Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

Реализация (продажа) заложенного по договору об ипотеке жилого помещения, на кото­рое обращено взыскание, производится путем его продажи с публич­ных торгов в порядке, установленном процессуальным законода­тельством (обращение взыскания по договору об ипотеке осуществляется в том же порядке, что и обращение взыскания на имущество по обязательствам собст­венника – данное положение подробно рассмотрено выше), если Законом «Об ипотеке» не установлен иной порядок. Вместе с тем, суд по просьбе залогодателя вправе в решении об обращении взыс­кания на заложенное жилое помещение отсрочить его продажу на срок до одного года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязан­ностей сторон по обязательству и не освобождает должника от воз­мещения за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Особым является случай, когда при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке жилые здания залогодателя, если договором не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре ипотеки такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на зало­женный земельный участок сохраняет право ограниченного пользо­вания (сервитут) той его частью, которая необходима для использо­вания жилого здания в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением зало­годателя с залогодержателем, а в случае спора — судом. Если ипо­тека установлена на земельный участок, на котором находится жилое здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залого­датель.

5.2. Реквизиция

При реквизиции (ст. 242 ГК РФ) жилье может быть изъято у собственника в порядке и на основаниях, установленных законом, с выплатой собственнику стоимости имущества. Последнее положе­ние закреплено в ст. 306 ГК РФ, предусматривающей, что «в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещают­ся государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом». Реквизиция возможна в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвы­чайный характер. При прекращении действия обстоятельств, послу­живших основанием для реквизиции жилья, бывший собственник вправе в судебном порядке требовать возврата ему сохранившегося имущества. Оценка реквизированного жилья может быть также ос­порена в судебном порядке. При этом, если причиненный бывшему собственнику вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны му­ниципального образования, то от имени казны выступают соответ­ствующие финансовые органы, если в соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган (государственно­го или местного самоуправления), а также на юридическое лицо или гражданина (ст. 1071 ГК РФ). Реквизиция может быть проведена у всех субъектов права частной собственности.

5.3. Конфискация.

Конфискация имущества предусмотрена ст. 243 ГК РФ, а также ст. 52 УК РФ1 1 . Последняя определяет, что «конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие в собственность госу­дарства всего или части имущества, являющегося собственностью осужденного».

Конфискация имущества устанавливается за тяжкие и особо тяж­кие преступления, совершенные из корыстных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, предусмотренных соответ­ствующими статьями Особенной части Уголовного кодекса РФ в качестве не основного, а дополнительного вида наказания. Имущество, подлежащее 1 конфискации, названо в ст. 63 УИК РФ1. Вместе с тем не подлежат конфискации жилищные объекты, при­надлежащие осужденному на правах частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, имущество, необхо­димое осужденному или лицам, находящимся на его иждивении, согласно перечню, предусмотренному в Приложении 1 к Уголовно-исполнительному кодексу РФ. Сюда входят:

жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Кроме того, могут быть конфискованы жилищные объекты, переданные осужденным в доверительное уп­равление;

земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.

В соответствии со ст. 243 ГК РФ конфискация может быть про­изведена и в административном порядке, однако вряд ли это имеет отношение к жилым помещениям. Если же такое и произойдет, то решение о конфискации жилого помещения, принятое в админи­стративном порядке, может быть обжаловано в суд.

Конфискация жилых помещений производится в соответствии с правилами, установленными Уголовно-исполнительным кодексом РФ, и исполняется судом по месту нахождения имущества (ст. 16 УИК РФ).

Суд, вынесший приговор о конфискации имущества, после вступ­ления его в законную силу направляет исполнительный лист, копию описи имущества и копию приговора для исполнения судебному приставу-исполнителю, о чем извещается соответствующий финансовый орган. При отсутствии в деле описи имущества осужденного направ­ляется справка о том, что опись имущества не производилась.

Конфискация жилого дома, квартиры или их частей, где осуж­денный и его семья постоянно не проживают (более одного дома или квартиры на семью), производится судебным приставом-исполнителем по месту нахождения имущества. Споры о правах собственности на жилое помещение, подлежащее конфискации, разрешаются в порядке гражданского судопроизводства. Доля осужденного в общей собст­венности определяется по представлению судебного пристава-исполнителя судом, при котором состоит судебный пристав-исполнитель, в порядке граж­данского судопроизводства.

Судебный пристав-исполнитель немедленно по получении исполнитель­ного листа, копии описи имущества и копии приговора суда прове­ряет наличие указанного в описи жилого помещения, выявляет дру­гие жилые помещения, принадлежащие осужденному на праве соб­ственности и подлежащие конфискации, включает их в опись. Орга­низации и граждане, у которых окажется имущество, подлежащее конфискации по приговору суда, обязаны сообщить об этом в суд или в соответствующий финансовый орган. Описанные жилые по­мещения опечатываются, а судебный пристав-исполнитель принимает необ­ходимые меры по их сохранению.

