжалован в судебном порядке.
Для получения охранного свидетельства нанимателем или членом его семьи или по их доверенности – другим лицом подается заявление в орган местной администрации.
Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, а другой под расписку сдается в жилищно-эксплуатационную организацию.
Жилое помещение не бронируется, если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма жилого помещения, вправе вселить в него поднанимателей и временных жильцов на весь срок действия охранного свидетельства.
Если наниматель
или члены его
семьи в течении
6 месяцев
29-04-2015, 04:52