Учёт арендных операций в Казахстане.

Недвижимое имущество — это земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несораз­мерного ущерба их назначению невозможно.

В договоре аренды здания, сооружения должно быть четко определено имущество, подлежащее передаче в аренду: его местонахождение, техническое состояние, фактические площади, вид помещения и другие индивидуальные признаки объекта аренды.

На переданное в аренду здание, сооружение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приема-передачи основных средств, составленный в двух экземпля­рах - для арендатора и арендодателя. Данный акт является подтверждением исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды.

На основании пункта 3 статьи 584 Гражданского кодекса Республики Казахстан договор аренды является возмездным. Если согласованное сторонами в письменной форме усло­вие о размере арендной платы отсутствует, то согласно пункту 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Казахстан, договор аренды здания, сооружения считается незаклю­ченным.

Определенная договором арендная плата за пользование зданием, сооружением дол­жна включать в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно рас­положено или передаваемым вместе с ним, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки, установленные договором (статья 546 Гражданского кодекса Респуб­лики Казахстан). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного до­говором срока платежа не внесет арендную плату, арендодатель может потребовать дос­рочного расторжения договора аренды (пункт 3 статьи 556 Гражданского кодекса Респуб­лики Казахстан).

На сегодня по-прежнему актуален вопрос о налогообложении и расходах, связанных с приобретением в аренду под офис жилого помещения у физического лица.

Как правило, при аренде зданий и сооружений договором аренды может быть предус­мотрено, что: в арендную плату включаются стоимость коммунальных услуг, тепло- и электроэнер­гии, услуг телефонной связи; оплата расходов на электроэнергию, отопление, водоснабжение и телефонные перего­воры производится по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Необходимо помнить, что вопросы оформления договорных отношений между арендода­телем и арендатором по договору аренды зданий, сооружений регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан, а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством.

Порядок пользования коммунальными услугами и услугами связи, потребления электро­энергии должен быть предусмотрен в условиях договора аренды. Стоимость указанных услуг может быть рассчитана исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепло- и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.

Однако при заключении договора аренды может быть предусмотрен и иной порядок оп­ределения размера арендной платы.

Если арендодатель имеет возможность обеспечить раздельный учет потребления воды, тепло- и электроэнергии, услуг телефонной связи по конкретному арендатору, то размер арендной платы может быть определен без учета стоимости указанных выше услуг.

Пример. Издательская компания арендует под производственный цех по выпуску печатной продукции квартиру физического лица сроком на 1 год. По условиям договора аренды она оплачивает арендную плату и дополнительно отдельно коммунальные услуги. Ежемесяч­ная сумма арендной платы равна 50 000 тенге, расходы по коммунальным услугам -10 000 тенге. Арендная плата перечисляется за квартал вперед, за коммунальные услуги - ежеме­сячно.

Отражение арендатором в учете суммы арендной платы и коммунальных услуг:

5.3 Аренда транспортных средств

В отличие от общего порядка распределения расходов по объекту аренды, арендодатель транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства и производить все виды ремонта (пункт 1 статьи 585 и статья 587 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письмен­ной форме, независимо от его срока.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, расходы на содержание арендованного транспортного средства и расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, включая проведение текущего и капитального ремонта, несет арендатор (статья 594 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

В настоящее время наиболее распространенным видом аренды автотранспортных средств является текущая аренда. При текущей аренде риски и вознаграждения, связанные с пра­вом собственности на актив, остаются у арендодателя.

Хозяйствующие субъекты могут заключать договоры аренды как с юридическими, так и с физическими лицами.

Порядок отражения бухгалтерских записей по договорам аренды с юридическими лица­ми аналогичен приведенным выше бухгалтерским записям при текущей аренде.

При этом арендные платежи за сданный в аренду арендодателем автотранспорт признают­ся доходом в течение всего срока аренды на равномерной основе или согласно условиям, определенным в договоре аренды.

Сданный в аренду автотранспорт рассматривается как амортизируемый актив, и начис­ленная сумма износа по нему признается расходом в каждом отчетном периоде с отраже­нием на счете 845 «Прочие расходы по неосновной деятельности» подраздела 84 «Расходы по неосновной деятельности».

У арендатора арендные платежи признаются расходом на систематической основе в каж­дом отчетном периоде.

