Договор аренды

Впрочем, договорсм аренды могут быэъ установлены и иные пра­вила, а именно, освобождение арендатора от обязанности нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией. Что же касается дополнительного возложения на арендатора обязанностей по содер­жанию транспортного средства, текущему или капитальному ремонту. то это исключено в силу императивности нормы ст.634 ГК;

2)имеет праве без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п.1 ст.638 ?<), если иное не предусмотрено договоров. 5то право вытекает их цели договора аренды транспорт-ноге средства с экипажем - обеспечить для арендатора возможность коммерческой эксплуатации транспортного средства. Субаренда /оу-б-Тфактование на время ) возможна только с экипажем.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без соглааия арен­додателя от своего имени заключать с третьими лицади договоры п" еревозки и иные договоры, если они не противоречат целям испо­льзования транспортного средства, указанным в договоре аренды. а если такие цели не установлены,- назначению трайспортногг сред­ства (п.2 ст.638 ГК), Это право арендатора, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отмечено сог­лашением сторон,

Под иными договорами понимаются такие, которые направлены на коммерческую эксплуатацию транспортного средства и не выходят за рамки данного договора аренды. Например, арендатор не вправе заключать^договоры, в рамках которых происходит распоряжение транспортным средством или правами по договору аренды. Арендатору

без согласования с арендодателем запрещено передавать свои пра­ва и обязанности по договору аренды другому липу, передавать транспортное средство в безвозмездное пользование, а арендные права - в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяй­ственных товариществ (обществ) либо паевого взноса в производств­енный кооператив.

Ответственность сторон но договору тайм-чартера также отлича­ется известными особенностями. В случае гисели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет,что ги­бель или повревдение транспортного средства произишли по обсто­ятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с за­коном или договором аренды (ст.639 ГК).

При определении условий ответственности арендатора перед аре­ндодателем по договору фрахтования на время законодатель отсту­пает от принципа вины. Ведь обязательства, за которые арендатор отвечает, могут быть вовсе не связаны с его виновным поведением (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или, наоборот, касаться только некоторых случаев виновного поведения, например, грубой нессторомности или умысла. Однако если такие обязательст­ва не определены законом или договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установ­ленные п.З ст.401 ГК правила об ответственности по обязательст­вам при осуществлении предпринимательской деятельности. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, э& которые отвечает ар­ендатор, возлагается на арендодателя.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендова­нным транспортным средством, его механизмами, устройствами, обо­рудованием, несет арендодатель в соответствии о правилами о вне-договорной ответственности, Таки;ч образом, в данном случае за вред, причиненный транспортным средством, отвечает не его вла­делец /арендатор], а собственник (арендодатель). Хотя подобная ситуация и не предумотрена ст.1С7У ГК. но не противоречит ей* Арендодатель вправе предъявить к арендатору регресоное требо-ванле о возврате сумм, выплаченных третьи" лицам, если докажет» что вред возник по вине арендатора ст.640 ГК .

По договору аренды транспортного средства без эташажа арен­додатель предоставляет арендатору транспортное средство за пла­ту во временное владение и пользеванле без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации /ст.642 ГК^.

В этом определений дсговора отражены три его спеце^ичесме черты:

1)предмет договора - транспорт ое средство любого вида;

^управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего 7ИЦЁ (но ни в коем случае не арендодатель;;

3)т-анслортное средстг-о передается ео владение и лсльзсвание с1р^нд'-.тору. Арендсдат .гь не сохр; няет владение предметом поговора.

Цель договора - получить во владение и пользован :е тоанспорт-ное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и ком­мерческую эксплуатацию.

СостветстБеннс содержание договора аренды транспортного сред­ства без экипажа изменено лс сравнению с обшйми прави-гамй об аре­нде в сторону р^с^ирения обязанностей арендатора,

Арендатор в дополнение к его обычным обязанностям должен:

1]в течение всего срока договора поддерживать транспортное ср­едство в справнов ооостоянии. осуществлять его текущий и капита­льный ремонт (ст»644 ГКу. Соответственно арендодатель полностью освобожден от каких-либо обязанностей по обеспечению исправности предмета договора в период действия договора.

