Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различ­ной комбинации принадлежать одному или разным лицам.

Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои де­нежные средства в строительство жилья (инвестировать строитель­ство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, за­стройщиком или дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли гражданин сам инвестором или его денежные средст­ва будут только «привлеченными средствами» для основного инвес­тора. В последнем случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).

На практике инвестирование в строительство жилья осуществляется посредством заключения договора долевого участия на строительство жилья между инвестором и заказчиком, либо застройщиком, если заказчик отсутствует.

После того, как законченный строительством объект сдан в эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья дольщику договором передачи жилья в собственность, а также предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом). Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если право дольщика на жилье возникло по договору уступки права требования, а также договор передачи жилья в собственность.

2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной по­купки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения на­ходятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее время обмен таких жилых помещений осущест­вляется на основании ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собст­венности на жилое помещение.

В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.

Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г. Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г. Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1 .

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным Граждан­ским кодексом для недействительности сделок. Отношения собст­венности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.

2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты.

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возмож­ны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с ижди­вением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253 пред­усматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-про­дажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения та­кого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — граж­данин любого возраста и состояния здоровья;

сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а рента как «вторая» часть договора — сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в те­чение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также доба­вить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидар­ная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под вы­плату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязатель­ства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщи­ка (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), раз­мер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только по­жизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожиз­ненная рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получа­телями которой могут быть граждане, а также некоммерческие ор­ганизации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексиро­ваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установ­ленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная — по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превыша­ющего 30 лет (ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату, осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье, переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор расторгается и возме­щаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно, то при суще­ственном нарушении договора плательщиком получатель вправе по­требовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо поврежде­нии жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, платель­щик не освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты полу­чателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщи­ком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной, так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смер­тью получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст. 605 ГК РФ). В этом случае платель­щик ренты не вправе требовать компенсации понесенных расходов на содержание1 .

2.2.6. Приобретение жилья с использованием государственных суб­сидий и кредита.

Приобретение жилья с использованием государственных суб­сидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной поли­тики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установ­ленным нормативам, государство оказывает помощь... используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также опре­делено, что «компенсации (субсидии) — это средства, предоставляе­мые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммуналь­ных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2281 установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных суб­сидий на строительство или приобретение жилья», которое регла­ментирует весь порядок взаимоотношений граждан и государствен­ных органов, сводящийся к следующему.

1. Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состо­ящим на учете по улучшению жилищных условий в муниципальных органах (с учетом их очередности) либо пользующимся в соответст­вии с законодательством правами на льготное финансирование строительства жилья (п. 2 Положения).

2. Субсидии предоставляются гражданам, если уровень их месяч­ного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает предела, установленного органом, за счет которого предоставляются субси­дии (п. 4 Положения).

3. Субсидии предоставляются для строительства или приобрете­ния как односемейных домов, так и квартир в многоквартирных домах (п. 9 Положения).

4. Денежные суммы в размере субсидий не выдаются гражданам на руки, а предоставляются в форме платежей, перечисляемых через банки: при строительстве жилья, как правило, его застройщику, а при приобретении жилья — его продавцу (п. 10 Положения).

5. Субсидии предоставляются гражданам независимо от того, является ли занимаемое ими жилье муниципальным или их собст­венностью. При этом, если владельцы приватизированных квартир и частных домов получили субсидию и улучшили свои жилищные условия, а затем продали ранее занимаемое жилье, то они обязаны вернуть органу, предоставившему субсидию, 50% суммы, получен­ной от этой продажи. При этом возвращаемая сумма не должна превышать размера субсидии (п. 11 Положения).

Гражданам, принятым на учет для предоставления квартир в ЖСК, безвозмездные субсидии не предоставляются, так как госу­дарство оплачивает до 50% стоимости строительства домов ЖСК.

6. Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70% средней стоимости строительства или приобретения дома или квартиры в данном регионе. Размер субсидии также определяется в зависимости от величины дохода за последние 6 месяцев в расчете на одного члена семьи или нескольких семей, проживающих в квар­тире или в доме гражданина, получающего субсидию, и времени постановки на учет по улучшению жилищных условий1 . При этом размер приобретаемого с использованием субсидий жилья не может превышать социальной нормы площади жилья для семьи (п. 12 По­ложения).

7. Социальная норма общей площади жилья устанавливается ор­ганами государственной власти субъектов Федерации (ст. 11 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

8. Исходя из вышеизложенного стоимость жилья, приобретаемо­го гражданами, состоит из двух составных частей: а) субсидии и б) средства гражданина. Вносимые гражданином средства могут быть как его собственными накоплениями, так и заемными, получе­ние которых регламентировано Указом Президента РФ «О жилищ­ных кредитах» от 10 июня 1994 г. № 1180. Введенное в действие этим Указом Положение о жилищных кредитах определяет общий поря­док кредитования населения при использовании собственных средств, а также безвозмездных субсидий:

а) банки на территории РФ предоставляют гражданам и юриди­ческим лицам жилищные (льготные) кредиты под залог жилья;

б) жилищные кредиты могут быть трех видов:

земельный кредит — краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под пред­стоящее жилищное строительство;

строительный кредит — краткосрочный кредит на строительст­во (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, предо­ставляемый для покупки жилья;

в) жилищные кредиты выделяются при условии отвода застрой­щику в установленном порядке земельного участка и наличия раз­решения соответствующих органов на строительство жилья, а также на условиях платности, возвратности и целевого использования;

г) обеспечением кредита является залог заемщиком имеющегося или сооружаемого, либо приобретаемого жилья, иных имуществен­ных прав на другое имущество, или имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть предметами за­лога;

д) денежные средства на руки заемщику не выдаются, ему откры­вается кредитная линия, ссуда по которой перечисляется по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-мон­тажных работ. В процессе работ банк вправе осуществлять инспек­тирование производимых работ;

е) сумма жилищного кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретаемого жилья, строящегося или реконстру­ированного, обустройства земли;

ж) основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотеке).

9. Граждане, которым решением муниципальных органов выде­лены безвозмездные субсидии, заключают с уполномоченным орга­ном договор об использовании субсидий и собственных или привле­ченных средств. Этим договором предусматривается, что субсидии начисляются на счет в течение 5 банковских дней после внесения гражданином своей доли.

10. Если гражданин приобретает с привлечением субсидий муни­ципальное жилье, то оно оформляется в его собственность и он снимается с учета по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии предоставляются только один раз.

В


29-04-2015, 01:22