В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации, любое лицо может получить следующую информацию:
- описание объекта недвижимости;
- зарегистрированные права на него;
- ограничения (обременения) прав.
Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое описание объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади.
Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), дате регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме любому лицу.
Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права.
Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ, удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных началах (ст.8 Закона о государственной регистрации).
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано.
Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких оснований.
Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен также последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ). Также может быть отказано, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и государственная регистрация таких прав не проводилась.1
По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях (обременениях)), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3 ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая информация может быть предоставлена только самим правообладателям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя, руководителям органам местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень является закрытым и исчерпывающим.
Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с действующим законодательством.
1.6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как известно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации.
Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ); вместе с тем согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ именно договор (а не переход права собственности продажи жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Описанное отличие имеет важное практическое значение:
в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости);
в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.
Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:
- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;
- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;
- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности;
- до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.
1.7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Методическом
центре по правовым
проблемам
государственной
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним
при Министерстве
юстиции РФ
неоднократно
поднимался
вопрос об обобщении
судебной практики
рассмотрения
дел, касающихся
государственной
регистрации
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним,
потому что
вследствие
отсутствия
такого обобщения
ни заявители,
ни суды зачастую
не могут правильно
определить
предмет спора,
что влечет за
собой принятие
необоснованных
решений и обжалование
их в вышестоящие
судебные инстанции,
а также решений,
исполнение
которых весьма
проблематично.
Кроме того,
существует
определенная
сложность в
рассмотрении
судами дел,
связанных с
регистрацией,
в связи с тем,
что многие
положения
названного
федерального
Закона о регистрации,
являющегося
законом прямого
действия, изложены
сжато, без уточнения
механизма их
реализации,
а по некоторым
моментам явно
противоречат
действующему
законодательству.
Основной
ошибкой в определении
предмета спора
является рассмотрение
в судах исков
о признании
государственной
регистрации
недействительной,
в то время как
фактически
эти споры являются
спорами о праве.
Наличие
государственной
регистрации
создает презумпцию
законности
права на недвижимое
имущество для
правообладателя.
Государственная
регистрация
означает, что
государство
признало за
субъектом
наличие его
прав на объект
недвижимости.
Коль признано
существование
права, то для
третьего
(заинтересованного)
лица значение
имеет не сам
факт регистрации,
а именно наличие
права, которое
и создает для
него определенные
юридические
последствия.
Именно поэтому
Закон о регистрации
не установил
возможности
обжалования
в суд факта
государственной
регистрации.
В суде в данном
случае должно
оспариваться
материальное
право. Этот
вывод подтверждается
частью 2 п.1 ст.2
Закона о регистрации:
"Зарегистрированное
право может
быть оспорено
в судебном
порядке" (право,
но не регистрация
права).
В судебном
порядке по иску
заинтересованного
лица могут быть
признаны
недействительными
(незаконными)
те материально-правовые
основания,
которые легли
в основу проведения
государственной
регистрации.
Применительно
к праву это
означает, что
должно быть
оспорено само
субъективное
право, возникшее
из договора,
завещания,
свидетельства
о наследстве,
административного
акта и т.п. Применительно
к сделке - это
возможность
предъявления
иска о признании
ее недействительной
по основаниям,
предусмотренным
в ст. 168-179 ГК РФ.
В обоих случаях
факт государственной
регистрации
права на недвижимость
или сделки с
ней препятствием
для оспаривания
в суде материального
права не является.
Однако в большинстве
случаев цель
признания
недействительным
основания для
регистрации
достигается
в судах путем
признания
недействительной
самой государственной
регистрации.
Имеют место
обращения
истцов в судебные
органы с требованием
о признании
недействительным
свидетельства
о государственной
регистрации,
что является,
по моему мнению,
неверным.
Свидетельство
о государственной
регистрации
не является
ненормативным
актом органа
государственной
власти. Таким
актом в данном
случае является
сама государственная
регистрация
прав на недвижимое
имущество и
сделок с ним,
а свидетельство
лишь удостоверяет
факт произведенной
в Едином государственном
реестре прав
(далее - Реестр)
записи о правах.
В ряде случаев
суды правомерно
прекращают
производство
по делу по таким
искам. Подобные
обращения в
суд иногда
удается предотвратить
путем разъяснения
заявителю
сущности и
назначения
свидетельства
о регистрации.
