Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое жильё или незавершённое строительство. При выявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные ссуды.
Несмотря на то, что Положение о жилищных кредитах утверждено более трёх лет назад российские банки сравнительно недавно стали выдавать целевые кредиты на приобретение жилья. Наиболее активно в этой сфере работал банк “Нефтяной”, который только за 1995 год выдал 895 ипотечных кредитов на общую сумму 20 миллионов долларов. Остаток непогашенных кредитов составил 3,1 миллионов долларов. Условия получения в банке ипотечного кредита предполагали единовременное внесение клиентом не менее 30% стоимости квартиры на открываемый в банке накопительный счёт. Конкретная сумма первоначального взноса зависела от срока кредита. Остальные 70% при сроке кредитования до трёх лет (или 50% при сроке до пяти лет) оплачивал банк, при этом была возможна оплата в валюте стран СНГ. Кредит погашался частями, раз в месяц. Срок кредита составлял от трёх месяцев до пяти лет. Процентные ставки за пользование кредитом составляли 25-50% годовых в валюте. Проценты начислялись только на непогашенную сумму, поэтому по мере по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентов уменьшалась. Поскольку банк выдавал целевые кредиты на покупку квартиры было создано агентство недвижимости “Нефтяной”, которое предоставляло возможность заёмщику - будущему владельцу с момента получения кредита жить в квартире, принадлежащей агентству до окончания расчётов. При этом клиент выступал арендатором жилья и ежеквартально вносил арендную плату в размере 1% балансовой стоимости квартиры.[33] В настоящее время банк “Нефтяной” прекратил свою деятельность в этой сфере. Сейчас ипотечным кредитованием занимаются “Мост-банк”, банк “СБС-Агро”, АКБ “Диамант” и “Диалог-банк”. Однако в последнее время многие банки свернули свои ипотечные программы, заняв выжидательную позицию. Некоторые из них, как, например, банк “Менатеп”, который одним из первых начал предоставлять целевые кредиты на приобретение жилья, разрабатывают новые, более совершенные схемы кредитования.
На мой взгляд одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.
IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ
Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду неоформленность ныне действующего законодательства и прежде всего законодательства о земле. Важнейшим здесь является окончательное решение вопроса о введении частной собственности на землю, и как следствие - введение в гражданский оборот сделок с землёй. Именно земля является главным камнем преткновения в принятии закона об ипотеке. Статьёй 1 принятого Государственной Думой Российской Федерации проекта закона об ипотеке установлено, что залог любого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, то есть ипотека того или иного недвижимого имущества может быть ограничена в любых вновь принимаемых документах федерального значения. А это противоречит ст.334 ГК РФ, которая допускает регулирование залога недвижимости исключительно законом об ипотеке и никаким другим.
Легализация сделок с землёй повлекла бы бурное развитие отношений между её собственниками и иными субъектами гражданских правоотношений. А это значит, что жизнь в очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и развитие норм права, связанных с ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформится соответствующий раздел банковского законодательства.
Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья хотя бы на срок до 10 - 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков.
Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.
Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфере ипотечных отношений, разрабатывать специальные программы и образовывать необходимые государственные органы. Ещё Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года “О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы”[34] было предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Лишь недавно Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для его регистрации. Агентство создано для предоставления физическим лицам долгосрочных ипотечных кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться, что скоро у нас появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением рынка ценных бумаг Агентства, обеспеченных недвижимостью, к ипотечному кредитованию подключатся финансовые структуры, заинтересованные в надёжных долгосрочных активах.
Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.
V. БИБЛИОГРАФИЯ
НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Ансон В. Р. Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984.
2. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.
3. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993.
4. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
5. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.
6. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.
7. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.
8. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.
9. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997.
10. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966.
11. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. Научно-информационная внедренческая фирма “ЮНИС” 1992.
12. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.
13. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.
14. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.
15. Каравайкин А. Исполнение договоров. М.: Советское законодательство. 1934.
16. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.
17. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.
18. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань. 1855.
19. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация “Гуманитарное знание”. 1993.
20. Практический комментарий Закона РФ “О залоге”. Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.
21. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.: ИПЦ “Вазар - Ферро”. 1994.
22. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
1. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)
2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).
3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).
4. Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).
5. Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).
6. Закон Российской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).
7. Закон Российской Федерации “О несостоятельности (банкротстве) предприятий” от 19 ноября 1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).
8. Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).
9. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22. Ст.768).
10. Основы законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993г. №4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-239).
12. Федеральный Закон Российской Федерации “О введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994г.№238-239).
13. Закон Российской Федерации “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 26 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, Ст. 1593).
14. Закон Российской Федерации “О банках и банковской деятельности в РСФСР” в ред. Федерального закона Российской Федерации от 3 февраля 1996г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №34, Ст. 3426).
