24. Ордер: понятие, специфика правового положения.
Ордер является единственным документом, дающим право на вселение в жилое помещение; никакие другие письменные и устные указания органов или должностных лиц не могут заменить ордер. Бланки ордеров хранятся в ОМСУ как документы строгой отчетности. Выдача ордеров на заселение Ж/П производится в точном соответствии с решением о предоставлении Ж/П, и он может быть выдан только на фактически свободное Ж/П.
Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется Ж/П или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное Ж/П.
Основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным.
Ордер на Ж/П может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере Ж/П, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении Ж/П, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления Ж/П. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.
25. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, правовая природа, отличительные черты.
По ДКНЖП сторона наймодатель передает Ж/П во временное ВиП, для проживания в нем нанимателю.
Объектом ДНЖП может быть изолированное Ж/П, пригодное для пост. проживания (квартира, жилой дом, их части).
Существуют два мнения, касающиеся правовой природы ДНЖП: 1) Он не является разновидностью договора аренды, а является отдельным видом договора (Васильев, Усенко). 2) Противоположное мнение (Крашенников, Гончало).
Общее у договоров КН и СН: 1) Они связаны с уменьшением границ в жилище. 2) Договоры используются только по поводу особого объекта гражданского оборота – Ж/П, которые предназначены для проживания. 3) Нанимателю предоставляются ограниченные возможности использования Ж/П наравне с собственником. 4) Нанимателю гарантируется сохранение прав по договору при переходе ПС на Ж/П от наймодателя к 3-м лицам. 5) Законом предусмотрена передача ПиО нанимателя по договору 3-м лицам. 6) ДКН имеют схожие юр. хар-ки: конс., взаим., возм-ть.
Различия между договорами КН и СН: 1) КН удовлетворяет временную потребность в Ж/П, когда как СН – постоянную потребность. 2) По ДСН речь идет о Ж/П соц. назначения, а в ДКН Ж/П предоставляется ФЛ и ЮЛ, публичным собственникам из состава фонда коммерческого назначения. 3) ДКН возникает в результате заключения гр-пр. сделки – результат – договор, в ДСН ГПО зависят от адм. актов и отношениям предшествует сложный юридический состав: постановка гражданина на учет, решение о предоставлении Ж/П, выдача ордера, заключение договора, вселение. 4) К Ж/П предъявляются специф. требования: в КН Ж/П предоставляются без ограничения его размеров, а в СН размеры зависят от нормы жилплощади на одного человека, установленной в законном порядке. 5) По субъектному составу: в ДСН существует множественность лиц на стороне нанимателя, члены несут солидарную с ним ответственность, в ДКН находит место только персональная ответственность того, кто заключает договор.
26. Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
Определенные способы завладения Ж/П, полученными по ДКН:
1) Наём – необходимое звено для последующего отчуждения квартиры у собственника и её продажи. 2) Извлечение выгоды – путем передачи Ж/П другим лицам за более выгодную плату. 3) Захват жилья – создание ситуации, когда собственник не может войти в свою квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты жилья и не намерены покидать Ж/П. 4) Поиск при помощи посреднической фирмы, занимающейся риелторской деятельностью.
Заключение договора: Форма - простая письменная, возможна гос. регистрация и нотариальное удостоверение, но в настоящее время не практикуется. Однако не предание договору простой письменной формы не влечет его недействительность. В КН нет исполнения договора передаточным актом. Срок договора: долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).
27. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения.
Объект – индивидуально определенная непотребляемая вещь. Ж/П может находиться в любой форме собственности. В пользование передается жилплощадь, а не вспомогательные помещения. Ж/П должно быть фактически и юридически свободным и отвечать следующим требованиям: а) пригодность для постоянного проживания (благоустройство), б) соответствие санитарно-гигиеническим требованиям (Ж/П не должно располагаться в подвальных или приподвальных помещениях, в) Ж/П предоставляется без ограничения размеров, г) т.к. ДКН имеет целевую направленность – Ж/П должно использоваться для проживания, д) ДКН не может быть заключен, если дом, в котором расположено Ж/П подлежит сносу или опасен обвалом.
Предмет – передача и получение Ж/П за плату во временное владение и пользование.
Оплата – должна производиться в соответствии с условиями договора.
Срок - долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).
28. Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и их правовой статус.
Наймодатель - собственник Ж/П или уполномоченное им лицо. Правом на заключение договора на территории г. Москвы обладает дирекция единого заказчика на основании выписки из решения органа исп. власти или ЮЛ на конкурсной основе.