Впрочем, это не означает, что транспортное средство может быть передано арендатору в надлежащем состоянии. За арендодател­ем полностью сохраняется обязанность предоставятьарендатору иму­щество в состоянии» соответствующем условиям договора и назначен­ию имущества /ст.611 П<);

^

^своими силами осуществлять управление арендованным транспо­ртным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и те-хническую(ст,645 ГК). В этих целях арендатор может нанять эки­паж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им ли­чно;

з)нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей отр^тотве-

нности,- а также ра^оды, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотренно договором (ст.646 Гк]. В принципе, арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипа­жа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арен­додателя. Все расходы по договору, как правило, возлагаются на арендатора.

Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательным /в от­личие от правила, установленного в ст.637 ГК/. Следовательно, арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения дого­воров страхования транспортного средства и гражданской ответст­венности в любом случае, если только это прямо не исключено до­говором, Неисполнение арендатором данной обязанности может слу­жить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п.1 ст.619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Пер­вые же две - императивны.

Если иное предусмотрено договором, арендатор вправе без со­гласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п.1 от.647 ГК].

Арендатор в праве без согласия арендодателя от своего имени закличать с третьими лицани договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного сре­дства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не уста­новлены,- назначению транспортного средства [п.2 ст.647 ГК/» При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами (об этом более подробно сказано ранее применительно к договору фрахтования на время}*

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого дого­вора принципах. Ответственность же перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устро­йствами, оборудованием, несет арендатор как его владелец, по но­рмам о деликатных обязательствах [ст.1079 ГК/.

договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользование арендатору зда­ние или оосружение/п.1 ст.650 ГК1,

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служит здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения нераз-равно связаны о землей земельным участком . на которой они рас­положены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий /сооружений ] в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всег­да передается в аренду вместе со здан ем/ сооружением ] ; кото­рое на нем расположено. '

Ответа на вопрос; в чем различие между зданием и сооружением. ГК не содержит. Однако сделать вывод, что здания предназначают­ся для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает, я;? шз

Здания и помещения могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплу­атацию как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке, Самовольная постройка не может быть объектом аренды.

По ^казу Президенту РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" за органами, осуществ­ляющими на дату издания названного указа регистрацию и оформле­ния документов о правах на недвижимое имущество, сохраняются Фу­нкции государственной регистрации прав на объекты недвижимости имущество и сделок о ним. предусматренкого ГК, Техническая инве­нтаризация осуществляется в настоящее время бюро технической ин­вентаризации местной администрации.

Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собствен­ности и их реестр. Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления соответственно учитывают

^03 РФ. 1996. МО. Ст.880.

государственную собственность субъектов Р^ и собственность муни­ципальных образований, ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлений имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета здании, жилых домов и сооружений принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информационные данное выдаются за плату на основании письменно­го запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Инфор­мация дается в виде выписке из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же истории объ­екта недвижимости.

Объектам недвижимости присваиваются кадровые номера* Номер яв­ляется необходимым условием осуществления государственной регист­рации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном жу­рнале. в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимо­сти, его местонахождении и наименовании правообладателя.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются приаренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают слож­ности с передачей арендатору права пользования земельным участ­ком, который функционально обслуживает такуп часть.Если ({'ичичес -ки выделить часть земельного учаска. обслуживающего часть здания ^сооружения). невозможно, права на такой участок ^ арендатору пе­реходить не должнц„

форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторо­нами (п.2 ет.434 Пи Заключение такого договора, подписываемого отсронами посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны )невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

К чиолу существенных условий договора аренды зданий (сооруже­ний (помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутст­вии согласованного сторонами в письменной $орме условия о размере арендной пяат$ договор аренды считаетсч незаключенным п1 отт654Г-'

^СС РФ. 19%. ^7 Ст.21 04. ³ - Вестник ВАС РФ. 1996. №7. С.71-73.