Однако, поскольку
рассмотрение
подобных заявлений
в судах продолжается,
именно обобщение
судебной практики
помогло бы
судам определиться,
что признание
недействительным
свидетельства
о государственной
регистрации
не влечет
недействительности
произведенной
государственной
регистрации
и не является
основанием
для внесения
новой записи
в Единый государственный
реестр прав,
так как не порождает
никаких правовых
последствий.
В соответствии
со ст. 131 ГК РФ и
Законом о регистрации
государственная
регистрация
прав на недвижимое
имущество
является единственным
доказательством
зарегистрированного
права. Зачастую
возникает
ситуация, когда
Реестр, являясь
единственным
источником
доказательства
зарегистрированного
права, содержит
заведомо ложную
информацию.
Например, право
гражданина
или юридического
лица на объект
недвижимости,
возникшее из
договора
купли-продажи,
зарегистрированное
в Реестре и
ставшее предметом
рассмотрения
в суде по иску
третьего
(заинтересованного)
лица, в результате
признания судом
договора
недействительным
стало правом
истца по данному
делу. В судебном
заседании не
находит решения
судьба произведенной
регистрации,
в резолютивной
части отсутствует
запись о признании
произведенной
регистрации
недействительной.
Поскольку
государственная
регистрация
носит заявительный
характер, запись
в Реестре о
регистрации
права за прежним
правообладателем
будет существовать
до тех пор, пока
истец, ставший
обладателем
права по решению
суда, не обратится
с заявлением
о регистрации
возникшего
права.
Регистрирующий
орган, имея
решение, поступившее
из суда, вынужден
в течение длительного
времени предоставлять
обратившимся
заявителям
заведомо ложную
информацию
из Реестра о
зарегистрированном
праве. Выход
из сложившейся
ситуации видится
в следующем:
принимая решение
о признании
сделки недействительной,
об установлении
права за истцом,
суды должны
признавать
произведенную
регистрацию
недействительной.
Ситуация еще
более усугубляется,
если решения
о правах на
недвижимое
имущество,
установленных
судом, в учреждение
юстиции не
направляются,
что является
нарушением
требований
ст.28 Закона о
регистрации.
Последствия
такого нарушения
иллюстрирует
следующий
пример.
Между
гражданами
М. и С. был оформлен
договор купли-продажи
квартиры в
простой письменной
форме. С заявлением
о регистрации
сделки и права
М. на квартиру
стороны в учреждение
юстиции не
обращались.
Поскольку С.
(продавец) уклонился
от регистрации
сделки,
М. обратился
в суд с соответствующим
иском. Суд
удовлетворил
требования
истца и обязал
учреждение
юстиции зарегистрировать
сделку. Судебное
решение ему
не направлялось,
а М. обратился
за регистрацией
сделки и своего
права на квартиру
спустя 11 месяцев,
когда С. уже не
было в живых.
Однако при
проверке отсутствия
противоречий
между заявляемым
и уже зарегистрированным
правом было
установлено,
что на спорную
квартиру было
зарегистрировано
право наследника
умершего С., в
связи с чем М.
было отказано
в регистрации.
Длительного
судебного
разбирательства
можно было бы
избежать при
выполнении
судом требований
ст.28 Закона о
регистрации.
Основанием
для удовлетворения
судом исков
заявителей
в некоторых
случаях служат
умышленные
действия заявителей
при подаче
заявления о
регистрации
прав и сделок
по сокрытию
документов
и фактов, влияющих
на принятие
решения регистрирующим
органом о возможности
регистрации,
отказе в регистрации
или ее приостановлении.
Так, АО обратилось
в Арбитражный
суд с иском к
учреждению
юстиции о признании
недействительной
регистрации
договора об
ипотеке. Из
материалов
дела следовало,
что основанием
для государственной
регистрации
ипотеки послужил
договор залога
на нежилое
помещение,
заключенный
ТОО и банком.
Нежилое помещение
принадлежало
ТОО на основании
договора
купли-продажи,
заключенного
в 1995 году и признанного
судом недействительным
до подачи заявления
о государственной
регистрации
ипотеки. Данный
факт ТОО при
обращении в
учреждение
юстиции для
государственной
регистрации
скрыло, судебное
решение в учреждение
юстиции не
направлялось.
Таким образом,
не обладая
необходимыми
сведениями,
учреждение
юстиции осуществляет
государственную
регистрацию,
считая договор
купли-продажи
действительным.
Сокрытие
залогодателем
факта отсутствия
права на объект
послужило
основанием
для признания
Арбитражным
судом государственной
регистрации
договора об
ипотеке недействительной.