Наниматель - только ФЛ, дееспособные граждане. Они ответствены по договору. В договор обязательно включается условие о лицах постоянно проживающих с нанимателем. Наниматель может заключать с этими лицами соглашение об отв-ти.
Вселение иных лиц. При появлении на жилплощади др. жильцов условия договора нужно дополнить. Должно быть согласие наймодателя, должна соблюдаться норма жилплощади на одного человека.
Нежелательные наниматели: граждане СНГ; беженцы; иностранцы; криминальные элементы. Замена нанимателя происходит одним из соверш-х граждан постоянно проживающих с нанимателем (нет указание на дееспособность). Необходимо его согласии согласие наймодателя.
Граждане постоянно проживающие с нанимателем. По общему правилу не несут отв-ти по договору. Ими могут быть: сожители, члены семьи.
Правовой статус участников договора коммерческого найма.
Наймодатель в праве: требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора; давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других лиц (постоянные жильцы, временные жильцы, поднаниматели); отчуждение сданного в наем жилого помещения; давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения; вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное Ж/П в состоянии пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем Ж/П; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммун. услуг; обеспечение проведения ремонта общего имущества, многоквартирного дома и устройств для оказания коммун. услуг, находящихся в Ж/П; осуществить капитальный ремонт Ж/П, если договором не предусмотрено иное.
Наниматель вправе: передать по договору часть или все занимаемое по договору жилое помещение в пользование поднанимателю на срок не более срока действия основного договора (при согласии наймодателя); с согласия гр-н постоянно проживающих совместно с нанимателем в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (только для долгосрочного договора); при согласии наймодателя и граждан постоянно проживающих с нанимателем требовать замены последнего одним из соверш-х гр-н проживающих в этом помещении; пользоваться им-вом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование).
Наниматель обязан: использовать Ж/П только для проживания; обеспечить его сохранность; поддерживать в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за пользование; осуществлять текущий ремонт если договором не предусмотрено иное.
29. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения.
Основаниями для изменения в соответствии со ст. 450 ГК могут быть следующие: договор - изменение условий, заключенных сторонами в тексте первоначального договора путем заключения дополнительного соглашения, закрепляющего новые условия; закон - нормы закрепленные в ГК и иных НА, которые не противоречат федер. зак-ву; решение суда - вынесенное по требованию одной из сторон.
Порядок изменения договора зависит от основания изменения договора:
Если основанием является соглашение сторон, то необходимо предать соглашению необходимую форму. Если соглашения недостаточно, то основанием для изменения отношений будет являться вступление в силу судебного решения. Помимо соглашения на изменение договора допускается его изменение в одностороннем порядке в случаях установленных законом: субъективный состав; содержание правоотношения; объект договора.
Субъективный состав. Гражданское законодательство закрепляет нормы по оборотоспособности Ж/П: когда происходит замена наймодателя в договоре (ст. 675 ГК); изменение условий договора в результате смены нанимателя (с участием первоначального нанимателя; без участия первоначального нанимателя); как изменение ДКН можно рассматривать и внесение в качестве дополнения к основному договору перечня лиц проживающих совместно с нанимателем.
Содержание правоотношения - соглашение о установлении солидарной или субсидиарной отв-ти лиц постоянно проживающих с нанимателем. Принцип свободы договора. Наймодатель не может запретить заключение дополнительного соглашения.
Изменение договора вследствие изменения платы по договору - по общему правилу одностороннее изменение платы не допускается.
Изменение объекта договора - изменения могут быть связаны с разделом или выделом жилого помещения по требованию одного из сонанимателей.
Предпосылкой для такого изменения является наличие такого Ж/П, которое позволяет выделить изолированное Ж/П.
Изменение договора может быть следствием переоборудования дома. Изменение условий пользования вследствие переоборудования дома должно обязательно отражаться в договоре, т.к. может повлечь изменение предмета договора, размера оплаты, затронуть интересы нормы пользования.
30. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.
Расторжение ДНЖП. Наниматель Ж/П вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть ДН с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
а) невнесения нанимателем платы за Ж/П за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи Ж/П нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения ДНЖП. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении ДНЖП. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель Ж/П или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют Ж/П не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать Ж/П не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть ДНЖП.
Последствия расторжения договора найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
31. Соотношение правового положения временных и постоянных пользователей в договорах коммерческого и социального найма жилья.
Основные призника врем. проживания: 1) Проживание временных жильцов в Ж/П является безвозмездным, однако от коммунальных платежей они не освобождены. 2) Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. 3) У них отсутсвует самостоятельное право пользования. 4) Неопределенность места пребывания в Ж/П.