При этом правила определения цены. предусмотренные п.З от.424 ГК. не применяются.

Так. Федеральным законом ^п Сб образовании " в редакции от 13 января 1996 г. преду смотрены о л,11 ст.39 , что- государственные и муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреп­ленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цены, сложившейся в данном законе".

Государственном федиральным нучным организациям предоставленно право сдавать в кроткоорочнуа аренду без права сдавать выкупа вре­менно не используемое имущество, а 70 процентов средств, получае­мых ими арендной платы они могут тратить на содержание и развитие собственной материальной базой.

Содержание договора аренды зданий и сооружений ( по сравнению с содержанием обычного договора аренды ) не подвергалось серьез/-ным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязан­ностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму­щества /п,1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей аре­ндатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного учаска, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования^.! ст. 652 Гк]. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель­ный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслужи­вает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умо­лчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный уча­сток.

Если арендодатель является собственником земельного участка:, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. арендатору предоставляется право пользования соответствующей час­тью земельного участка на условиях аренда или иное право, если оно п^едусмотренно договором аренды здания и.ги сооружения/^.2 ст.652 ГК).

^СЗ РФ. 1996. .№3. От. 150. ^03 РФ. 1996. МЗ Ст.1549.

ЭТО право предоставляется на срок аренды здания или сооруже­ния. причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использо­вания в соответствии с его назначением.

На судьбу данного права аредатора до тех пор, пока оно суще­ствует, не влияет даже смена собственника зеиельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендована ное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендато­ром атого здания или сооружения сохраняется право по-гьзования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружени­ем и необходима для его использования, на условиях, действовав­ших до продажи земельного участка ^ст.бйЗ ГК^.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, есии это не проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельного участка (п.З от, 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участ­ка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательст­вом может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например. использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передачи здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора послед­ним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами Уп.1 от.655 ГК).

Если иное не преду смотрен но законом или договором аренды. обязательство арендодателя передать здание и^и сооружение аре­ндатору считается исполненным после предоставления его аренда­тору во владение или пользование и подписания сторонами докуме­нта о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче

здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от испо­лнения обязанности по передаче имущества, арендатора - от приня­тия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (со­оружения) оформляется так же, как обязаанооть арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его до­срочном прекращении арендованное имущество должно быть возвра­щено арендодателю при непременном составлении документа о пере­даче здания илк сооружения (п.2 ст.655 ГК^. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установле­ны законом при передаче здания сооружения в аренду ( п.1 ст» 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за поль­зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, яли передавае­мой вместе с ним соответствухязей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (а,2 ст.654 ГК,). Таким об­разом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или соо­ружения дополнительная плата за земельный участок взимадься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения уста­новлена в договоре на единицу площади здания [сооружения^ или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемго арендатору здания или сооруже­ния (п.З ст.654 П<)» Фактический размер здания или сооружения в этом случае может оыть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения)вполне может содержаться и в самом договоре.

договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во вре­менное владение и пользование предприятие в целом как имущест­венный комплекс, тспользуемый для осуществления предпринимате­льской деятельности (п.1 ст.656 ГК).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид та-

кже исходя из его предмета. Предметом данного договора являет­ся предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборот­ные средства, права пользования природными ресурсами, исключи­тельные права» а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме­няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегелирования договора его аренды.

Более того» суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору лредп-риятияпредоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованно­го предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей дру­гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды пре­дприятия (ст.660 ГК). Указанный порядок не применяется в отно­шении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить из­менения в состав арендованного имущественного комплекса, произ­водить его реконструкцию, расширение, техническое перевооруже­ние. увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обы­чным договором аренды расширено.Однако по соглашению сторон та­кое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды


29-04-2015, 03:15