Таблица 2
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| 1 | Акт приемки | 001 | 78 600 | Получено имущество в аренду | |
| 2 | Счет-фактура | 23 | 76 | 2000 | Отражена сумма арендной платы за арендованное имущество (ежемесячно) |
| 3 | Счет-фактура | 19 | 76 | 360 | Начислен НДС (ежемесячно) |
| 4 | Счет-фактура | 68 | 19 | 360 | Зачет НДС (ежемесячно) |
| 5 | Выписка банка | 76 | 51 | 2360 | Перечислены денежные средства арендодателю (ежемесячно) |
| 6 | Акт приемки | 001 | 78 600 | Арендованное имущество возвращено собственнику | |
2.2 Аренда с правом выкупа
Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену
Арендатор.
При выкупе объекта аренды первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного арендованного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансового счета 01 "Арендованные основные средства".
Арендатор учитывает арендованные основные средства на забалансовом счете 01 "Арендованные основные средства" по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Аналитический учет ведут по объектам, принятым в аренду, и по арендодателям.
На сумму арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор дебетует счет 08 “Вложения во внеоборотные активы” и кредитует счет 02 “Амортизация основных средств”(на всю сумму начисленной арендной платы без учета НДС).
По дебету счета 08 “Вложения во внеоборотные активы” в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" отражают выкупную стоимость имущества (без учета НДС).
На сумму НДС к уплате арендодателю делается проводка дебет счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”– кредит счета 08 “Вложения во внеоборотные активы”
Перечисление выкупной стоимости имущества отражают по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и кредиту счета 51 "Расчетные счете" или 52 "Валютные счета".
Далее объект вводится в эксплуатацию: дебет счета 01 “Основные средства” –кредит счета. 08 “Вложения во внеоборотные активы”.
Зачет НДС: дебет счета 68 “Расчеты по налогам и сборам” – кредит счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”.
Арендодатель
Арендодатель полученное имущество фиксирует записью по дебету счета 01 "Основные средства", субсчет “Выбытие основных средств” и кредиту счета 01, субсчет "Основные средства, переданные в аренду".
Сумма накопленной амортизации дебетуется на счете 02 “Амортизация основных средств” и кредитуется на счете 01 "Основные средства", субсчет “Выбытие основных средств”.
Остаточная стоимость переданного в аренду имущества списывается на прочие расходы: дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы” – кредит счета 01 "Основные средства", субсчет “Выбытие основных средств”.
Сумма выкупного платежа отражается по дебету счета 62 (76) “Расчеты с покупателями и заказчиками ”("Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") и кредиту счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 1 “Прочие доходы”, с учетом НДС.
Начисление НДС с выкупной стоимости делается проводкой: дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы” – кредит счета 68 “Расчеты по налогам и сборам”
Пример.
Предприятие-арендодатель передает в аренду имущество, первоначальная стоимость которого составляет 36 000 рублей. Ежемесячная сумма арендной платы 1 770 рублей (в том числе НДС – 270 рублей). Срок договора аренды – 2 года, срок полезного использования имущества – 4 года, ежемесячная сумма амортизационных отчислений – 750 рублей. Договором предусмотрен выкуп имущества арендатором по остаточной стоимости по окончании срока договора аренды. До момента сдачи имущества в аренду оно находилось в эксплуатации в течение 1 года, остаточная стоимость к моменту выкупа составит 9000 рублей. Для арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.
01-2 «Выбытие основных средств»; 01-3 «Основные средства, переданные в аренду»; 02-1 «Амортизация основных средств, сданных в аренду»; 68-2 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость»; 76-1 «Расчеты по арендной плате»; 76-2 «Расчеты по выкупной стоимости».
