Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

ПЛАН

1. Введение.

2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве.

3. Предмет ипотеки.

4. Содержание, заключение и нотариальное удостоверение договора об ипотеке.

5. Государственная регистрация ипотеки.

5. 1.Сопоставление порядка государственной регистрации, предусмотренного Федеральными законами РФ «Об ипотеке» и «О государственной регистрации».

5. 2. Документы, необходимые для государственной регистрации.

5. 3. Необходимость государственной регистрации.

5. 4. Заявление о государственной регистрации.

5. 5. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию.

5. 6. Порядок внесения платы за государственную регистрацию.

5. 7. Исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

5. 9. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление регистрации.

5. 10. Ответственность органа, осуществляющего регистрацию ипотеки.

5. 11. Обжалование действий, связанных государственной регистрацией ипотеки.

6. Заключение.

7. Список использованной литературы.

1. Введение

Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. ГК 1964 г. значительно ограничивал применение залога. На практике обязательства предприятий, как правило, обеспечивались только залогом товаров в обороте и переработке. Граждане вправе были закладывать принадлежащие им предметы домашнего потребления и личного пользования. Роль залога возросла в условиях рыночной экономики, появилась возможность заложить предприятия, здания, сооружения и иное имущество и имущественные права.

Решение автора работы выбрать именно эту тему связано с её новизной, относительной неразработанностью, а также тем, что работая в Костромском областном регистрационном центре с момента его организации, автор вносит скромный посильный вклад в создание и отлаживание механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки.

Однако для более полного раскрытия темы государственной регистрации ипотеки автор счел необходимым начать с предмета, содержания, заключения и нотариального удостоверения договора об ипотеке.

2. Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Правоотношения, связанные с залогом недвижимого имущества регулируются следующими нормативно правовыми актами:

· Гражданским кодексом Российской Федерации – параграф 3 главы 23;

· Федеральным законом Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости);

· Федеральным законом Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

· Законом Российской Федерации “О залоге”;

· Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренными Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года.

Однако наиболее важным в регулировании отношений в этой сфере безусловно является Феде­ральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый Государственной думой 24 июня 1997 года и одобренный Советом Федерации 9 июля 1998 года, действующий в Российской Федерации с 22 июля 1998 года. Поэтому работа основана большей частью на положениях этого Закона.

Существование нескольких нормативно-правовых норм, регулирующих одни и те же правоотношения и принятых в различное, очень изменчивое в экономическом и юридическом смысле время, порождает немало проблем. Рассмотрим некоторые из них.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не отменяет норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих залог, Закона "О залоге", отдельных Указов Прези­дента России и постановлений Правительства РФ, так или иначе ка­сающихся регулирования залоговых правоотношений. В абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Между тем, в какой части подлежат применению нормы Закона "О залоге", законода­тель не указывает. Следовательно, сам правоприменитель должен ре­шать: противоречит ли определенная норма Закона "О залоге" Закону "Об ипотеке" или нет. На мой взгляд, такая позиция законодателя ус­ложняет положение правоприменителя, который уже устал от неисся­каемого потока законотворчества.

Еще более затрудняет правоприменение редакция абз. 2 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке", в которой говорится, что впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации * эти федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

Не совсем ясно, однако, действуют ли Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Кроме того, для временного (т. е. до принятия соот­ветствующего закона) регулирования некоторых аспектов ипотечных отношений Президент РФ еще 28 февраля 1996 года подписал Указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Закон "Об ипотеке" прямо не отменил действия вышеупомянутых правовых актов, но следует полагать, что два из них утратили свою силу с 22 июля 1998 года.

21 июля 1997 года принят и действуетФЗ "О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Согласно п. 2 данного закона такой вид залога, как ипоте­ка, подлежит государственной регистрации. Если учесть, что закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, то здесь, собственно, и не кроется существенных противоречий. Ипотека подлежит государст­венной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Фе­деральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляется по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки* .

Законодатель допускает и п. 3 ст. 339 ГК РФ подтверждает последующую ипотеку* , но также с обяза­тельной ее госрегистрацией* . Данная норма права кор­респондирует со ст. 342 ГК РФ, разрешающей последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге* .

Основания возникновения ипотеки мало чем отличаются от основа­ния возникновения залога вообще* . В п. 1 ст. 1 Закона "Об ипотеке" говорится, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удов­летворение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом,

В ГК, в Законе "О залоге" и Законе " Об ипотеке" законо­датель не ограничивает круг лиц, могущих быть залогодателями. В роли залогодателя могут выступать и должник по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, и всякое другое лицо, в том числе и не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Данное положение в общих чертах соответствует смыслу ст. 335 ГК РФ "Залогодатель".