В то же время на практике возникают вопросы по осуществлению ремонта автотранспор­тных средств, приобретению запасных частей, горюче-смазочных материалов и т.п.

С этих позиций при заключении договора аренды на автотранспортные средства необхо­димо предусмотреть такие вопросы, как расходы по ремонту автотранспорта, запасные части, автошины, которые необходимы в течение срока аренды. Арендодатель по мере не­обходимости должен производить ремонт и обеспечить запасными частями.

На практике же в большинстве случаев покупку запасных частей и т.д., ремонт автотран­спорта осуществляет арендатор.

При такой ситуации понесенные расходы у арендатора должны быть признаны как реали­зация арендодателю товаров, работ, услуг.

Рассмотрим пример.

Пример. Арендатор, согласно договору об аренде, арендует автомобиль для административ­ных нужд сроком на 1 год. Ежемесячная арендная плата составляет 30 000 тенге. На ре­монт данного автомобиля были приобретены запасные части на сумму 23 000 тенге, в том числе налог на добавленную стоимость — 3 000 тенге.

6. Аренда предприятия

В соответствии со статьей 119 Гражданского кодекса Республики Казахстан предприяти­ем как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществ­ления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного ком­плекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая зда­ния, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный учас­ток, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а на сделки с ним распространяются общие правила сделок с недвижимым имуществом. По­этому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом договора аренды (пункт 3 ста­тьи 119 Гражданского кодекса Республики Казахстан). В соответствии со статьей 573 Граж­данского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринима­тельской деятельности, предполагает следующее:

* предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественный комплекс, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую инфор­мацию, а также на другие, предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (Права арендодателя, полученные им на основа­нии лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арен­датору, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав пере­даваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не ос­вобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами);

* уступку арендатору прав требования (дебиторской задолженности);

* перевод на арендатора долгов (кредиторской задолженности).

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в арен­ду (статья 574 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

Передача предприятия арендатору оформляется передаточным актом (статья 576 Гражданского кодекса Республики Казахстан). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Пользование имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, имеет свою специфику: если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользова­ние либо взаймы материальные ценности (активы), входящие в состав имущества арендо­ванного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей (активов) другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды. Поэтому структура переданного имущества может изменяться с учетом потребления или отчуждения входящих в его состав активов. Структура может изменяться и за счет погашения дебиторской и кредиторской задолженности, переданной в составе арендованного предприятия, и т.п.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотде­лимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Исключе­ние составляют случаи, когда затраты арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатацион­ных свойств либо если при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Когда прекращается договор аренды предприятия, арендованный имущественный комп­лекс, в том числе входящие в его состав кредиторская и дебиторская задолженность, дол­жен быть возвращен арендодателю. При возврате арендованного предприятия передаточ­ный акт составляется арендатором.

На сегодня отсутствует методика отражения в бухгалтерском учете сторон операций, связанных с арендой предприятия.

Исходя из законодательной базы, приведенной выше, возникает необходимость обособления имущества, эксплуатируемого стороной, не являющейся его собственником.

Стоимость передаваемого имущества может не списываться с баланса арендодателя поскольку права собственности на данное имущество арендодатель не утрачивает.

Оценка предприятия может осуществляться в соответствии с договором его аренды (или) передаточным актом.

7. Лизинг

В настоящее время существует ряд определений, которые попадают под понятие арен­ды, - это имущественный найм, прокат, лизинг. По мнению экспертов, все эти понятия можно объединить одним термином - аренда.

(Лизинг - это комплекс общественных отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность имущества и последующей сдачей его во временное пользование за определен­ную плату.

Лизинг, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан (Особенная часть, глава 29), представляет собой разновидность договора имущественного найма с элемента­ми купли-продажи и займа.

В связи с выходом Закона Республики Казахстан «О финансовом лизинге» законода­тельно появляется понятие «финансовый лизинг».

Финансовый лизинг — вид инвестиционной деятельности, при которой:

1) лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленный договором ли­зинга предмет лизинга у продавца и передать его лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользо­вание для предпринимательских целей. При этом срок, на который предмет лизинга переда­ется лизингополучателю, соизмерим по продолжительности со сроком амортизации всей или существенной части (не менее 80%) стоимости предмета лизинга или превышает его;

2) лизингополучатель обязуется уплачивать регулярные периодические платежи, подлежа­щие уплате в соответствии с договором лизинга, которые рассчитываются с учетом возме­щения (амортизации) всей или существенной части (не менее 80%) стоимости предмета ли­зинга по цене на момент заключения договора лизинга. При этом предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения, при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если такой переход предусмотрен договором лизинга.

