3. комнаты (ст. 9 федерального закона «О товариществах собственников жилья», ст. 5 федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
4. жилые строения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
Что такое регистрация права?
Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект нрава;
2) объект нрава;
3) вид права (собственность или другие вещные нрава);
4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о нраве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. По собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.
Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?
Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.
Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:
I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);
4) основание приобретенного права — тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве право устанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании нрава, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).
Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях ) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).
На право устанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _______ Номер ____», в
котором указывается вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот правоустанавливающий документ.
В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?
В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.
Итак, в настоящее время права того, кто приобрел право на недвижимость после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.
Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?
Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет написано в главе, посвященной купле-продаже.
Право собственности может принадлежать также и организациям — юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве хозяйственного ведения имуществом, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект -- республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества ничем не отличается от права собственности, а что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которое
дают, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом , приобретало ли квартиры за счет собственной чистой прибыли, все равно они будут государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?
Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат. Регистрация ранее возникших прав
проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет зарегистрировать в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах.
Следует обратить внимание на то, что регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается но иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе — особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.
Что касается прав, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации нрав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным законом, независимо оттого, создано ли в регионе учреждение юстиции но государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.
Итак, содержание главы о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Вещные нрава на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если были приобретены после 31 января 1998г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного нрава подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью.
Почему кроме регистрации права требуется еще и регистрация сделок с недвижимостью?
Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки - это договоры. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены более жесткие требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и
никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной регистрации (и. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.
Как производится государственная регистрация сделок ?
Государственная регистрация сделок производится внесением записи в Единый государственный реестр о заключенной сделке. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права
ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Вес дело в том, что сделка трактуется Законом о государственной регистрации прав как ограничение (обременение) права. В самом деле, если заключен договор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя- В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью, в соответствии с указанным выше постановлением Правительства РФ от 18 февраля № 219 на договоре проставляется штамп:
«Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, подписью регистратора и гербовой печатью.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет одна (хотя права возникнут у двух лиц на дна объекта). Если по одному договору продастся жилой дом и земельный участок — сделка одна, то у одного лица возникнет два право — на дом и на участок.
Чем регистрация сделки отличается от регистрации права?
Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т. с. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут еще до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Само по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя, которая производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей Свидетельства). Зарегистрированный договор — это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора; 2) экземпляр договора с двумя надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права». Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки в штамп о Свидетельстве, вносится запись: «Не выдавалось». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя. Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью — это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.
В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат
государственной регистрации?
Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. В самом деле, государственная
29-04-2015, 03:18