По другому
делу документы,
представленные
заявителем
на государственную
регистрацию
здания, соответствовали
требованиям
действующего
законодательства
РФ, свидетельствовали
о том, что право
возникло и
принадлежит
правообладателю
- ЗАО - на законных
основаниях,
за которым и
была произведена
регистрация
права на все
здание. Однако
спустя некоторое
время с заявлением
о государственной
регистрации
права на нежилые
помещения,
расположенные
в этом же здании,
обратилось
государственное
унитарное
предприятие,
представив,
помимо иных
документов,
решение Арбитражного
суда, устанавливающее
право государственного
унитарного
предприятия
на названные
помещения еще
до обращения
ЗАО в учреждение
юстиции за
регистрацией.
По
иску государственного
унитарного
предприятия
к учреждению
юстиции государственная
регистрация
права на нежилое
помещение
первого этажа
спорного здания
была признана
недействительной.
С точки зрения
чистоты практики
и престижа
учреждение
юстиции в обоих
случаях действует
безупречно.
Однако недобросовестные
умышленные
действия заявителей
и отсутствие
в учреждении
юстиции судебных
решений по
данным делам
подрывают его
деловую репутацию.
По моему
мнению, предотвращению
подобных фактов
со стороны
заявителей
способствовало
бы установление
в Законе о
регистрации
их ответственности
за умышленное
сокрытие фактов
и непредставление
документов,
существенно
влияющих на
решение уполномоченного
органа о регистрации.
Иногда заявителям
отказывается
в государственной
регистрации
права по основаниям,
предусмотренным
ст.20 Закона о
регистрации.
На практике
чаще всего
основным мотивом
для отказа в
регистрации
заявляемого
права является
факт его отсутствия,
выявленный
в результате
проведения
правовой экспертизы.
Для того чтобы
права граждан
были зарегистрированы,
им необходимо
обратиться
в судебные
органы с заявлением
о признании
за ними права
на недвижимое
имущество.
Однако граждане
обращаются
в суд в более
удобной для
них форме - форме
обжалования
действий учреждения
юстиции, обжалования
отказа в государственной
регистрации.
Суд в свою очередь
обязывает своим
решением произвести
государственную
регистрацию.
На мой взгляд,
суды необоснованно
выносят подобные
решения, так
как в данном
случае необходимость
признания права
собственности
на недвижимое
имущество
подменяется
обжалованием
отказа в государственной
регистрации.
Суды, рассматривая
подобные дела,
иногда признают
отказ в регистрации
необоснованным
и выносят решение
об обязании
произвести
государственную
регистрацию
без исследования
вопроса о наличии
права у истца.
Очевидно,
что складывающаяся
в этой области
судебная практика
не отвечает
нормам действующего
гражданского
законодательства.
Выводы. Подводя итог, можно сказать, что до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое имущество не требовалось как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ, и Минюст. Конечно, открыто они не говорят: "Мы хотим быть главными и единственными". Но вопрос денег и власти в России -сложнейший вопрос. А те же БТИ работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматриваться как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться. Так что система государственной регистрации сегодня достаточно сложна и далека пока от совершенства.
Основополагающий принцип государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации – тоже пока не выполняется в должной мере, потому что на сегодняшний момент еще не создан единый банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п.7 ст.33 Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется по месту их государственной регистрации.
ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества.
Понятие ипотеки.
Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334).
Итак, есть
две стороны
одного договора
– должник и
кредитор. Причём
это может быть
обязательство,
вытекающее
из договора
купли-продажи,
аренды, подряда,
займа, кредитного
договора и
иного, не ограниченного
федеральным
законом (ст.2
Закона “Об
ипотеке”). Те
же стороны по
взаимному
согласию заключают
на взаимовыгодных
условиях договор
о залоге недвижимого
имущества,
принадлежащего
должнику или
третьему лицу
(ст. 1 Закона “Об
ипотеке”). Должник
по основному
договору (или
третье лицо
в нём не участвующее,
но представляющее
недвижимость
для залога)
становится
залогодателем
(п.2 ст.335 ГК), а кредитор
– залогодержателем
(п.3 ст.335 ГК). Заложенное
недвижимое
имущество
являет собой
предмет залога
(предмет ипотеки).
Сущность ипотечного
правоотношения
заключается
в том, что распоряжаться
предметом
залога может
только залогодатель,
поскольку
именно он является
собственником
заложенного
имущества.