Таблица 3
Хозяйственные операции у арендодателя
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| Ежемесячно в течение срока действия договора аренды | |||||
| 1 | Счет-фактура | 76-1 | 91-1 | 1 770 | Начислена арендная плата за отчетный месяц |
| 2 | Счет-фактура | 91-2 | 68-2 | 270 | Начислена сумма НДС с арендной платы |
| 3 | Расчет | 91-2 | 02-1 | 750 | Начислена амортизация за текущий месяц по основному средству, переданному в аренду |
| 4 | Выписка банка | 51 | 76-1 | 1 770 | Отражена сумма поступившей арендной платы |
| По окончании срока действия договора аренды | |||||
| 5 | Счет-фактура | 76-2 | 91-1 | 10 620 | Отражена задолженность арендатора за основное средство |
| 6 | Счет-фактура | 91-2 | 68-2 | 1 620 | Начислен НДС по реализации основных средств |
| 7 | Выписка банка | 51 | 76-2 | 10 620 | Отражено поступление от арендатора выкупной цены |
| 8 | Акт выбытия | 01-2 | 01-3 | 36 000 | Отражено выбытие основного средства |
| 9 | Расчет | 02-1 | 01-2 | 27 000 | Списана сумма начисленной амортизации |
| 10 | Акт выбытия | 91-2 | 01-2 | 9 000 | Списана остаточная стоимость выбывшего основного средства |
Таблица 4
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| Ежемесячно в течение срока действия договора аренды | |||||
| 1 | Счет-фактура | 20 | 76-1 | 1500 | Начислена арендная плата за отчетный месяц |
| 2 | Счет-фактура | 19 | 76-1 | 270 | Начислена сумма НДС с арендной платы |
| 3 | Выписка банка | 76-1 | 51 | 1770 | Перечислена сумма арендной платы (с учетом НДС) |
| 4 | Счет-фактура | 68-2 | 19 | 270 | Произведен зачет НДС |
| По окончании срока действия договора аренды | |||||
| 5 | Акт приемки | 001 | 36 000 | Объект основных средств списан с забалансового счета в оценке, определенной сторонами | |
| 6 | Счет-фактура | 08-4 | 60 | 9 000 | Отражена стоимость выкупаемого объекта основных средств |
| 7 | Счет-фактура | 19 | 60 | 1 620 | Отражена сумма НДС по выкупленному основному средству |
| 8 | Выписка банка | 60 | 51 | 10 620 | Стоимость основного средства перечислена арендодателю |
| 9 | Акт приемки | 01 | 08-4 | 9 000 | Основное средство принято к учету в составе основных средств |
| 10 | 68 | 19 | 1 620 | Принята к вычету сумма НДС | |
2.3 Содержание арендованного имущества.
2.3.1. Текущий и капитальный ремонт
Общий порядок распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества установлен ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:
- Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, если иного не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
- Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако договором стороны могут изменить распределение этих обязанностей.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их техническим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их экономические показатели.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций и отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Если арендодатель не исполняет возложенных на него обязанностей, то арендатор может поступить следующим образом:
- Произвести капитальный ремонт (например, в случае неотложной необходимости), а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы
- Потребовать соответственного уменьшения арендной платы
- Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
От того, как арендатор производил ремонт, согласно обязанности или по собственной воле, зависит порядок учета понесенных им расходов.
Если же арендатор без согласия арендодателя провел ремонт не по причине его неотложной необходимости, а исключительно по собственной прихоти, то понесенные им расходы возмещению арендодателем не подлежат. В случае если арендатор решил произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, он заключает договор на капитальный ремонт от своего имени. При этом расходы по ремонту должны быть собраны у него на отдельных субсчетах, открываемых к соответствующим счетам: 20 и др. Затем, после принятия решения о способе возмещения затраченных средств, расходы по ремонту списываются через счета по учету реализации как оказанная арендодателю услуга.
Арендатор.Дт сч. 20, субсч. "Затраты на капитальный ремонт арендованного имущества" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”Отражена стоимость услуг оказанных по ремонту арендованного имущества (если ремонт производит арендатор)
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” Отражена сумма НДС по выполненным работам
Если затраты на реализацию, арендаторзасчитывает в счет арендной платы или в счет ее уменьшения, то он делает следующие записи:
Дт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - Кт сч. 90 "Продажи" Начислена задолженность арендодателя за ремонт.
Д-т сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Стоимость ремонта зачтена в счет арендной платы.