Формы лизинга: Внутренний лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель, лизингополуча­тель и продавец являются резидентами Республики Казахстан. Международный лизинг. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Казахстан.

Виды лизинга: Возвратный лизинг - разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизин­га лизингодателю с условием получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизинго­получателя. Банковский лизинг - разновидность лизинга, в котором в качестве лизингодателя выступает банк. Полный лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляется лизингодателем. Чистый лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляется лизингополучателем.

Предметы лизинга: Предметом лизинга являются: здания; сооружения; машины; оборудование; инвентарь; транспортные средства; земельные участки; и любые другие непотребляемые вещи. Непотребляемые вещи — это движимое и недвижимое имущество, которое при его использовании изнашивается, но не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы. Сторонами лизингового договора являются: лизингодатель (арендодатель); лизингополучатель (арендатор).

Договор лизинга

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность согласный с лизингополучателем предмет лизинга у продавца и передать его лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

Договор лизинга должен содержать следующие существенные условия: предмет договора; наименование продавца предмета лизинга с указанием, кем был осуществлен; условия и срок передачи предмета лизинга лизингополучателю; размер и периодичность лизинговых платежей; стоимость предмета лизинга; срок действия договора; условия перехода предмета лизинга в собственность лизингополучателя; описание предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; страхование предмета лизинга; возложение на одну из сторон обязанности государственной регистрации предмета лизинга на имя лизингодателя; порядок осуществления лизингодателем контроля за исполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга; ответственность сторон.

Права и обязанности сторон по договору лизинга

На лизингодателя (арендодателя) возлагаются следующие обязанности: приобрести в собственность у продавца согласованный с лизингополучателем (аренда ром) предмет лизинга для передачи его лизингополучателю на условиях договора лизинг; письменно уведомить продавца при заключении договора купли-продажи о том, что продавца лизинга предназначен для передачи его в лизинг определенному лизингополучателю; предоставить предмет лизинга лизингополучателю на условиях, оговоренных договором лизинга.

Лизингополучатель обязан: принять предмет лизинга; своевременно выплачивать лизинговые платежи; пользоваться предметом лизинга в соответствии с его назначением согласно договору лизинга; поддерживать предмет лизинга в состоянии, в котором он был ему передан лизингодателем, с учетом нормального износа и тех изменений в предмете лизинга, которые согласованы сторонами; за свой счет осуществлять содержание и техническое обслуживание предмета лизинга, его текущий ремонт; обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к предмету лизинга.

Права и обязанности продавца устанавливаются условиями договора купли-продажи. В случае если договор лизинга заключен с участием лизингодателя, лизингополучателя, и продавца, то права и обязанности устанавливаются в соответствии с договором лизинга.

Сублизинг

Как отдельный вид договора закон выделяет сублизинговые сделки.

Пункт 1 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О финансовом лизинге» определяет суб­лизинг как особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользова­ния предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга.

Переуступка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинго­вых платежей не допускается.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингода­теля в письменной форме.

Общие положения закона, регулирующие лизинговые операции и правовые основы ли­зинговых отношений, определяют и общие правила относительно порядка бухгалтерского учета лизинговых операций.

Прежде всего, при учете лизинговых сделок имеет значение установление методики учета относительно прав собственности на имущество, сдаваемое в лизинг.

В соответствии со статьей 5 Закона Республики Казахстан «О финансовом лизинге» пред­мет лизинга, переданный лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Право временного владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополу­чателю в полном объеме с момента государственной регистрации договора лизинга.

Лизингополучатель осуществляет перечисления лизинговых платежей в соответствии с договором лизинга.

Лизинговые платежи - периодические платежи, которые должны быть рассчитаны с уче­том возмещения (амортизации) всей или существенной части стоимости предмета лизинга по цене на момент заключения договора лизинга и осуществляемые на протяжении срока действия договора лизинга, включают в себя: возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга и любых других расходов, непосредственно связанных с приобретением, поставкой предмета лизинга и приведением его в рабочее состояние для использования


8-09-2015, 15:39