Установлению
данного правила
при этом виде
залоговых
отношений есть
и другие объективные
причины, которые
я рассмотрю
позже. Залогодержатель
же, приобретая
залоговое право
на имущество
из договора
об ипотеке, не
приобретает
тем самым права
распоряжения
этим имуществом.
Специфика его
права состоит
в том, что он
может ограничить
собственника
в пределах
распоряжения
им данным имуществом.
Проявляется
это в том, что
залогодатель,
по общему правилу
может распоряжаться
предметом
залога только
с согласия
залогодержателя,
если иное не
установлено
федеральным
законом, договором
об ипотеке или
не вытекает
из содержания
закладной 1.
Залогодатель
сохраняет права
пользования
заложенным
имуществом
– это следует
из самой сути
ипотеки, и любое
условие договора
об ипотеке,
ограничивающее
это право ничтожно
(ст.29 Закона “Об
ипотеке”), за
ним сохраняется
право извлекать
из данного
имущества плоды
и доходы
(п.2
ст.29 Закона “Об
ипотеке”).
Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными. Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование (п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю1 .
К обязанностям залогодателя относятся:
недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”);
содержание и ремонт заложенного имущества (ст.30);
страхование заложенного имущества (ст.31);
принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст.32);
защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст.33) и др.
Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой:
в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом;
в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества.
Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае,
если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества (п.2 ст.33); вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходимый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя.
Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”).
2.2. Предметы ипотеки по Закону «Об ипотеке».
Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом. Что относить к недвижимому имуществу, какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и, надеюсь, определённое мнение по данному вопросу уже сложилось.
Закон “Об ипотеке” в ст. 5 со ссылкой на ст. 130 Гражданского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона “Об ипотеке”; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; другие предметы, допускаемые федеральными законами, в том числе Законом “Об ипотеке”. О предметах ипотеки будет говориться чуть позже, а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки, одной из самых интересных в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. Но для начала нужно рассмотреть два, на мой взгляд, равнозначных понятия – “предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое им – “предметами”, а слово “объект” уместно упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. Предприятие – гражданско-правовой объект, предмет ипотеки.
Гражданский кодекс (ст.336) перечисляет следующие исключения по предмету ипотеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие, наркотики и так далее); требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п.2 ст.6 закона “Об ипотеке” и п.2 ст.336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Кроме того, ч.1 ГК содержит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут быть предметом залога в соответствии с п.2. Данная оговорка даёт возможность залога практически любого имущества, поскольку ч.1 ГК не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога имущества, на которое не может быть обращено взыскание, то оговорка эта представляется не слишком удачной, ведь если в залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не может быть осуществлено. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки.
Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте – явление в частном праве достаточно традиционное, распространённое и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. В дореволюционном российском праве насчитывалось несколько классов изъятых их оборота объектов (дороги, межи, водные пути, и т.д.), также существовали и ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение, в том числе, и в частноправовых нормах 1. Это легко объяснимо. Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли это иной раз к нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность норм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на рынке недвижимости и не только там.
Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые их оборота объекты должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах.
Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст.129 ГК). Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости.
Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п.2 ст.334).
Также обращает на себя внимание опять же п.2 ст.6 Закона об ипотеке: “Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход, нежели тот, который отражён в п.4. ст.1: здесь “разрешено всё, что прямо не запрещено”, то есть, представлено достаточно понятный перечень ограничений. Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1.
Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяйственного ведения отражено в ст.294 ГК.
Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу незавершённого строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен.
Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п. 3 ст.5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст.135 ГК определяет как вещь, предназначенную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия – это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п.4 той же статьи: “часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все, связанные с этим правоотношением вопросы, регулируются главой 34 ч. II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст.6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объекта.
Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК). Например, можно получить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после её выкупа.
Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности), применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).
2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.
Далее рассмотрим подробнее предметы ипотеки, группируя их примерно так же, как это делает ст.5 Закона об ипотеке. Начнём с ипотеки предприятий, а также зданий и сооружений.
Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. В этом смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст.113), где унитарным предприятием признаётся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на закреплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия, в свою очередь, делятся на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 114), и на унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (ст. 115). При таком толковании понятия “предприятие” оно выступает как коммерческая организация, подлежит обязательной государственной регистрации и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражданско-правовых или иных).
В ст.
29-04-2015, 01:24