3. Предмет ипотеки

Закон очень твердо оговаривает одно из главных условий ипотеки как залога всякого недвижимого имущества: имущество, на которое установлена, ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользо­вании[1] . Это правило также корреспондирует с абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ. Между тем в ГК РФ имеется оговорка относи­тельно движимого имущества: "заложенные товары в обороте не переда­ются залогодержателю".

Следует обратить внимание еще на один важный момент, вытекаю­щий вновь из абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона. Речь пойдет о словах: "владение" и "пользование". Залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником, поскольку из так называемой триа­ды собственности: владение, пользование и распоряжение[2] выпадает право распоряжаться имуществом.Об этом необходи­мо помнить не только юристу, аудитору, финансисту и бухгалтеру, но и каждому предпринимателю. Лицо, отдавшее свое имущество в залог (движимое и недвижимое), имеет ограниченное (усеченное) право на это имущество. Однако и залогодержатель, оставивший у себя на время предмет залога, и третье лицо также имеют ограниченные права на за­ложенное имущество. Эти лица владеют (причем временно) предметом залога и могут пользоваться им, но не вправе распоряжаться заложен­ным имуществом.

Как видим, нормы Закона "Об ипотеке" дублируют правовые нормы о залоговых правоотношениях Гражданского кодекса. Закона "О залоге". О соотношении положений Закона с общими правилами о залоге в Законе "Об ипотеке" сказано следующее: к залогу недвижимого имуще­ства, возникающему на основании федерального закона при наступле­нии указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются пра­вила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если феде­ральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Рос­сийской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипо­теке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральным законом "Об ипотеке" не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квар­тир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постоль­ку, поскольку их оборот допускается федеральными законами[3] .

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено феде­ральным законом.

В силу Закона "О бухгалтерском учете", а также согласно абз. 2 ст. 2 Закона " Об ипотеке" обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер­скому учету кредитором и должником, если они являются юридически­ми лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату за­логодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в час­ти, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного дого­вора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пе­ни) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненад­лежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель­ством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (данное положение корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, ка­кой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного иму­щества, если договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем в правилахоб обеспечении обязательств ипотекой за­конодателем предусмотрено исключение. Например, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержате­лем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

- возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных об­ращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещении расходов по реализации заложенного имущества[4] .

Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремле­ние законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип дого­ворного права России - свободу граждан и юридических лиц при заключе­нии договора[5] .

Закон " Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях, ко­гда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложен­ного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по свя­занным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным плате­жам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспе­чивается за счет заложенного имущества.

Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предме­том ипотеки? Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона " Об ипотеке" предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом вся недвижи­мость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на кото­ром они находятся" Закона "Об ипотеке".

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона " Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с при­надлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено догово­ром[6] . Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно приме­няются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущест­ва (право аренды), поскольку иное не установлено Законом и не проти­воречит существу арендных отношений.[7]

Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогода­телю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.

По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, иму­щества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не допускается, равно как и ипотека имущества, в отноше­нии которого в установленном федеральным законом порядке преду­смотрена обязательная приватизация либо приватизация которого за­прещена.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение кото­рого требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, та­кое же согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого иму­щества.

Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государ­ственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимается Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации[8] .

Как уже отмечалось, предметом ипотекиможет быть право аренды, но только с согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не предусмотрено иное[9] .

В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогода­телем по договору об ипотеке, от выполненияим условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР, а также правилам ГК РФ[10] допуска­ется ипотека имущества, находящегося в общей собственности либо в общей долевой собственности.

4. Содержание, заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона " Об ипотеке" говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гра­жданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает сле­дующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ[11] . В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах[12] , если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и прави­лами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ[13] . В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы За­кона "Об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипоте­ки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, доста­точное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органа государственной регистрации прав на не­движимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды[14] .

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законода­тельством Российской Федерации по соглашению залогодателя с зало­годержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотекинезависимой про­фессиональной организации[15] .

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее опре­деления. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны, сро­ки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо ус­ловия, позволяющие определить эти размеры[16] .

Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона " Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обяза­тельной государственной регистрации. Причем нотариально удостове­рен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть толь­ко договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке дан­ные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государст­венной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.

На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит


29-04-2015, 01:23