Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные: |

1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";

2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";

3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления";

4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственны­ми органами и органами местного самоуправления".

Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной ре­гистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государст­венной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусмат­ривающим, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В то же время формулировка «а также иные действия органа», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное толкование противо­правных действий регистратора по госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предо­пределяющее значение.

6. Заключение

Все критические замечания относительно отдельных положений за­конов, регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.

Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом субъ­ективных и объективных причин.

Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием ком­промиссов партий, блоков и различных политических течений в Госу­дарственной Думе, да и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентской власти - власти Правительства - все это никогда не способствовало плодотворной работе законодателей. Законы, подготовка которых прохо­дила в таких условиях, обречен на противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам, например, Законом "Об ипоте­ке" не регулируется процесс залога земель, находящихся в государствен­ной либо муниципальной собственности, непоследовательно урегулиро­ваны процесс реализации закладной и порядок ее обращения.

Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотеки в корне устарел.

С принятием Земель­ного кодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О государственном регулировании и особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых отношений.

Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:

· для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия с юридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;

· необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);

· необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.

Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, их появле­ние - важное событие в истории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про­центных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре­таемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что осо­бенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипо­теки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залого­держателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантиро­вать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7. Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. "Российская газета", N 238-239, 08.12.94.

2. Феде­ральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. «Экономика и жизнь». Еженедельник. 1998, № 31.

3. Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ. “Российская газета” от 6 марта 1997 года.

4. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1. "Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239.

5. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года. "Российская газета", N 3, 06.01.94 года.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г.

7. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Д. Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.

8. Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с ним». Брагинский М. И., Москва, «Юриддом», «Юстицинформ», 1997 год.

* пункты 3 и 4 ст. 3 Гра­жданского кодекса Российской Федерации

* п. 1 ст. 19 Закона "Об ипотеке"

* ст. 43 Закона "Об ипотеке"

* ст. 45 Закона

* п. 2 ст. 342 ГК РФ

* ст. 334 ГК РФ

[1] абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке»

[2] п. 1 ст. 209 ГК РФ

[3] соответ­ственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона

[4] ст. 3 Закона «Об ипотеке»

[5] ст. 421 ГК РФ

[6] см. правило ГК о главной вещи и принадлежности

[7] соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»

[8] п. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке»

[9] п. 3 ст. 335 ГК РФ

[10] статьи 250, 255, 290 и др.

[11] п. 2 ст. 420 ГК РФ

[12] статьи 307 - 419 ГК РФ

[13] п. 3 ст. 420 ГК РФ

[14] п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[15] п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[16] соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[17] п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[18] п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[19] п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[20] ст. 11 Закона "Об ипотеке"

[21] ст. 12 Закона "Об ипотеке"

[22] п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ

[23] ст. 389 ГК РФ

[24] статьи 583 и 584 ГК РФ

[25] соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»

[26] п. 3 ст. 20 Закона"Об ипотеке"

[27] ст. 210 ГК РФ

[28] ст. 211 ГК РФ

[29] п. 1 ст. 234 ГК РФ

[30] пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации"

[31] п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистрации"

[32] п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[33] п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегист­рации"

[34] М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997

[35] п. 1 ст. 17 ФЗ "О гос­регистрации"

[36] п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации"

[37] п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

[38] п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации"

[39] ст. 25 Закона "Об ипотеке"

[40] ст. 21 Закона"Об ипотеке"

[41] абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

[42] ст. 27 За­кона "Об ипотеке"