Временные жильцы, в приватизации Ж/П не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
Также, к ним не применяется срок исковой давности к требованиям о выселении из Ж/П. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Ж/П. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Условия вселения проживания врем. жильцов: 1) Обязательное предварительное уведомление наймодателя. 2) Соблюдение нормы жилплощади на одного человека. 3) Общее согласие наниметеля и лиц постоянно проживающих с ним.
32. Соотношение правового положения членов семьи нанимателя жилого помещения и граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Права и обязанности членов семьи нанимателя.
Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из ДНЖП. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.
Право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.
Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им Ж/П своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования Ж/П, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования Ж/П.
Граждане, вселившиеся в Ж/П нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признаниях их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке.
Члены семьи нанимателя участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на: вселение в Ж/П других лиц; обмен занимаемого Ж/П; сдачу Ж/П в поднаем; изменение договора найма.
По требованию членов семьи нанимателя ДН может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из Ж/П ДН заключается с одним из членов семьи, проживающих в Ж/П.
33. Организация и деятельность ЖК.
Добровольная, общественная организация. В ЖК могут объединяться граждане для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов. В ЖК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Характерная черта ЖК – более короткий срок - от регистрации кооператива до предоставления его членам жилья.
При организации ЖК не требуется приобретение земли, т.к. участок уже закреплен за конкретным жилым домом.
34. Организация и деятельность ЖСК.
Добровольная, общественная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В ЖСК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
ЖСК организуются при исполнительных комитетах местных СНД, при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при кооперативных и общественных организациях. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.
Порядок организации и деятельность жилищно-строительных кооперативов устанавливаются законодательством СССР, примерным уставом ЖСК.
Примерный устав ЖСК утверждается Советом Министров РСФСР.
ЖСК действует на основании устава, принятого в ЖСК общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке.
ЖСК осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости.
35. Правовое положение членов ЖК И ЖСК.
Предоставление члену ЖК, ЖСК Ж/П.
Лицу, принятому в члены ЖК, ЖСК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе СНД, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом ЖК, ЖСК.
Заселение квартир в доме ЖК, ЖСК производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе СНД. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилого помещения членом кооператива.
Член ЖК, ЖСК вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного СНД произвести обмен занимаемого Ж/П с другим членом кооператива или нанимателем Ж/П в доме гос. или общ. ЖФ, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК и уставом ЖК и ЖСК.
Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Раздел Ж/П в домах ЖК, ЖСК допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное Ж/П в занимаемой ими квартире.
Если Ж/П состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку Ж/П имеется разрешение исполкома местного СНД.
Сдача внаем Ж/П в домах ЖК, ЖСК.
Член ЖК, ЖСК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им Ж/П, а при временном выезде всей семьи - все Ж/П.
Член ЖК, ЖСК кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за Ж/П предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
36. Исключение граждан из ЖК и ЖСК.
Член ЖК, ЖСК может быть исключен из кооператива в случаях:
1) предоставления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива; 2) систематического разрушения или порчи Ж/П, или использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, кода меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными; 3) систематической сдачи Ж/П внаем с целью извлечения нетрудовых доходов. Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.
37. Возникновение права собственности на жилые помещения у членов ЖК и ЖСК, членов их семей.
Член ЖК, ЖСК кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за Ж/П предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Права собственника жилого помещения: 1) использовать Ж/П для личного проживания и проживания членов своей семьи 2) сдавать Ж/П для проживания на основании договора
3) образовывать вместе с другими собственниками квартир в многоквартирном доме товарищество собственников жилья для обеспечения эксплуатации дома.
Собственник не вправе: 1) отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права соб-ти на квартиру.
Права членов семьи собственников жилого помещения
Члены семьи соб-ка, проживающие в принадлежащем ему Ж/П, имеют право пользования этим помещением на условиях, пред-х жил. зак-вом.
Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему Ж/П, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования Ж/П.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования Ж/П членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Члены семьи собственника Ж/П могут требовать устранения нарушений их прав на Ж/П от любых лиц, включая собственника помещения.
Отчуждение Ж/П, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа ОиП.
38. Кондоминиум; понятие, структура, общее имущество в кондоминиуме.
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечение эксплуатации комплекса недвижного имущества в кондоминиуме, владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Товарищество собственников жилья создается для согласования домовладельцами порядка осуществления принадлежащих им прав на недвижимое имущество (прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминимуме), а так же для обеспечения содержания, сохранения и приращения недвижимости в кондоминимуме.
