Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, "расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами". [3]
Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.
Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя.
____________________
[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.279
[2] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 95.
[3] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1997.
12
Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договора по их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖК РСФСР). Причина расторжения договора значения не имеет. "Односторонний отказ гражданина от пользования жилым помещением не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения, может быть совершен, как правило, в любой форме". [1] Единственная обязанность, которая возлагается при этом на выезжающего нанимателя, - это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).
"Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путем прямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме конклюдентного действия, когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения с наймодателем вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления". [2] Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, хотя бы они и не заявили о прекращении жилищного правоотношения. Согласно части 2 статьи 89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, предусмотренного данной статьей, статьей 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает самостоятельностью при одностороннем расторжении данного договора и ограничен только получением согласия на это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих по основаниям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК РСФСР, а также представителя несовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и попечительства.
Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного отсутствия.
Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и тому подобное.
Другой вопрос - доказательства такого намерения. Ими могут быть перемена места работы, получение другого жилого помещения для постоянного места жительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение прежнего помещения, вселение в
____________________
[1] Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979. С. 59.
[2] Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 259.
13
качестве члена семьи к другому лицу и тому подобное. Пленум Верховного Суда СССР в
постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 года № 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 года № 14) [1] разъяснил (п.9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.
При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами.
При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие от выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иного постоянного места жительства, у него существует намерение вернуться в прежнее жилое помещение, которое ограничено определенным законом сроком в 6 месяцев, если законом не предусмотрен более длительный срок (п. 8 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г) [1], а также временное отсутствие лица должно быть обусловлено обстоятельствами, установленными статьей 60 ЖК РСФСР. При этом наниматель или члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением только вследствие отсутствия сверх установленных сроков и только после принятия судом решения о признании лица утратившим право на жилую площадь. [2]
Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии с правилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право на пользование жилым помещением со дня выбытия.
Таким образом в данном случае надо отличать расторжение договора найма жилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилым помещением.
____________________
[1] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3
[2] См.: Комментарий к ст. ст. 60 и 61 ЖК РСФСР под ред. Исакова В.Б. М., 1999. С. 234-235
14
Участниками договора найма являются не только два лица - наниматель и наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и другие лица - члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 53 ЖК РСФСР).
С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК РСФСР). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно. Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена его семьи, а договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
"Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89 ЖК РСФСР) только в том случае, когда на стороне нанимателя в договоре выступает лишь одно лицо - сам наниматель, утрачивающий право на жилое помещение, не имеющий членов семьи. Тогда утрата права на жилое помещение или выселение есть основание для прекращения договора найма путем его расторжения" [1]
Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существует наниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилым помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием безвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма и субъективные права нанимателя прекращаются.
Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже.Согласно статье 675 ГК РФ, статье 9 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 г с последующими изменениями [2] при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по волеизъявлению нанимателя жилого помещения, и, как правило, такой порядок расторжения договора социального найма представляется менее сложным по сравнению
____________________
[1] Жилищное законодательство: Комментарий /под ред. В.Д. Яковлева и П.И. Седугина. М., 1991. С. 257.
[2] Ведомости РФ, 1993, № 3. Ст. 99; С3 РФ, 1996, № 3. Ст. 147; 1997, № 17. Ст. 1913; 1999, № 7. Ст. 876.
15
с порядком расторжения такого договора по требованию наймодателя. Это обусловлено, в частности, тем, что права наймодателя на расторжение договора жилищного найма и
выселение нанимателей ограничены целым рядом условий, указанных в законе (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК РСФСР). "Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений , исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан ".[1] В статье 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР). При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК РСФСР).
Вообще, вопрос о классификации оснований прекращения договора жилищного найма является достаточно трудным. Особенно явно проявлялась эта трудность классифицировать основания прекращения договора найма до принятия Основ Жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г., Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 года, когда авторы предлагали в своих учебниках, монографиях, диссертациях и так далее различные как основания классификаций, так и сами основания прекращения договора найма жилого помещения.
Так, например, Б.К. Комаров [2] предлагает строить основания прекращения договора жилищного найма по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, например, разрушение или порча жилого помещения, невозможность совместного проживания и так далее. Этой же точки зрения придерживается и М. Нечецкий в работе "Очерки советского жилищного права". [3] Также Комаров отмечает, что в материально-правовом аспекте при классификации оснований прекращения договора жилищного найма
____________________
[1] Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.
[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 8-9.
[3] Нечецкий М. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958.
