Договор аренды

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его сво­йств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, пре­дставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора арен­ды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен до­говор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее аре­ндовал то же имущество или знал о недостатках из средств массо­вой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще­ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя, не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за­крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат­ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую­щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде­ния (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла­ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму­щества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус­транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве­домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи­мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла­та уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве­домлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен­датору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму­щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо­тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра­сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве­щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто­имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме­рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо­вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекра­щения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст.613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно ши­рокими по объему, например, право хозяйственного ведения или пра­во оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Аре­ндодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть изве­щен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих аренда­торам права владения вещью. Вместе с тем может существовать нес­колько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в ра­зное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендо­ванным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендато­ра о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра­ве требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть со­размерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав тре­тьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными пра­вовыми актами или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей(конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания ), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капи­тального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. По­следний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арен­додателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо­нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведе­ние капитального ремонта арендованного имущества может существе­нно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по пра­вилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под не­отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от­делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос­кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко­торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от­дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю­бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улу­чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован­ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу­хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят­ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су­ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре­дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо­жет считаться законным при условии, что эти средства предостав­лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От­делимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про­изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера­тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во­змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна­чение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назна­чению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло­виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им­еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков /п.,3 ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле­жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик аре­ндной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не пред­усматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, до­говор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В про­тивном случае эти характеристики арендной платы считаются не ус­тановленными договором. И тогда применяется правило, в соответст­вии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества У как наиболее распространенн­ой на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуще­ство целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу оз­начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука­занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допус­тим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачи­ваемой однократно или периодически - в зависимости от срока дого­вора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перес­мотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что аренд­ная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одно­стороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сто­рон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы им­еет практическое значение только в случае, если возможность пере­смотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отка­за какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от­вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен­додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай­ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб­ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об­стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри­ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предо­ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова­ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко­торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано­вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест­венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн­ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла­ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока


29-04-2015, 03:15