Арендодатель.Дт счетов 20, 26 - Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражены затраты по ремонту
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражена сумму НДС, подлежащего уплате за выполненный ремонт
В случае если в соответствии с условиями договора аренды стороны предусматривают вариант, когда капитальный ремонт делает арендодатель, расходы по произведенному ремонту он обязан списать на свои расходы. Но расчеты со строительной организацией производит арендатор по письменному поручению арендодателя. Оплата производится им в счет взаиморасчетов по арендной плате.
У а рендодателя будут сделаны проводки:
Дт. счетов 20,25, 26,44, субсчет "Затраты на капитальный ремонт арендованного помещения" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма услуг, оказанных ремонтно-строительными организациями (РСО) по ремонту арендованного имущества.
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма НДС, причитающегося к оплате подрядчикам за ремонт
Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО
Арендатор. Д-т счетов 20, 26, 44, 19 - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю.
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - К-т сч. 51 "Расчетный счет" Оплата счета РСО в счет арендной платы
При этом арендатор в платежном поручении должен указать, что перечисление производится в счет взаиморасчетов по арендной плате с выделением НДС, приходящегося на арендную плату.
Пример
Организацией произведен ремонт объекта основных средств, сданных в аренду. Ремонт выполнен силами сторонней организации. Стоимость работ составила 129 800 рублей, в том числе НДС – 19 800 рублей. Расходы на ремонт будут списываться на затраты на производство в течение 12 месяцев.
Таблица 5
Хозяйственные операции у арендодателя
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| 1 | акт выполненных работ | 20 | 60 | 110 000 | Отражена стоимость проведенного ремонта |
| 2 | Счет-фактура | 19 | 60 | 19 800 | Отражена сумма НДС со стоимости выполненных ремонтных работ |
| 3 | Расчет | 60 | 76 | 129 800 | Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО |
Таблица 6
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| 1 | Счет-фактура | 20,19 | 76 | 129 800 | Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю |
| 2 | Счет-фактура | 76 | 60 | 129 800 | Зачет арендной платы |
| 3 | Выписка банка | 60 | 51 | 129 800 | Оплата счета РСО |
2.3.2 Улучшения арендованного имущества
Помимо ремонта, который производится для поддержания имущества в пригодном для соответствующего использования состоянии, стороны договора аренды могут также производить улучшения объекта аренды. Причем улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) арендуемого имущества.
Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
ГК РФ разделяет улучшения на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором могут быть демонтированы после окончания срока аренды без ущерба для арендуемого имущества. Они признаются объектами основных средств. Отделимые улучшения арендуемого имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, принадлежат арендатору, а следовательно амортизируются последним. В случае, если договором предусмотрено условие о переходе права собственности на отделимые улучшения к арендодателю возможны два варианта:
1. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю за плату.
В этом случае объекты основных средств принимаются к учету арендодателем, который погашает их стоимость через амортизационные отчисления. У арендатора же возникают обязанности по уплате налога на прибыль и НДС с реализации имущества.
Пример.
Предприятие приобрело в аренду основные средства, процессе эксплуатации арендатором были приобретены отделимые улучшения на сумму 100 000 руб (без НДС), улучшения были оплачены арендодателем.
Таблица 7
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 08 | 60 | 100000 | Отражена сумма затрат по улучшениям, произведенным силами сторонней организации |
| 2 | 19 | 60 | 18000 | Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком |
| 3 | 01-1 | 08 | 100000 | Отражен ввод в эксплуатацию произведенных улучшений |
| 4 | 68 | 19 | 18000 | Принята к вычету сумма НДС, уплаченная поставщику |
| 5 | 60 | 51 | 118000 | Погашена задолженность перед поставщиком за произведенные улучшения |
| 6 | 20,44 | 01-1 | 100000 | Отражено списание на затраты произведенных улучшений |
Таблица 8
Хозяйственные операции у арендодателя
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 08 | 76 | 100000 | Отражена в составе вложений во внеоборотные активы сумма произведенных арендатором улучшений |
| 2 | 01 | 08 | 100000 | Произведенные улучшения списаны на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены в качестве отдельного объекта основных средств |
| 3 | 76 | 51 | 100000 | Возмещена арендатору стоимость произведенных улучшений |
2. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю безвозмездно.
В данной ситуации первоначальная стоимость основных средств- отделимых улучшений, будет определяться как сумма, в которую оно оценено соответствующими сторонами. Арендатор уплачивает НДС с безвозмездной реализации имущества, а арендодатель включает стоимость отделимых улучшений в состав внереализационных доходов.
