Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст­венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникнове­ние, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недви­жимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны соответствовать нормам, установленным законодательст­вом Российской Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В ус­тановленных законодательством случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ­ственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем­плярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного само­управления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю[36] . В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган, осуществив­ший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен­тами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтвер­ждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица[37] . Данная правовая норма кор­респондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возла­гаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». *См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельст­вом о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством со­вершения специальной регистрационной надписи на документе, выра­жающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надпи­си устанавливается Правилами ведения Единого государственного рее­стра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См. Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, ко­торую предстоит исправлять. Порядок исправления технических оши­бок предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъ­яснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залого­держателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в за­писях, допущенные при государственной регистрации прав, исправля­ются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнару­жения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информа­цию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществ­ляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие реги­страционные записи[38] .

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия мо­жет предпринять правообладатель, если в результате технической ошиб­ки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое исправление производится по ре­шению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита граж­данских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты граждан­ских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно­сятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис­ключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного дого­вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрацииобизменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо­теке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбит­ражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона"Об ипотеке" данная норма выглядит сле­дующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заяв­ления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по ней лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре­гистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов[39] .

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слу­чае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно ко­торой особенности государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться также законом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным зако­ном "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­надлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­вующего законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправ­ления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан не­действительным с момента его издания в соответствии с законодатель­ством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо­чено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­виями, составило документ безуказания этих условий;

ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объ­ект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитраж­ный суд. *Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную реги­страцию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостове­ренный договор и его копия; приложения, указанные в договоре, дока­зательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях - закладная и приложения к ней);

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю­щееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации[40] . Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистра­ции" предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказе в госрегистрации не­движимости, а также иные основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе"Об ипотеке" используются слова: "отложено", "откла­дывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что реги­страция ипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: "... в течение месяца реги­стратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественно тер­мину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госрегистрации».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц[41] . Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в п. 1 настоя­щей статьи". Это означает, что срок, на который приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государст­венной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостанов­ления. Кроме того, подача заявления о приостановлении государствен­ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостанов­ления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естествен­но, не устраивает ни правообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а тем более залогодателя как должника.

Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает срок приоста­новления госрегистрации .прав, словно перестраховывается, придержи­ваясь чеховской формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины, препятствующие государствен­ной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации").

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке, ус­тановленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровожда­ется внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм собст­венности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о при­знании равенства участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотеке" предусматривает, что орган, который зарегистриро­вал или должен был зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 Зако­на приводится перечень возможных нарушений регистратора, к кото­рым в том числе относятся:

- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установ­ленного срока;

- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержа­нию регистрационной записи, или с иными ошибками;

- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";

- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерное погашение регистрационной записи;

- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона "Об ипотеке".

Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпы­вающим? Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышенную ответственность за те пра­вонарушения, которые не указаны в законодательном или ином право­вом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем слу­чае регистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда ответственность государ­ственного органа ограничена по сравнению с ответственностью пред­принимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то имеются все осно­вания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень нарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госреги­страции", согласно которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О госрегистрации" несет ответственность за свое­временность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имуще­ство и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевремен­ность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответствен­ность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соот­ветствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной пер­воначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несущест­вующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об ипотеке", а также иные


29-04-2015, 01:23