Передача финансовым органам жилого помещения производит­ся после удовлетворения всех предъявленных к осужденному требо­ваний. В отношении претензий, подлежащих удовлетворению за счет конфискованного имущества осужденного, государство отвеча­ет в пределах актива.

Порядок передачи конфискованного жилого помещения соот­ветствующим органам устанавливается Министерством финансов РФ и Министерством юстиции РФ.

5.4. Выкуп доли в общей собственности.

Выкуп доли в общей собственности (в том числе в жилом доме, квартире) определяется правилами ст. 252 ГК РФ, которая предус­матривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении соглашения участниками долевой собственности о способе и усло­виях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Однако, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой соб­ственности (п. 3). Несоразмерность имущества, выделяемого в нату­ре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата остальными участниками компенсации вместо выдела в натуре допускается с согласия выделяющегося. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (например, обеспечен другим жильем и проживает в нем), суд может и при отсутствии согласия выделяющегося принять решение о выплате ему компенсации. С получением компенсации выделяющийся утрачивает право собственности на долю в общем имуществе (п. 5).

5.5. Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения.

Под бесхозяйственным содержанием жилого помещения в силу ст. 293 ГК РФ понимается: 1) использование собственником жилого помещения не по назначению; 2) систематическое нарушение прав и интересов соседей; 3) бесхозяйственное обращение с жильем, ве­дущее к его разрушению. В отличие от прежнего ГК РСФСР норма ст. 293 ГК РФ содержит развернутое понимание бесхозяйственного содержания (к существовавшему ранее п. 3 добавлены названные нами п. 1 и 2).

Орган местного самоуправления может предупредить собствен­ника о необходимости устранить нарушения и назначает ему сораз­мерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не производит необхо­димого ремонта, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, в частности по ремонту помещения.

Обращает на себя внимание то, что норма закона разрешает только вопрос о правах собственности на помещение и никак не предусматривает разрешение вопроса о правах пользования (про­живания в нем) бывшего собственника этого помещения.

5.6. Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось жилое помещение, которое в силу закона не может ему принадлежать, оно должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок (ст. 238 ГК РФ). Если имущество добровольно не отчуждено собственником, такое имущество, с уче­том его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуп­равления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собст­веннику стоимости имущества, определенной судом. Из этой суммы вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется жилое помещение, на приобретение которого необходимо особое разрешение, а в его вы­даче собственнику отказано (например, гражданин стал собственни­ком квартиры в закрытом административном образовании или юри­дическое лицо приобрело квартиру в нарушение постановления Правительства РФ «О лицензировании отдельных видов деятель­ности» и т.п.), это жилое помещение подлежит отчуждению в поряд­ке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

5.7. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использо­вания (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собствен­ности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или

продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282 и 284—286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государст­венных или муниципальных нужд осуществляется в следующем по­рядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помеще­ния осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образовани­ем. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и ор­ганами исполнительной власти субъектов РФ, причем государствен­ные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участ­ка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на зе­мельный участок и жилое помещение. При этом собственник дол­жен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помеще­ния, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, поль­зоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооруже­ний в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъяти­ем земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лица­ми, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земель­ный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образо­вания уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жи­лого помещения и земельного участка ранее годичного срока допус­кается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собст­венник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, приняв­ший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственни­ку письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (на­пример, земельный участок, предназначенный для жилищного стро­ительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговремен­ном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, кото­рый может принимать такое решение, а также порядок заблаговре­менного предупреждения должны быть определены земельным за­конодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с пуб­личных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое реше­ние, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 287 ГК РФ).

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором располо­жен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при нали­чии технической возможности) может быть перенесен за счет изы­мающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муни­ципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помеще­ние тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (ст. 92,96 ЖК РСФСР). Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственни­кам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудитель­ного лишения прав собственности на жилые помещения граждан­ское законодательство предусматривает особый случай, в соответст­вии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собст­веннику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убыт­ков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользова­ния при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство РФ, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Как мы показывали в главе 1, право граждан на жилище (право проживания) закреплено во Всеобщей декларации прав человека в качестве первостепенного атрибута обеспечения достойного жиз­ненного уровня каждого человека.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы челове­ка в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конститу­ции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жило­го помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то очевидно, что даже при принудитель­ном лишении гражданина права собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если он фактически пользует­ся им и зарегистрирован именно в этом помещении как в месте единственного постоянного жительства. Вспомним, что при конфис­кации принудительному


29-04-2015, 01:22