Неотделимыми называются улучшения, демонтировать которые нельзя, не причинив вреда улучшенному имуществу.
Если договор аренды составлен так, что арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, то и право амортизации этих капитальных вложений возникает именно у арендодателя. На практике широко распространено возмещение арендодателем затрат на улучшение арендованного имущества за счет соответственного уменьшения размера арендной платы.
Арендодатель может учитывать неотделимые улучшения как отдельный объект основных средств, либо включить их стоимость в балансовую стоимость “улучшенного” объекта основных средств.
Дт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” –Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. 3 “Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам” Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества отражается в составе капитальных вложений, уменьшающих арендную плату
Дт сч. 01 “Основные средства” – Кт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” Сумма капитальных вложений относится на увеличение стоимости основных средств.
У арендатора: Дт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” – Кт сч. 10, 70,69 и др. Отражена сумма капитальных вложений
Дт сч. 01 “Основные средства” – Кт сч. 08 “Вложения во внеоборотные активы” Сумма капитальных вложений, учитывается в составе собственных основных средств как отдельный инвентарный объект.
По окончанию срока действия аренды будет сделана запись:
Дт сч. 01 “Основные средства”, субсч. “Выбытие основных средств” – Кт сч. 01 “Основные средства” Отражена стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю
Дт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. 3 “Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам” - Кт сч. 01 “Основные средства”, субсч. “Выбытие основных средств” Сумма осуществленных капитальных вложений уменьшает арендную плату
В договоре может быть и не указана обязанность собственника возмещать затраты арендатора на неотделимые улучшения. В этом случае эти неотделимые улучшения собственник объекта основных средств фактически приобретает безвозмездно. Причем собственником улучшений арендодатель становится только после возвращения ему имущества, ранее переданного в аренду. До тех пор пока действует договор аренды, неотделимые улучшения принадлежат арендатору и он амортизирует капитальные вложения самостоятельно. У арендодателя отражается рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств:
Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 4 «Приобретение отдельных объектов основных средств» - Кредит 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 2 «Безвозмездные поступления».
По мере признания в отчетном периоде внереализационных доходов, в данном случае по мере начисления амортизации по безвозмездно полученному имуществу, в бухгалтерском учете производится запись:
Дебет 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 2 «Безвозмездные поступления» - Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 1 «Прочие доходы».
Пример.
Арендатор возвращает арендодателю основное средство. В течение срока договора аренды основное средство было улучшено, стоимость улучшений составила 18 480 рублей и была принята к учету в качестве отдельного объекта основных средств. Сумма накопленной амортизации на момент возврата основного средства арендодателю составила 6160 рублей. Рыночная стоимость на момент передачи составила 13 000 руб.
Хозяйственные операции у арендатора Таблица 9
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 02 | 01 | 6 160 | Списана стоимость начисленной амортизации |
| 2 | 91-2 | 01 | 12 320 | Списана остаточная стоимость переданных улучшений |
| 3 | 91-2 | 68 | 2 218 | Начислен НДС со стоимости безвозмездной передачи |
| 4 | 99 | 91-9 | 14 538 | Списан убыток |
| 5 | 99 | 68 | 2 957 | Отражено постоянное налоговое обязательство |
Хозяйственные операции у арендодателя Таблица 10
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 08 | 98-2 | 13 000 | Отражена рыночная стоимость принятых от арендатора улучшений |
| 2 | 01 | 08 | 13 000 | Увеличена стоимость улучшенного объекта основных средств |
| 3 | 20 | 02 | 1000 | Отражена сумма начисленной амортизации (ежемесячно), оставшийся СПИ 13 лет |
| 4 | 98-2 | 91-1 | 1300 | Отражена сумма безвозмездно полученного имущества, учитываемая в составе внереализационных доходов (ежемесячно) 10% |
2.4. Учет эксплуатационных услуг при аренде имущества.
Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду спорных.
Варианты оплаты коммунальных расходов арендатора.
Для учета в целях налогообложения коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками». Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую. В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором:
- Включить стоимость потребленных
8-09-2015, 13:34