16
нужно выделить группу оснований прекращения договора найма, возникающих лишь в
силу наступления определенных юридических фактов - без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже в силу договора. [1] Но самую обширную, наиболее часто встречающуюся группу оснований прекращения договора жилищного найма составляют случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекущих за собой расторжение договора жилищного найма и выселение виновного.
"Лишь после выяснения материально-правовых оснований прекращения договора жилищного найма, - пишет Комаров, - должны быть показаны процессуальные и иные особенности прекращения договора в судебном и административном порядке ". [2] Наконец, необходимо показать последствия прекращения договора жилищного найма и отметить случаи прекращения договора без предоставления и с предоставлением нового жилого помещения.
Представляется, что с предложенными Комаровым основаниями можно согласиться, но с самими основаниями классификации прекращения договора жилищного найма, которые он предлагает, согласиться нельзя, так как некоторые из них уже не существуют в силу того, что устарели и не предусмотрены действующим законодательством, а некоторые противоречат основаниям прекращения договора найма, установленным Жилищным кодексом. Так, к основаниям прекращения договора найма жилого помещения, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, Комаров относит следующие случаи: 1) изменение сторон договора; 2) утрата и изменение объекта договора; 3) отказ нанимателя от использования жилого помещения; 4) обмен жилых помещений; 5) окончание срока договора; 6) приобретение съёмщиком права частной собственности на жилой дом. [1]
Если анализировать некоторые из приведенных оснований, то так безапелляционно относить их к основаниям прекращения договора найма нельзя, так как существуют и определенные особенности этих оснований. Например, изменение сторон в договоре будет основанием прекращения этого договора лишь в том случае, если изменился наниматель жилого помещения, а не наймодатель, а также если новым нанимателем стало другое лицо, а не член семьи нанимателя, иначе произойдет только замена стороны в договоре, а сам договор своего действия в отношении членов семьи бывшего нанимателя жилого
____________________
[1] См.: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.
[2] Там же. С. 10.
17
помещения не прекращает.
Спорным является и случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК РСФСР), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.
Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.
Что же касается шестого основания прекращения договора жилищного найма, не связанного с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, названного Комаровым, как, впрочем, и многими другими авторами [1], то в настоящее время такого основания не существует, так как граждане вправе приобретать на праве собственности дома без каких-либо ограничений, в том числе и пользоваться при этом жилым помещением по договору найма.
Говоря о второй классификации, Комаров выделяет основания прекращения договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателем, что ведет к расторжению договора жилищного найма. И говорит о том, что расторжение договора и выселение нанимателя допускается по следующим наиболее важным основаниям: 1) разрушение и порча жилого помещения; 2) невозможность совместного проживания;
3) просрочка внесения квартплаты в домах индивидуального жилищного фонда; 4) исполь-
____________________
[1] См, например, Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979.
18
зование жилого помещения не по назначению; 5) длительное неиспользование жилого помещения; 6) прекращение трудового договора; 7) недействительность договора. [1]
Что касается приведенной классификации, то в ней также есть основания, которые новым жилищным законодательством изменены, отменены или дополнены.
Так, в частности, часть 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев. То есть это правило относится и к жилым помещениям, находящимся в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, а не только домам индивидуального (частного) жилищного фонда, как сказано у Комарова.
Под длительным неиспользованием жилого помещения Комаров подразумевает временное отсутствие нанимателя или членов его семьи, а также выезд на постоянное жительство в другое место. Эти основания предусмотрены статьями 60, 61 и частью 2 статьи 89 ЖК РСФСР и были рассмотрены в начале данной главы.
Названное Комаровым шестое основание расторжения договора найма жилого помещения было предусмотрено пунктом 1 статьи 95 ЖК РСФСР, но сейчас исключено, а седьмое основание предусмотрено в настоящем Жилищном кодексе в статье 100 как недействительность ордера, выданного на жилое помещение. Помимо этого в данной классификации отсутствуют некоторые основания, предусмотренные действующим жилищным законодательством, которые влекут расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение нанимателей по требованию наймодателя, и которые будут рассмотрены ниже.
Приведенная Комаровым классификация оснований расторжения договора жилищного найма отражает взгляд на эту проблему, существовавший до принятия Основ жилищного законодательства союза ССР и союзных республик, Жилищного кодекса РСФСР, и, надо сказать, эта классификация является одной из наиболее полных. Например, многие авторы сходятся во мнении по поводу того, чтобы выделять две основные классификации: расторжение договора найма по вине нанимателя и расторжение договора жилищного найма по основаниям, не связанным с виной нанимателя (Ю.С. Васильев, С.Н. Левенсон). Но что касается оснований расторжения
29-04-2015, 04:56