Товарищество собственников жилья создается не менее чем двумя домовладельцами (собственниками помещений), однако во вновь создаваемых кондоминимумах закон допускает образование товарищества единственным участником (заказчик строительства, застройщик).
Общее имущество - это части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого им-ва кондоминиума и служащие его исп-нию.
Права собственности на общее имущество в кондоминиуме.
1. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. 2. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных ФЗ «О товариществах соб-ков жилья» пределах распоряжаются общим им-вом в кондоминиуме. 3. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
39. Организация товариществ собственников жилья.
Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных зак-вом пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья.
В ФЗ “О тов-вах собственников жилья” проводится различие между тов-вом собственников жилья как некоммерческой организацией, наделенной правами юридического лица, и кондоминиумом как единым комплексом недвижимого имущества, находящимся в собственности домовладельцев, в их общей собственности, а так же в собственности самого тов-ва.
Тов-во собственников жилья - потребительский кооператив, наделенный специальной правоспособностью. В собственности тов-ва соб-ков жилья может находиться движимое им-во, а так же недв. им-во, входящее в состав кондоминиума.
Тов-во считается организованным с момента его гос. регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации ЮЛ.
Нижеследующие положения утратили силу и, поэтому за неимением заменяющих их норм, используются уже не действующие. Для регистрации тов-ва представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации тов-ва и утверждении его устава; устав тов-ва, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения и другие документы.
40. Управление кондоминиумом.
Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недв. им-вом.
Управление кондоминиумом может осуществляться путем: а) непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; б) передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или ОМСУ службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; в) образования домовладельцами тов-ва соб-ков жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному ФЛ – инд. предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы соб-ти (управляющему), а также иным способом, установленным ФЗ и законами субъектов РФ.
Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной соб-ти, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы соб-ка в кондоминиуме.
Органы управления тов-вом: общее собрание членов тов-ва; правление тов-ва.
Общее собрание членов тов-ва является высшим органом управления тов-вом и созывается в порядке, уст. уставом тов-ва.
К исключительной компетенции ОСЧТ относятся: 1) внесение изменений и дополнений в устав тов-ва; 2) решение о реорганизации и ликвидации тов-ва; 3) принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество тов-ва домовладельцам или 3-м лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим им-вом в кондоминиуме; 4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недв. им-ва в кондоминиуме; 5) принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; 6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности тов-ва; 7) введение ограничений на использование общего имущества и т. д.
Правление тов-ва.
1. Руководство текущей деятельностью тов-ва осуществляется ПТ. ПТ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности тов-ва, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции ОСЧТ. 2. В случае, когда в гос. или мун. соб-ти находится более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена тов-ва входит в ПТ в обязательном порядке. 3. Правление тов-ва избирается из числа членов тов-ва общим собранием на срок, установленный уставом тов-ва, но не более чем на два года. 4. Правление избирает из своего состава председателя. 5. Правление является исполнительным органом тов-ва, подотчетным ОСЧТ.
41. Особенности правового положения товариществ собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме.
Право создания кондоминиума. 1. Любое ФЛ или ЮЛ, ОГИВ и ОМСУ, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. 2. ПС на недв. им-во вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента гос. регистрации кондоминиума.
Образование и регистрация тов-ва во вновь создаваемом кондоминиуме.
Тов-во во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным ФЛ или ЮЛ, включая ОГВ или ОМСУ, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь ПС на вновь создаваемое им-во.
Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору.
Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после гос. регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недв. им-во, а также регистрации тов-ва в установленном порядке.
Особые права застройщика при образовании товарищества
Застройщик может предусмотреть в уставе тов-ва следующие особые права: а) сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего им-ва во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания тов-ва; б) установить строительный сервитут на объекты общего им-ва для осуществления своих прав на застройку; в) иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику; г) и иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие зак-ву и не ущемляющие права тов-ва.
Ограничение прав застройщика
1. Право голоса застройщика в тов-ве имеет следующие ограничения: а) после передачи прав собственности на 30 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; б) после передачи прав собственности на 40 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; в) после передачи прав собственности на более чем 50 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации тов-ва все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика.
42. Обмен жилых помещений.
Наниматель Ж/П вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого Ж/П с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен Ж/П производится со взаимной передачей ПиО, вытекающих из ДНЖП, а при обмене Ж/П с членом ЖСК должны соблюдаться требования: член ЖСК при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П.
Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
Для обмена Ж/П в домах гос. или мун. ЖФ, в которых проживают несовер-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов ОиП. Обмен Ж/П, в которых проживают исключительно несоверш-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов ОиП, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов ОиП.
Обмен Ж/П при отсутствии согласия членов семьи.
Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций.
Обмен Ж/П в домах пред-тий, учр-ний, орг-ций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в суд. порядке.
Обмен жилой площади членом семьи нанимателя.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
Обмен жилого помещения не допускается: 1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; 2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер; 3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; 4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; 5) если помещение - служебное или находится в общежитии.
43. Мена жилых помещений.
Договор мены – договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в соб-ть другой стороны один товар в обмен на другой.
Цены и расходы по договору мены. 1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. 2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Наниматель Ж/П вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого Ж/П с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен Ж/П производится со взаимной передачей ПиО, вытекающих из ДНЖП, а при обмене Ж/П с членом ЖСК должны соблюдаться требования: член ЖСК при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П.
Для обмена Ж/П в домах гос. или мун. ЖФ, в которых проживают несовер-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов ОиП. Обмен Ж/П, в которых проживают исключительно несоверш-ние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов ОиП, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов ОиП. Далее см. вопрос 42.
44. Особенности обмена жилых помещений в г. Москве.
Временное положение о порядке обмена и (или) мены Ж/П в г. Москве
Заявление об обмене (мене) жилых помещений
Наниматель, арендатор, член ЖК, ЖСК, соб-к, желающий произвести обмен Ж/П, подает в Московское гос. коммерческое агентство "Мосжилсервис" или в его структурное подразделение заявление установленного образца. При обмене Ж/П, расположенной в г. Москве, на жилплощадь в другом населенном пункте, заявление подается только в Московское гос. комм. агентство "Мосжилсервис".
Заявление об обмене Ж/П заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения (м/н) площади, подлежащей обмену.
Заявление нанимателя или арендатора должно быть подписано нанимателем или арендатором и всеми соверш-ми членами семьи, имеющими право на обмениваемому жилплощадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прикладывается выраженное в пись. форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.
Заявление члена ЖК, ЖСК должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть паенакопления и постоянно проживающими на данной жилплощади. Согласие временно отсутствующих членов семьи, имеющих право на часть паенакопления и постоянно проживающих на данной жилой площади, должно быть выражено в пись. форме и надлежаще удостоверено.
Оформление обмена (мены) Материалы об обмене жилплощадью рассматриваются на комиссиях Московского гос. комм. агентства "Мосжилсервис" или комиссиях терр. органов управления. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии. ДМ подлежит удостоверению органами нотариата и обязательной регистрации в Департаменте мун. жилья г. Москвы, только после этого договор вступает в законную силу.
45. МГКА «Мосжилсервис»: правовой статус и роль в осуществлении обмена жилых помещений.
Обмен Ж/П, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским гос. коммерческим агентством "Мосжилсервис" или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых Ж/П.
Обмен Ж/П, находящегося на территории г. Москвы, на Ж/П в пределах РФ и СНГ оформляется московским гос. комм. агентством "Мосжилсервис" и рассматривается исключительно на его комиссии в соответствии с зак-вом РФ.
На комиссиях Московского гос. комм. агентства "Мосжилсервис" рассматриваются материалы об обмене жил.площадью.
При обмене жилплощади, расположенной в г. Москве, на жилплощадь в другом населенном пункте, заявление подается только в Московское гос. комм. агентство "Мосжилсервис".
Соглашение об обмене Ж/П между нанимателями и (или) арендаторами, нанимателями или арендаторами и членами ЖК, ЖСК, а также между членами ЖК, ЖСК вступает в силу с момента получения обменных ордеров, выдаваемых МГКА "Мосжилсервис" или его структурными подразделениями. То же самое касается обмена Ж/П, принадлежащих гражданам на праве частной соб-ти, на Ж/П, находящееся в доме гос., мун., общ. ЖФ, либо на Ж/П в доме ЖК, ЖСК оформляется обменным ордером, выдаваемым МГКА "Мосжилсервис", и договором отчуждения Ж/П.
Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.
46. Правовой статус общежитий. Особенности проживания в общежитиях.
Предоставление жилплощади в общежитии.
Жилплощадь
в общежитии
предоставляется
рабочим, служащим,
студентам,
учащимся, а
также другим
гражданам по
совместному
решению администрации,
профсоюзного
комитета и
комитета комсомола
объединения,
предприятия,
учреждения,
организации
или учебного
заведения,
в ведении
29-04-2015, 03:15