15. Федеральный Закон Российской Федерации “Об исполнительном производстве” от 21 июля 1997г. №115-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997г. №30, Ст.3590).
16. Федеральный Закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета, 30 июля 1997г. №33).
17. Указ Президента Российской Федерации “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” от 27 декабря 1991г. №323 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №1, Ст. 53).
18. Указ Президента Российской Федерации “О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы” от 24 декабря 1993г. №2281 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5132).
19. Указ Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993г. №1767 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №44, Ст. 4191).
20. Указ Президента Российской Федерации “Об утверждении временного положения о кондоминиуме” от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5079).
21. Временное положение “О кондоминиуме”. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание Актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст.5079).
22. Указ Президента Российской Федерации “О жилищных кредитах” от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).
23. Положение “О жилищных кредитах”. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).
24. Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” от 28 февраля 1996г. №293 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1996г. №10, Ст.880).
25. Указ Президента Российской Федерации “О реализации конституционных прав граждан на землю” от 7 марта 1996г. №337 (журнал “Коммерсантъ”. 19 марта 1996г. №9. Сведений об официальной публикации нет).
26. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3).
27. Письмо Российского комитета по землеустройству “О залоге земельных участков” от 1 февраля 1996г. №2-21/199 (Сборник законодательных и нормативных документов о залоге. М.:ИПЦ “БУКВИЦА”, 1996. Сведений об официальной публикации нет.)
28. Проект закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. (Сведений о публикации нет. Проект получен от сотрудника “Агропромбанка”).
МАТЕРИАЛЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ И ПЕРИОДИЧЕСКОЙ ПЕЧАТИ
1. Судебно-арбитражная статистика.//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. №4. с.131.
2. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.
3. Андреев Ю. Исполнение судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.
4. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право. 1993. №1. С.17.
5. Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.//Закон. 1995. №3. С.82.
6. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги 1995. №9. С.20.
7. Медведев А. Российский закон о залоге.//Правоведение. 1992. №5.
8. Новомлинская Е. Заложить недвижимость можно и на основе нынешнего законодательства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 марта 1995. №34. С.12.
9. Новомлинская Е. При выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтера.//Коммерсантъ-DAILY. 29 апреля 1995. №79. С.12.
10. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-DAILY. 6 мая 1995. №83. С.12.
11. Павлодский Е. Особенности правового регулирования залога по законодательству стран СНГ.//Закон. 1995. №3. С.20.
12. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере.//Закон. 1995. №1. С. 117.
13. Платонов К. Президент России в роли парламента.//Коммерсантъ. 19 марта 1996. №9. С.44.
14. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражной практики. 1996.Вып.3. С.214.
15. Хорошавина Н. Президент напомнил полузабытое слово.//Эксперт. 1996. №10. С.14.
16. Щукин А. Кто станет отцом русской ипотеки.//Деловые люди. 1996. Спец. выпуск. С.6.
VI. ПРИЛОЖЕНИЯ
| Условия предоставления кредитов под залог квартир в Москве в 1995 году [35] |
|||
| Название банка |
Размер кредита (% от стоимости недвижимости) |
Срок кредитования |
Ставка процента |
| Русский кредитный банк |
до 70 % |
не более 6 мес. |
3% в месяц |
| Банк “Менатеп” |
от $50 тыс. |
не более 1 года |
25% годовых |
| “Эргобанк” |
70% |
от 3 месяцев |
7% в месяц |
| Банк “Нефтяной” |
70% |
3 мес.- 5лет |
25-50%в год |
| Банк “Брико” |
50% |
до 3 месяцев |
8% в месяц |
| Банк “Балчуг” |
50-70% |
от 6 месяцев |
32% годовых |
| Банк “Пересвет” |
50% |
до 1 года |
35% годовых |
| Условия предоставления кредитов под залог квартир в Москве в 1997 году |
||||
| Банк |
Размер кредита |
Срок |
Ставка процента |
Цель кредита |
| “Диамант” |
30-45% |
1-5 лет |
25-29% в мес. |
На покупку жилья |
| “Инвест-кредит” |
70% |
6 мес. |
70% годовых в руб. и 32% в валюте |
|
| “Надёжный” |
до 50% |
до 1 года |
5% в руб.и 4% в валюте в мес. |
|
| “СБС-Агро” |
70% |
до 10 лет |
19,5% годовых в валюте |
На покупку жилья |
| Основные формы ипотеки, используемые в странах со сложившейся и устоявшейся системой ипотечного кредитования [36] |
|
| Пружинная |
погашение происходит при внесении равновеликих периодических платежей в счёт основной суммы, а также процентных выплат |
| Ролл-оверная |
срок
Разделы сайта |